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時(shí)間：2024-03-29 10:05:22
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一、引言
所謂“良性披露”是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以投資者利益為出發(fā)點(diǎn)，完整、持續(xù)、有針對(duì)性地公開(kāi)財(cái)務(wù)信息。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 30號(hào)――財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)》的要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)外報(bào)告與銷售收入確認(rèn)相關(guān)的會(huì)計(jì)政策和不同類型銷售收入的價(jià)值信息，為會(huì)計(jì)信息使用者的的決策提供幫助。根據(jù)《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第1號(hào)――財(cái)務(wù)報(bào)表的列報(bào)》的要求，財(cái)務(wù)報(bào)告的目標(biāo)是向廣大會(huì)計(jì)信息使用者提供財(cái)務(wù)、盈利和現(xiàn)金流等相關(guān)信息，反映管理層的受托經(jīng)營(yíng)責(zé)任。根據(jù)上海證券交易所的《上市公司分行業(yè)經(jīng)營(yíng)性信息披露指引第1號(hào)――房地產(chǎn)》，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露房地產(chǎn)銷售情況。本文選擇了5家具有代表性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為樣本，對(duì)其年度報(bào)告進(jìn)行分析，探析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收入的披露。
二、房產(chǎn)銷售收入確認(rèn)政策披露現(xiàn)狀分析
根據(jù)《2014中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》綜合實(shí)力排名（排除境外上市的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商），本文選擇前5名境內(nèi)上市公司（萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、華夏幸福、金地集團(tuán)）作為樣本，探討房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收入政策披露情況（見(jiàn)表1）。
經(jīng)過(guò)分析樣本公司收入披露的政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在收入確認(rèn)過(guò)程中根據(jù)收入確認(rèn)的五個(gè)條件并結(jié)合銷售合同的簽訂、竣工驗(yàn)收、付款證明（收款權(quán)）、交房手續(xù)等環(huán)節(jié)進(jìn)行賬務(wù)處理。該做法緊密圍繞準(zhǔn)則，但也存在以下問(wèn)題：
首先，銷售收入確認(rèn)政策披露的語(yǔ)言過(guò)于準(zhǔn)則化，個(gè)性化語(yǔ)言匱乏。眾所周知，地產(chǎn)銷售和工業(yè)制造企業(yè)的產(chǎn)品銷售存在較大區(qū)別，收入的確認(rèn)政策應(yīng)該突出房地產(chǎn)行業(yè)的銷售流程和后續(xù)服務(wù)。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)銷售大致經(jīng)歷收取會(huì)員費(fèi)或誠(chéng)意金、簽署銷售合同、開(kāi)具銷售發(fā)票、交付鑰匙、辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等程序，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)結(jié)合上述銷售環(huán)節(jié)和相關(guān)的銷售文件（銷售合同、發(fā)票、交房證明）綜合分析確定收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)。
其次，年度報(bào)告中披露的收入確認(rèn)政策未能聯(lián)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)模式和樓盤銷售模式。現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的建設(shè)用地大多通過(guò)招拍掛方式取得，由于后期開(kāi)發(fā)資金需求壓力大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可能會(huì)考慮采用合作建房、合資建房、受托建房等不同開(kāi)發(fā)模式。很明顯，不同模式下其收入的確認(rèn)時(shí)點(diǎn)并不一致，因此在披露收入政策時(shí)應(yīng)結(jié)合土地的開(kāi)發(fā)模式。如上所述，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的房產(chǎn)銷售模式較多，出于提高銷售效率和專業(yè)化的考慮，企業(yè)經(jīng)常把自身開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品外包給專業(yè)房地產(chǎn)公司，由該類公司進(jìn)行整體策劃營(yíng)銷，此時(shí)收入的確認(rèn)就與其銷售方式相關(guān)。同樣，上述樣本企業(yè)披露的銷售收入確認(rèn)政策中并未指出其銷售模式。
三、營(yíng)業(yè)收入列報(bào)現(xiàn)狀分析
經(jīng)過(guò)對(duì)樣本公司2013年度財(cái)務(wù)報(bào)告列報(bào)情況的調(diào)查分析（見(jiàn)下頁(yè)表2），發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在會(huì)計(jì)數(shù)據(jù)和財(cái)務(wù)指標(biāo)摘要中遵照列報(bào)要求披露了近三年的銷售收入和增長(zhǎng)率;在董事會(huì)報(bào)告中分行業(yè)、地區(qū)披露其銷售簽約面積、簽約金額和市場(chǎng)占有率等數(shù)據(jù)，并在報(bào)告中披露了其前5名客戶的銷售額，但還需要在以下方面進(jìn)行改進(jìn)：
首先，年度報(bào)告集中在披露房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)狀況、投資區(qū)域、歷史財(cái)務(wù)狀況等歷史信息，而反映房地產(chǎn)行業(yè)特征、企業(yè)價(jià)值創(chuàng)造力和前瞻性會(huì)計(jì)信息過(guò)少。歷史銷售收入信息是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)確已實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際決策中，信息使用者不僅要了解過(guò)去的信息，更要求提供信息的一方披露未來(lái)的收入預(yù)期實(shí)現(xiàn)信息。但上述樣本企業(yè)少有披露其房產(chǎn)的預(yù)期銷售價(jià)格以及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤供應(yīng)數(shù)量等影響收入實(shí)現(xiàn)的重大不利因素。樣本公司的大多數(shù)收入披露內(nèi)容屬于“強(qiáng)制性披露”，管理層為制止信息不對(duì)稱致使不利選擇可能給企業(yè)帶來(lái)危害，更樂(lè)意披露“好信息”，而對(duì)“壞消息”不公開(kāi)，特別是對(duì)房產(chǎn)銷售收入實(shí)現(xiàn)的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)信息的披露少之又少。
其次，樣本公司年度報(bào)告中的相關(guān)指標(biāo)披露形式單一，大都是絕對(duì)數(shù)和百分比指標(biāo)，缺乏多層次的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)。樣本企業(yè)的年度報(bào)告中披露企業(yè)最近3個(gè)會(huì)計(jì)年度的收入數(shù)據(jù)，基本做到了同一企業(yè)不同歷史年份的縱向可比，但橫向可比也應(yīng)予以考慮。目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的年度報(bào)告中披露的收入數(shù)據(jù)，缺乏行業(yè)間的對(duì)比，無(wú)法顯示其在行業(yè)中所處的位置。對(duì)于報(bào)告使用人來(lái)說(shuō)，了解企業(yè)的行業(yè)地位和獲得不同歷史時(shí)期的收入數(shù)據(jù)一樣重要。
最后，上述調(diào)查的樣本企業(yè)同屬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，由于證監(jiān)會(huì)了統(tǒng)一房地產(chǎn)行業(yè)信息披露制度，不同樣本企業(yè)的年度報(bào)告披露框架大體一致，缺乏個(gè)性，很難得到不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間除營(yíng)業(yè)收入數(shù)額和增長(zhǎng)率之外其他有區(qū)別的會(huì)計(jì)信息。很明顯會(huì)計(jì)制度在強(qiáng)調(diào)強(qiáng)制性披露和會(huì)計(jì)信息可比時(shí)，影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的個(gè)性，這樣會(huì)從表面上給投資者造成不同企業(yè)信息披露內(nèi)容一致的錯(cuò)覺(jué)。此外，通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，樣本企業(yè)的年報(bào)收入披露時(shí)間更多傾向于三月份，少有企業(yè)延遲到四月份，這說(shuō)明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)年報(bào)信息披露的及時(shí)性關(guān)注程度提高，這樣更有利于年報(bào)信息的挖掘使用。
四、銷售收入年報(bào)披露的改善對(duì)策
首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售收入的確認(rèn)政策應(yīng)緊密結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程對(duì)外披露，抓住簽約時(shí)間和金額、竣工驗(yàn)收時(shí)間、收取房款進(jìn)度、交房手續(xù)的辦理進(jìn)度、入伙手續(xù)、鑰匙領(lǐng)取等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)披露其收入政策，避免照搬會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，導(dǎo)致披露語(yǔ)言形式化。應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地開(kāi)發(fā)模式和銷售模式來(lái)披露收入的確認(rèn)政策，在自主開(kāi)發(fā)模式下收入的確認(rèn)政策可以完全遵照已有的準(zhǔn)則，在購(gòu)房者領(lǐng)取鑰匙，辦理完入伙手續(xù)后確認(rèn)收入。出現(xiàn)合作建房、合資建房等情況時(shí)收入的確認(rèn)政策需要考慮合同中的細(xì)節(jié)條款披露。在代銷方式下收入的確認(rèn)政策應(yīng)該聯(lián)系代銷協(xié)議中具體的權(quán)利和義務(wù)來(lái)確認(rèn)收入。
其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮很大程度上受到政府信貸、稅收、土地等政策影響，當(dāng)前限購(gòu)成為了樓市調(diào)控的主旋律，限購(gòu)對(duì)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和打擊投機(jī)炒房具有明顯作用，受政策沖擊，城市商品住宅的成交量大幅萎縮。同時(shí)，過(guò)緊的調(diào)控政策造成土地一級(jí)出讓市場(chǎng)總體低迷，地方土地市場(chǎng)成交金額也呈現(xiàn)了大幅下滑，購(gòu)房者等待氣氛長(zhǎng)期累積。從以上可以看出房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策對(duì)不動(dòng)產(chǎn)成交額的影響程度較深。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)詳細(xì)披露國(guó)家未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)預(yù)測(cè)和收入風(fēng)險(xiǎn)，給投資者詳細(xì)的政策投資預(yù)期。
再次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)除了應(yīng)該結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)差異化披露銷售收入，同時(shí)還應(yīng)披露當(dāng)期合同銷售均價(jià)、樓面地價(jià)等以便于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)之間可比，為投資者決策提供依據(jù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良性成長(zhǎng)依賴于其開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的吸引力、競(jìng)爭(zhēng)力，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商收取會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金、定金等收入尚未形成的銷售收入，能很大程度上反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)接受程度，為了向投資者提供決策相關(guān)信息，應(yīng)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露會(huì)員費(fèi)、誠(chéng)意金、定金等項(xiàng)目形成的“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”明細(xì)賬。
最后，現(xiàn)有信息披露過(guò)分強(qiáng)調(diào)可靠性和歷史成本原則，把重要性和決策有用性放到了次要地位。筆者認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中增加披露與未來(lái)收入實(shí)現(xiàn)有關(guān)聯(lián)的會(huì)計(jì)信息，以及國(guó)家未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策走勢(shì)和收入實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。該舉措有利于幫助決策者預(yù)測(cè)未來(lái)收入走勢(shì)，提高會(huì)計(jì)信息的可利用度。除此之外，收入的披露順序應(yīng)按照?qǐng)?bào)表使用者的決策相關(guān)性先后排列，盡量減少不重要事項(xiàng)披露，避免“噪音”。X
稅收籌劃是指在遵循稅法及符合稅法意圖的前提下，通過(guò)對(duì)納稅人的經(jīng)營(yíng)、投資、籌資、分配等理財(cái)活動(dòng)的籌劃安排，盡可能取得涉稅收益，整體上實(shí)現(xiàn)納稅人最合理、最優(yōu)的涉稅財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)由于在開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)過(guò)程通常具有投入資金多、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)高、建設(shè)及銷售周期長(zhǎng)、涉稅標(biāo)的金額大、收益高見(jiàn)效慢等特點(diǎn)，所以運(yùn)用稅收籌劃這種新的理財(cái)方式，不僅能有效降低企業(yè)的涉稅成本和風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力和競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力，而且有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化目標(biāo)。本文主要以土地增值稅、房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅等相關(guān)稅金為例，對(duì)稅收籌劃實(shí)務(wù)進(jìn)行分析，懇請(qǐng)大家賜教。
一、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù)
由于目前大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金來(lái)自金融企業(yè)的借貸，具有資金量
大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前的借款利息可以計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用（期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。另一方面，針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購(gòu)買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。案例:某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一批商品房，支付的地價(jià)款為600萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)成本為1000萬(wàn)元，假設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為100萬(wàn)元和70萬(wàn)元時(shí)（設(shè)貸款利率5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn)行籌劃？籌劃過(guò)程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本)×(10%-5%)=(600+1000)×5%=80(萬(wàn)元)，其次判斷：當(dāng)允許扣除的利息支出為100萬(wàn)元時(shí)，由于100萬(wàn)>80萬(wàn)，所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，這樣就可以按100萬(wàn)元扣除，否則只能按80萬(wàn)元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加20萬(wàn)元，造成多繳稅款；當(dāng)允許扣除的利息支出為70萬(wàn)元時(shí)，由于70萬(wàn)
二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù)
大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，但這種方式下籌劃空間較小。若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。第一，房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以利用這種建房方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開(kāi)發(fā)，從而避免開(kāi)發(fā)后銷售繳納土地增值稅。第二，合作建房方式。這種方式指根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（一）的通知》（國(guó)稅函[1995]156號(hào)）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。案例：華富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地，擬與富民公司合作建造辦公用房，資金由富民公司提供，建成后按比例分房。對(duì)富民公司來(lái)說(shuō)，分得的辦公樓不含土地增值稅，會(huì)降低購(gòu)置成本。即便將來(lái)處置，只就屬于自己的部分繳納土地增值稅。對(duì)華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，這樣就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)置方的雙贏。
三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù)
一是，針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立。即房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)設(shè)立獨(dú)立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。案例：大華公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價(jià)：第一，若以1500萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬(wàn)元，增值率為28.48%，應(yīng)納99.75萬(wàn)元的土地增值稅，凈賺232.75萬(wàn)元。第二，以1400萬(wàn)元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬(wàn)元，增值率為19.97%，免征土地增值稅，凈賺233.04萬(wàn)元。第三，如果大華公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司，大華公司將住房以1400萬(wàn)元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬(wàn)元的價(jià)格賣出，當(dāng)開(kāi)發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97%＜20%，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬(wàn)元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5%=82.5萬(wàn)元，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250萬(wàn)元，其增值率為16.67%＜20%，免納土地增值稅。最終從集團(tuán)角度看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金：1400×5.5%=77萬(wàn)元，獲利潤(rùn)1500－（1167.5＋77）=255.5萬(wàn)元，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75萬(wàn)元。
房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。盡管國(guó)家自2003年以來(lái)一直在宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)，特別是在2010年，出臺(tái)了“史上最嚴(yán)厲房產(chǎn)調(diào)控政策”，但房?jī)r(jià)一直在上漲。房地產(chǎn)公司在獲得巨額的利潤(rùn)的同時(shí)也給社會(huì)帶來(lái)了不穩(wěn)定因素，威脅了宏觀經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。
1 房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理研究的意義
房地產(chǎn)行業(yè)由于其會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)而存在顯著的盈余管理空間。房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理不僅誤導(dǎo)投資者決策，也影響政府部門的宏觀調(diào)控決策。過(guò)度的盈余管理造成房地產(chǎn)行業(yè)欣欣向榮的假象，且有利于房地產(chǎn)商抬高價(jià)格。而過(guò)高的房?jī)r(jià)不利于社會(huì)穩(wěn)定。根據(jù)國(guó)外經(jīng)典的研究成果，房地產(chǎn)泡沫一旦發(fā)生破滅，可能要持續(xù)三到五年的時(shí)間。
歷次會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)都被認(rèn)為是救火式出臺(tái)，證券市場(chǎng)出了問(wèn)題，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就出來(lái)救火。1研究盈余管理，做好事前防范顯得格外必要。
因此，研究并規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的盈余管理行為是理論界、事務(wù)界和政府部門的重要課題。
2 房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算特點(diǎn)及其對(duì)應(yīng)的盈余管理手段
2.1 無(wú)法統(tǒng)一界定銷售收入的確認(rèn)時(shí)間
房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算收入的關(guān)鍵是收入的確認(rèn)和計(jì)量。根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》，銷售商品收入確認(rèn)的四個(gè)條件為，企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。從上述規(guī)定可以看出，收入確認(rèn)以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品通常是采用預(yù)售方式和分期付款方式進(jìn)行銷售。采用預(yù)售形式時(shí)，大致需要經(jīng)過(guò)以下環(huán)節(jié)：簽訂預(yù)售合同及收取部分預(yù)售房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收、收取剩余房款、辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶等。由于對(duì)銷售收入的確認(rèn)——風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移——存在不同的理解，所以會(huì)計(jì)人員可根據(jù)公司需要自行選擇環(huán)節(jié)作為收入確認(rèn)的時(shí)間，由此進(jìn)行盈余管理。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般采用預(yù)收款的方式收取售房款。相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)房屋竣工驗(yàn)收并與房屋購(gòu)買者辦妥了相關(guān)的手續(xù)后，就應(yīng)該將預(yù)收款項(xiàng)確認(rèn)為銷售收入。但是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通常會(huì)采取措施來(lái)拖延“預(yù)收賬款”轉(zhuǎn)為銷售收入的時(shí)間，比如拖延所開(kāi)發(fā)的房屋的竣工時(shí)間，或者拖延辦理相關(guān)的手續(xù)，從而減少當(dāng)期的銷售收入，減少當(dāng)期稅款的繳納。
2.2 銷售收入的計(jì)量模式存在可選擇性
2007年1月1日開(kāi)始施行的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系在堅(jiān)持歷史成本基礎(chǔ)的前提下，引入了投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則和公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式。準(zhǔn)則明確規(guī)定以成本模式作為投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。
當(dāng)存在兩種可供選擇的計(jì)量模式時(shí)，公司會(huì)根據(jù)需要進(jìn)行選擇。有研究表明經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想的上市公司，通過(guò)變更投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策，增加公允價(jià)值變動(dòng)收益、調(diào)節(jié)業(yè)績(jī)、提高凈利潤(rùn)，在扭虧、免于退市、摘牌時(shí)，公允價(jià)值是個(gè)救市良方。2
2.3 成本和收入難以配比
配比原則是指以實(shí)現(xiàn)的收入與所發(fā)生的費(fèi)用的直接聯(lián)系為基礎(chǔ)，將所有與收入產(chǎn)生有關(guān)的成本在同一會(huì)計(jì)期間轉(zhuǎn)為費(fèi)用。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開(kāi)發(fā)完成到確認(rèn)收入需要數(shù)年時(shí)間，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理。在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。3
我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般都會(huì)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤，每個(gè)樓盤的開(kāi)工時(shí)間不同，并且時(shí)間較長(zhǎng)，這樣就會(huì)有多期樓盤存在于一個(gè)會(huì)計(jì)期間情況的出現(xiàn)。當(dāng)期完工結(jié)轉(zhuǎn)的樓盤的成本，應(yīng)該按照配比原則記入賬面。但是房地產(chǎn)企業(yè)通常會(huì)根據(jù)自身的需要任意的分配當(dāng)期完工樓盤應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)某杀荆源藖?lái)調(diào)節(jié)當(dāng)期的利潤(rùn)。
3 如何規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)盈余管理
3.1 明確收入確認(rèn)的環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)行業(yè)一直是人們所關(guān)注的重點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)的動(dòng)蕩直接關(guān)系國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，關(guān)系到人們生活水平的提高。房地產(chǎn)行業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，卻存在很多的問(wèn)題，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康持續(xù)的發(fā)展。近年來(lái)，房?jī)r(jià)的持續(xù)看漲，讓二線城市的房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出趕超一線城市房?jī)r(jià)的態(tài)勢(shì)，給人們的生活帶來(lái)極大負(fù)擔(dān)。同時(shí)房地產(chǎn)供需矛盾也越來(lái)越突出，房地產(chǎn)商為了自身利益，投資的商業(yè)用房要多于住宅用房，無(wú)法滿足人們對(duì)住宅用房的需求。房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的管制力度不足，雖然國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)的監(jiān)管措施，對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行合理的調(diào)控，但是住房的保障體系依舊不健全，阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
一 我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)面臨的問(wèn)題
（1）房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)環(huán)境混亂
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)是近些年來(lái)新型的產(chǎn)業(yè)，其相應(yīng)的市場(chǎng)環(huán)境并不成熟，存在很多不良因素的影響，阻礙著房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序較為混亂，部分有關(guān)房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)構(gòu)都涉嫌這違法違規(guī)的行為。在供需矛盾越演越烈的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)為賺取更多的利潤(rùn)，惡意哄抬房?jī)r(jià)，造成房市不景氣。
（2）房地產(chǎn)供需矛盾日益突出
城市化進(jìn)程的加快，讓城市人口的數(shù)量逐漸增多，同時(shí)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們收入的增多，買房的需求量越來(lái)越大。但是城市用地資源短缺，開(kāi)發(fā)商為謀取跟多的利潤(rùn)，建筑的商業(yè)房的數(shù)量要多于住宅用房的數(shù)量，同時(shí)城市改進(jìn)更新的投資力度不夠，房地產(chǎn)的建筑緩慢，無(wú)法滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求，造成房地產(chǎn)供需矛盾也就日益突出。
（3）房地產(chǎn)商投資行為不合理
房地產(chǎn)商對(duì)房地產(chǎn)的投資是房地產(chǎn)發(fā)展的主導(dǎo)因素，但就目前房地產(chǎn)供需緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，部分房地產(chǎn)商在投資上并不合理，存在很多投機(jī)行為，房地產(chǎn)商仍就惡意刺激房?jī)r(jià)上漲，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。同時(shí)非理性的投資行為還影響到人們的生活保障，無(wú)法滿足人們基本生活所需，有損于人們的切身利益。
（4）中低收入居民的住房保障不健全
改善人們的住房問(wèn)題，一直都是國(guó)家高度重視的熱點(diǎn)問(wèn)題。我國(guó)處于社會(huì)主義發(fā)展的初級(jí)階段，社會(huì)仍存在很多中低等收入的居民，但對(duì)于他們住房的基本保障仍舊不夠健全，部分居民的住房問(wèn)題沒(méi)有得到切實(shí)的解決。雖然國(guó)家為他們制定了經(jīng)濟(jì)適用房的保障政策，但是經(jīng)濟(jì)適應(yīng)房在實(shí)際運(yùn)作上存在很多問(wèn)題。
二 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略
（1）規(guī)范政府行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)控職能
政府應(yīng)該建立健全房地產(chǎn)的法律法規(guī)，規(guī)范政府行為，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)控職能，為房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造良好的社會(huì)環(huán)境。政府應(yīng)該合理利用土地資源，適時(shí)調(diào)整土地資源的合理利用率，統(tǒng)一調(diào)節(jié)地價(jià)，防治房地產(chǎn)商出現(xiàn)投機(jī)倒把的行為，惡意破壞房地產(chǎn)市場(chǎng)，擾亂市場(chǎng)秩序。對(duì)違反房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展的行為，要嚴(yán)懲不貸，依法懲處。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)控力度，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠平穩(wěn)運(yùn)行。
（2）政府采用宏觀調(diào)控的手段調(diào)整住房?jī)r(jià)格
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重點(diǎn)問(wèn)題在于房?jī)r(jià)持高不下，開(kāi)發(fā)商利用供需不平衡的現(xiàn)象，惡意哄抬價(jià)格，投機(jī)炒房行為，使人們對(duì)買房望而卻步。為此，政府采用宏觀調(diào)控的手段調(diào)整住房?jī)r(jià)格，首先要對(duì)地價(jià)進(jìn)行合理定制，對(duì)于土地和拆遷費(fèi)用要適度控制。其次要對(duì)惡意哄抬房?jī)r(jià)的不法商販進(jìn)行懲處，依法繳納房地產(chǎn)稅費(fèi)，避免房地產(chǎn)商出現(xiàn)偷逃稅的現(xiàn)象。最后要正確引導(dǎo)人們對(duì)購(gòu)房的觀念，樹(shù)立正確的消費(fèi)觀，樹(shù)立正確的輿論導(dǎo)向。
（3）規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為
在房地產(chǎn)的部分企業(yè)為了一己之思，贏得更多的利潤(rùn)，在其投資行為中存在投資不合理，囤積好房源，房屋質(zhì)量惡劣等等現(xiàn)象。不僅威脅著人們的生命財(cái)產(chǎn)的安全，而且還有損于房地產(chǎn)企業(yè)的聲譽(yù)，長(zhǎng)此以往不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。為此，政府應(yīng)該規(guī)范好房地產(chǎn)企業(yè)的投資行為，要正確引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)建立良好的信譽(yù)保障，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)信用透明化，對(duì)于投資行為不善者，要極力整治。
（4）健全住房保障體系，滿足人們的物質(zhì)需求
政府應(yīng)該健全住房保障體系，要站在人們的角度，滿足中低收入居民的住房需求，提高中低收入居民的生活水平。政府可以大力推動(dòng)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，還要對(duì)廉租房入住條件和經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買條件進(jìn)行嚴(yán)格的把控，要把政策真正落實(shí)到中低收入的居民身上，加強(qiáng)政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)督作用。不但能夠適時(shí)的解決中低收入居民的住房問(wèn)題，而且還能緩解房地產(chǎn)供需緊張的矛盾，切實(shí)保障人們的利益，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定。
三 結(jié)語(yǔ)
通過(guò)以上對(duì)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題進(jìn)行的深入剖析，提出的促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展的應(yīng)對(duì)策略，可以看出房地產(chǎn)雖然表面繁榮，仍需要對(duì)其進(jìn)行規(guī)劃管理，正確引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)家應(yīng)該適時(shí)的利用宏觀調(diào)控的手段對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行合理調(diào)控，規(guī)范制定不同區(qū)域的住房?jī)r(jià)格，健全住房供應(yīng)的體系，加強(qiáng)人們對(duì)住房需求的重要保障，為房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)造一個(gè)公平、合法的市場(chǎng)環(huán)境。雖然房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)存的問(wèn)題很多，但是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，要引起國(guó)家的重視，其未來(lái)的發(fā)展前景將會(huì)呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
參考文獻(xiàn)
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【中圖分類號(hào)】F23 【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A
【文章編號(hào)】1007-4309（2013）01-0124-2
房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)受到越來(lái)越多的關(guān)注，房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)核算問(wèn)題也引起許多專家學(xué)者的重視。由于房地產(chǎn)行業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，其會(huì)計(jì)核算程序以及方法與普通行業(yè)具有明顯的差異性。盡管近年來(lái)，財(cái)政部和證監(jiān)會(huì)為適應(yīng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制的改革，已經(jīng)推行了一系列的會(huì)計(jì)制度改革，但是從在房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施的狀況來(lái)看，仍然存在許多不完善之處。2006年11月財(cái)政部的一份會(huì)計(jì)信息質(zhì)量檢查公報(bào)，通報(bào)了39家房地產(chǎn)行業(yè)存在會(huì)計(jì)失真問(wèn)題。面對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)，我們不得不反思：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)存在哪些問(wèn)題？如何才能解決這些問(wèn)題？所以研究如何提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量是會(huì)計(jì)實(shí)踐研究和理論研究亟待解決的一個(gè)重大課題。
一、房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題
房地產(chǎn)行業(yè)自身的行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了其特定的信息質(zhì)量問(wèn)題。總結(jié)如下：
（一）房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員自身素質(zhì)較低
《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》和《企業(yè)會(huì)計(jì)制度》實(shí)質(zhì)上就是會(huì)計(jì)信息加工和生成的技術(shù)性規(guī)范。然而，這些技術(shù)性規(guī)范是由會(huì)計(jì)人員來(lái)實(shí)施的，因此，會(huì)計(jì)人員對(duì)制度和準(zhǔn)則的正確理解和把握是非常重要的。所以會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷力，也即會(huì)計(jì)人員根據(jù)已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)合理選擇會(huì)計(jì)原則和會(huì)計(jì)處理方法的能力直接影響會(huì)計(jì)信息質(zhì)量。但現(xiàn)實(shí)中，由于房地產(chǎn)企業(yè)普遍只重視策劃人員、工程人員等和項(xiàng)目直接關(guān)聯(lián)的員工素質(zhì)，對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)并不重視，致使會(huì)計(jì)人員的素質(zhì)差強(qiáng)人意。這些素質(zhì)不高的會(huì)計(jì)人員即便遵守了會(huì)計(jì)法規(guī)，但由于受到自身素質(zhì)的影響或其他原因，也可能使計(jì)量的信息與實(shí)際情況不符，致使會(huì)計(jì)信息失真。
（二）會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中銷售收入的確認(rèn)隨意性較大
在房地產(chǎn)企業(yè)中，項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)的成本費(fèi)用往往遠(yuǎn)大于當(dāng)期確認(rèn)的收入，一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目峻工并售出后，大量預(yù)收款項(xiàng)或應(yīng)收款項(xiàng)確認(rèn)為收入。由于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高，往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法，從而造成收款期與房屋交付期不一致。《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)可能有多種方法：有的在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入，有的在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入，有的在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。不同的收入確認(rèn)方法也使得會(huì)計(jì)信息失真，從而可能會(huì)誤導(dǎo)信息使用者。
（三）企業(yè)各期的業(yè)績(jī)信息可比性較差
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從土地開(kāi)發(fā)至確認(rèn)收入通常會(huì)跨越兩個(gè)以上年度，在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開(kāi)發(fā)過(guò)程，大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益；由于部分項(xiàng)目尚未完工，其預(yù)售款項(xiàng)也無(wú)法確認(rèn)為收入。所以，會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確，每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤(rùn)波動(dòng)相當(dāng)大。例如某年A房地產(chǎn)企業(yè)的大部分項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi)，該年度的業(yè)績(jī)就只會(huì)反映費(fèi)用的投入，因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況，亦不能與其他同類企業(yè)比較，失去了可比性。所以，用一般的公司業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo)如凈利潤(rùn)等并不能正確、客觀地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)情況。
（四）風(fēng)險(xiǎn)披露不足
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn)，包括土地風(fēng)險(xiǎn)、政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種行業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。雖然2001年中國(guó)證監(jiān)會(huì)的《公開(kāi)發(fā)行證券公司信息披露編報(bào)規(guī)則第11號(hào)―從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的公司財(cái)務(wù)報(bào)表附注特別規(guī)定》對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)披露做出了特別要求，但從近幾年來(lái)看，執(zhí)行情況并不太理想。
（五）房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)體系不規(guī)范，會(huì)計(jì)法規(guī)制度不完善
一方面，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)體系仍然不規(guī)范，主要表現(xiàn)在商品房所有權(quán)風(fēng)險(xiǎn)與債務(wù)是否轉(zhuǎn)移的問(wèn)題上，許多房地產(chǎn)企業(yè)自身判斷的結(jié)果與正規(guī)會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)的判斷不符；另一方面，我國(guó)的會(huì)計(jì)法規(guī)制度尚不完善，尤其是針對(duì)新興行業(yè)的會(huì)計(jì)核算規(guī)定不明確，加大了會(huì)計(jì)核算工作的難度，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息失真。
（六）企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算不完善
當(dāng)前有很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏健全的會(huì)計(jì)內(nèi)部核算制度，使得現(xiàn)金流量統(tǒng)計(jì)不夠科學(xué)。依據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，企業(yè)現(xiàn)金流量表的編制主體是企業(yè)自身，然而，現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他行業(yè)企業(yè)的現(xiàn)金流量存在明顯的差異性。從現(xiàn)金金流量方面來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌資活動(dòng)以及相關(guān)的投資活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)作為基本單位的，而在另一方面，企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目作為基本單位的，由于房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)期限較長(zhǎng)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與現(xiàn)金的流出具有更大的異步性。
二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策建議
針對(duì)上述房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量中存在的問(wèn)題，本文提出以下的對(duì)策建議：
（一）提高會(huì)計(jì)人員的職業(yè)素質(zhì)
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)人員作為會(huì)計(jì)信息的直接生產(chǎn)者，對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響起著重要的作用。面對(duì)當(dāng)前日益復(fù)雜及多樣化的交易和事項(xiàng)，確認(rèn)和計(jì)量對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)人員提出了更高的要求，這就要求他們應(yīng)具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)、職業(yè)道德與專業(yè)技能。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)認(rèn)真貫徹財(cái)政部頒布的《會(huì)計(jì)人員繼續(xù)教育暫行規(guī)定》，組織本企業(yè)會(huì)計(jì)人員繼續(xù)學(xué)習(xí)教育，支持會(huì)計(jì)人員參加學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，提高其專業(yè)素質(zhì)，做到與時(shí)俱進(jìn)。
（二）完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系
我國(guó)現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在構(gòu)成上還較缺乏完整和系統(tǒng)性，其基本上是圍繞企業(yè)常規(guī)會(huì)計(jì)事項(xiàng)由國(guó)家統(tǒng)一制定，一些會(huì)計(jì)分支尚未納入會(huì)計(jì)規(guī)范體系。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的深化與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界和政府財(cái)政部門已開(kāi)始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支，對(duì)其進(jìn)行完善。但是，目前房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒(méi)有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，例如，目前學(xué)術(shù)界對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―――收入》中的四個(gè)收入確認(rèn)原則在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的具體運(yùn)用問(wèn)題上，就還存在爭(zhēng)議，使得該行業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果信息的可比性和有用性。所以現(xiàn)在急需完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。
（三）完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引
我國(guó)在《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》中曾經(jīng)對(duì)相關(guān)的配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提以及會(huì)計(jì)處理方面做了比較明確的規(guī)定，然而我們也應(yīng)當(dāng)看到現(xiàn)行國(guó)家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》在對(duì)配套設(shè)施成本核算當(dāng)面的指引不足，這使得不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以采取不一致的財(cái)務(wù)成本核算手辦法，從而在很大程度上影響了房地產(chǎn)企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量與可比性。因此，我國(guó)相關(guān)的行政管理部門和立法機(jī)關(guān)必須完善相應(yīng)配套的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則做指引，以此來(lái)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息管理。
（四）擴(kuò)大信息披露內(nèi)容
針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)披露不足的問(wèn)題，房地產(chǎn)企業(yè)除了必須按現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定披露信息外，還應(yīng)增加企業(yè)的預(yù)售情況及政策信息、土地儲(chǔ)備量及成本構(gòu)成信息、分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息、質(zhì)量保證金及風(fēng)險(xiǎn)等披露信息。增加披露信息一方面可促使房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)公允的會(huì)計(jì)信息，提高風(fēng)險(xiǎn)的透明度，為房地產(chǎn)商品的質(zhì)量提供保證；另一方面可使投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下，幫助他們更準(zhǔn)確、全面地對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)做出評(píng)價(jià)，額外提供具有可比性的資料，也是治理信息失真的重要舉措。
（五）完善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算
雖然相關(guān)法律法規(guī)已明確規(guī)定了內(nèi)部會(huì)計(jì)監(jiān)督制度，企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度是會(huì)計(jì)信息監(jiān)管體系的基礎(chǔ)。但目前許多房地產(chǎn)企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范，缺乏健全、完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，對(duì)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度尚未足夠的重視。因而房地產(chǎn)企業(yè)在執(zhí)行國(guó)家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度時(shí)，還應(yīng)根據(jù)其管理要求和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)制定內(nèi)部會(huì)計(jì)核算制度，以使企業(yè)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度具有完整性和系統(tǒng)性。
【參考文獻(xiàn)】
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房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響因素：
1收入確認(rèn)：一般的收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)是風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移，但會(huì)計(jì)人員需要針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有基本的職業(yè)判斷能力，何時(shí)確認(rèn)收入對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的準(zhǔn)確性有很大影響。
2成本、費(fèi)用的歸集與分配：一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的成本核算都可以使用平均成本，但是仍然要考慮到特殊情況，比如高層建筑的不同戶型的成本與售價(jià)存在著差異，這種情況就不能使用平均成本，要選擇更有利的歸集與分配方法。
3往來(lái)款項(xiàng)：房地產(chǎn)企業(yè)一般都是通過(guò)往來(lái)款項(xiàng)來(lái)協(xié)助調(diào)節(jié)收入和成本，這種條件下就會(huì)出現(xiàn)兩種請(qǐng)康影響到會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量，一是利用售樓中心隱匿收入；二是委托其他單位售房，將收入掛在委托賬戶。
4稅費(fèi)：房地產(chǎn)企業(yè)有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和所得稅三種稅種，其中增值稅可籌劃的空間較大。開(kāi)發(fā)商可以利用權(quán)責(zé)確認(rèn)成本及預(yù)付應(yīng)付款項(xiàng)，從而減少企業(yè)所得稅和土地增值稅。
5資產(chǎn)確認(rèn)：一般企業(yè)都是在年末進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，而房地產(chǎn)企業(yè)的時(shí)間跨度較大，如果不提供準(zhǔn)確信息，相關(guān)部門是很難進(jìn)行資產(chǎn)認(rèn)定的。
提高房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策
1要提高會(huì)計(jì)人員的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。面對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)雜多樣的交易和事項(xiàng)，會(huì)計(jì)人員就必須具備相應(yīng)的專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德。作為房地產(chǎn)企業(yè)，可以定期組織會(huì)計(jì)人員參加會(huì)計(jì)學(xué)習(xí)培訓(xùn)和職稱資格考試，以提高他們的專業(yè)素養(yǎng)。同時(shí)，還要加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員道德思想的教育，只有這樣才能保證會(huì)計(jì)信息真實(shí)公允。
2建立和完善的房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊事項(xiàng)，比如說(shuō)預(yù)提賬款、開(kāi)發(fā)費(fèi)用攤銷、會(huì)計(jì)期間選擇等等，還沒(méi)有相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范，極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)信息的實(shí)效性。為此，就需要建立和完善房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，才能避免會(huì)計(jì)人員依據(jù)企業(yè)需求作出不規(guī)范的會(huì)計(jì)處理。
外界一直對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展?fàn)幾h不斷，房地產(chǎn)行業(yè)是否像外界傳言的那樣存在暴利，房?jī)r(jià)的漲跌到底有何規(guī)律等等，人們總是對(duì)此類問(wèn)題追問(wèn)不停。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也是一步一步走過(guò)來(lái)的，并不是通過(guò)暴利來(lái)獲取利潤(rùn)。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的窘境非常多，除了有經(jīng)營(yíng)的窘境之外，還有規(guī)模及其制度的困境。我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是處于上升期間的，在確認(rèn)收入成本等各方面還有很多不足之處。當(dāng)前，我國(guó)的民用建筑所使用的收入確認(rèn)方法還比較落后，再加上很多房地產(chǎn)行業(yè)都收到各個(gè)方面的影響，導(dǎo)致發(fā)展速度比較慢。所以，大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主動(dòng)成立了自身設(shè)計(jì)、監(jiān)理及其建筑機(jī)構(gòu)。但是由于我國(guó)的行政管理單位在很大程度上都限制了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行這種自我交易，所以導(dǎo)致這種方法實(shí)施的時(shí)間比較短，取得的成效并不明顯。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)自身充滿自信，并且堅(jiān)持認(rèn)為，儲(chǔ)備性的土地能夠增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以，我國(guó)一些比較大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商會(huì)積極儲(chǔ)備戰(zhàn)略性的土地，甚至不會(huì)顧及到企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。我國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)企業(yè)的組織架構(gòu)還只限于項(xiàng)目式的，該種組織架構(gòu)并不會(huì)隨著企業(yè)的擴(kuò)大而擴(kuò)大。
通常，某個(gè)房地產(chǎn)公司在競(jìng)標(biāo)中競(jìng)得一塊地之后，就會(huì)在最短的時(shí)間內(nèi)成立相關(guān)的項(xiàng)目，因此，這一項(xiàng)目公司的財(cái)務(wù)報(bào)表就可以比較直接反映了該項(xiàng)目盈利與否。不同的房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)模不一樣，其開(kāi)發(fā)過(guò)程總的來(lái)說(shuō)不會(huì)低于兩年，正常情況下都是三年之久。并且，一個(gè)正常的項(xiàng)目，真正進(jìn)行預(yù)售也是已經(jīng)在項(xiàng)目開(kāi)始施工之后大概一年的時(shí)間進(jìn)行，一旦超過(guò)這個(gè)時(shí)間，這個(gè)公司的資金周轉(zhuǎn)就會(huì)存在很大問(wèn)題。同時(shí)，當(dāng)項(xiàng)目進(jìn)行到交房環(huán)節(jié)之后，就表明這個(gè)項(xiàng)目的主要的工作基本已經(jīng)完成了，也就意味著這個(gè)公司可以有效地開(kāi)展其他的項(xiàng)目。在房地產(chǎn)形勢(shì)較好的情況下，項(xiàng)目預(yù)售之后的半年時(shí)間內(nèi)就可以完成大部分的銷售，此時(shí)的回款速度也會(huì)比較好，但此時(shí)離交房來(lái)說(shuō)一般都有很長(zhǎng)一段時(shí)期，而現(xiàn)有的收入確認(rèn)方法的時(shí)間段主要 是在交房的這個(gè)階段來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)，交房之前所收到的房款，一般只能記載為預(yù)收賬款之列，成本在存貨中反應(yīng)，長(zhǎng)此以往，房地產(chǎn)項(xiàng)目一般會(huì)陷入一個(gè)循環(huán)中，也就是第一年項(xiàng)目立項(xiàng)并投入大量資金進(jìn)行工程建設(shè)，第二年達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并回款，第三年完工交房并確認(rèn)收入；在財(cái)務(wù)報(bào)表中反映的也就是第一年處于虧損狀態(tài)，第二年雖然有大量的現(xiàn)金流注入，但是不能確認(rèn)收入，也還是處于虧損狀態(tài)，第三年雖然可以確認(rèn)收入了，但是現(xiàn)金流沒(méi)有了。有的項(xiàng)目比較多的房地產(chǎn)公司，財(cái)務(wù)報(bào)表上的收入只是以前年度項(xiàng)目的收入，現(xiàn)金流卻是目前的項(xiàng)目的現(xiàn)金流，兩者并不對(duì)應(yīng)。所以單單看房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析并不能很直觀的看出該公司的現(xiàn)時(shí)盈利情況。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的預(yù)售制度及其完工確認(rèn)收入法
1、我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)供求現(xiàn)狀分析
國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)采用預(yù)售制度，主要目的是希望能夠解決房地產(chǎn)行業(yè)資金短缺不足，降低房地產(chǎn)行業(yè)門檻、增加商品房供應(yīng)以活躍房地產(chǎn)，在很大程度上促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。
目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于供大于求的階段，但是也會(huì)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的具體情況有一定的差別。信用好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤，銷售狀況會(huì)好于信用不好、實(shí)力差，或是定位不準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)的樓盤。在我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系一直是一個(gè)矛盾的集合點(diǎn)，對(duì)于供給方來(lái)說(shuō)，我國(guó)政府部門的土地控制影響著供給量；但是對(duì)于需求方來(lái)說(shuō)，影響其購(gòu)房需求的主要因素很多，例如人均可支配的收入、城市的人口比例、房子的價(jià)格等等，對(duì)房地產(chǎn)的需求都會(huì)造成影響。分析我國(guó)人均的實(shí)際需求之后發(fā)現(xiàn)，我國(guó)人均住房需求普遍是比較低的，這是因?yàn)榇蠖鄶?shù)的住房消費(fèi)者的收入水平不高，購(gòu)房的能力有限，因此對(duì)于成本較低、價(jià)格較低的普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的需求比較大。但是從房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)分析，目前建造的多以高檔商品住宅為主，成本和價(jià)格都比較高，人均負(fù)擔(dān)較高，購(gòu)房承受的壓力太大，所以更多的消費(fèi)者偏向于選擇成本價(jià)格較低的住宅，這也就導(dǎo)致我國(guó)目前房地產(chǎn)行業(yè)供大于求現(xiàn)象的發(fā)生。
2、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售收入確認(rèn)法分析
（1）完工確認(rèn)收入法
房地產(chǎn)公司若是選擇將房屋完全建造好之后再開(kāi)始售賣，那么承擔(dān)的資金壓力就比較大，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)更愿意采取預(yù)售制度，幫助企業(yè)解決自身的資金周轉(zhuǎn)，減輕自身的資金壓力。一般是項(xiàng)目達(dá)到了預(yù)售條件，就開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售，目前，我們所使用的預(yù)售機(jī)制只是根據(jù)商品銷售的收入確認(rèn)條件，并不能真正的來(lái)確認(rèn)收入，僅僅只是用來(lái)確認(rèn)為是預(yù)收帳款，只有完工交房之后才能進(jìn)一步確認(rèn)收入，這也就是我們一直所說(shuō)的完工確認(rèn)收入法。
（2）完工確認(rèn)收入法適用的原因
分析我國(guó)現(xiàn)有的情況來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)進(jìn)行確認(rèn)收入是要遵照銷售商品的收入確認(rèn)條件來(lái)進(jìn)行的，也就是說(shuō)，要嚴(yán)格滿足我國(guó)相關(guān)的規(guī)定來(lái)確認(rèn)收入。單單就從我國(guó)目前的現(xiàn)實(shí)狀況來(lái)看，所實(shí)行的商品預(yù)售難以滿足真正的需求，很難在第一時(shí)間就及時(shí)的確認(rèn)收入，大多數(shù)情況下都只是在流動(dòng)負(fù)債表中列支而已。
現(xiàn)在，我國(guó)選用的房地產(chǎn)預(yù)售收入確認(rèn)法，主要是依照銷售商品的原則來(lái)進(jìn)行確認(rèn)的。根據(jù)這一原則，在沒(méi)有轉(zhuǎn)移商品的風(fēng)險(xiǎn)及其收益的情況下，若是開(kāi)發(fā)商對(duì)商品進(jìn)行比較有力的控制，那么將會(huì)很難滿足收入確認(rèn)的條件，因此，在完工之前要確認(rèn)收入基本不能立即做到。只有在正式交房之后，才能確認(rèn)收入。我們所采用的完工確認(rèn)收入法因此極易造成業(yè)績(jī)波動(dòng)及其財(cái)務(wù)指標(biāo)不真實(shí)，不能及時(shí)的反映出目前現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)有效的情況，以至于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況也很難立即反映出來(lái)，財(cái)務(wù)報(bào)表不能直接反映出它本身的作用，嚴(yán)重的影響到投資者的決策。
（3）完工百分比法運(yùn)用的前提條件
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所使用的完工百分比法主要是要根據(jù)合同完工的進(jìn)度來(lái)進(jìn)行收入和費(fèi)用確認(rèn)。其中，使用該種確認(rèn)方法的前提條件之一就是要確保資產(chǎn)負(fù)債表能有效地進(jìn)行費(fèi)用估計(jì)。其中，具體的表現(xiàn)方法體現(xiàn)在以下方面：能夠可靠的估計(jì)出固定的造價(jià)合同，并且合同總的收入能夠可靠有效地進(jìn)行計(jì)量；能夠可靠地估計(jì)出成本加成合同的結(jié)果，也就是說(shuō)與合同相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；實(shí)際發(fā)生的合同成本能夠清楚地區(qū)分和可靠地計(jì)量。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運(yùn)用百分比法進(jìn)行會(huì)計(jì)核算的優(yōu)勢(shì)所在
第一，選用完工百分比法進(jìn)行核算時(shí)能有效的整合房地產(chǎn)企業(yè)收入和成本匹配原則。與其他行業(yè)的公司相比，房地產(chǎn)企業(yè)主要的會(huì)計(jì)收入特點(diǎn)體現(xiàn)在成本計(jì)算上。項(xiàng)目結(jié)構(gòu)復(fù)雜，成本高，建設(shè)周期長(zhǎng)，從立項(xiàng)、到建設(shè)、交付等才算一個(gè)項(xiàng)目真正完成。我們?cè)鯓硬拍芨鼫?zhǔn)確、真實(shí)、客觀地反映會(huì)計(jì)信息，這是大家一直討論的重點(diǎn)所在。
現(xiàn)在，我國(guó)很多大型企業(yè)都是依照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則15號(hào)―建造合同的》明確規(guī)定來(lái)進(jìn)行收入和成本確認(rèn)的，選擇該種方式是可以在能準(zhǔn)確有效的估計(jì)出施工合同結(jié)果的情況下，選擇使用完工百分比方法來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)成本，很多企業(yè)就可以直接利用資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)進(jìn)行收入確認(rèn)。對(duì)比之前所提到的完工確認(rèn)收入法，若房地產(chǎn)公司采用完工百分比法，其優(yōu)點(diǎn)之一就是能夠反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，為投資者做決策提供幫助。完工百分比確認(rèn)收入主要是根據(jù)不同的階段的不同比例來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)收入的，能夠清晰地體現(xiàn)出生產(chǎn)的成果。我國(guó)有明確的規(guī)定，房屋的預(yù)售是有條件的，一般會(huì)受到開(kāi)發(fā)方的實(shí)力、土地的權(quán)屬、建設(shè)方的資質(zhì)以及建設(shè)進(jìn)度等的影響，但是一旦符合預(yù)售的條件且預(yù)售已經(jīng)發(fā)生的時(shí)候，說(shuō)明該項(xiàng)目的成本已經(jīng)大部分發(fā)生了，且對(duì)于購(gòu)房者而言由于預(yù)售時(shí)房地產(chǎn)公司已在房交所對(duì)購(gòu)房者進(jìn)行了網(wǎng)絡(luò)簽售，除非購(gòu)房者退房，房地產(chǎn)公司沒(méi)有辦法對(duì)已網(wǎng)簽房源進(jìn)行二次簽售，這說(shuō)明購(gòu)房者不論房地產(chǎn)公司是否交房，對(duì)網(wǎng)簽的房屋已有了完全的權(quán)利。因此在這個(gè)時(shí)候來(lái)確定收入是完全可行的，也是符合權(quán)責(zé)發(fā)生制的。
中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）006-000-02
前言
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量是房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的重要體現(xiàn)，房地產(chǎn)行業(yè)較為特殊，在生產(chǎn)與銷售過(guò)程中出現(xiàn)眾多繁雜的環(huán)節(jié)，在眾多環(huán)節(jié)中存在復(fù)雜的成本核算和收入核算等大量的會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)，因此給房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)工作帶來(lái)很大困難，同時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)和企業(yè)內(nèi)部的一些管理因素等造成我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題，本文針對(duì)這些問(wèn)題提出完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策，進(jìn)而更好的完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)工作，保證會(huì)計(jì)信息的真實(shí)、規(guī)范、公開(kāi)。
一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問(wèn)題
由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，其開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，利潤(rùn)產(chǎn)生階段性影響較大，資金投入需求巨大，因此存在眾多的股東等投資者，這些繁雜特殊因素致使房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在大量問(wèn)題。而這些問(wèn)題的存在，一方面造成大量會(huì)計(jì)信息的失真，無(wú)法根據(jù)會(huì)計(jì)信息進(jìn)行決策，另外一方面也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)失去公信力，最終會(huì)影響到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，下面結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在著的問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)的分析。
1.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不真實(shí)
房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息的虛假現(xiàn)象尤為嚴(yán)重，不真實(shí)的會(huì)計(jì)信息披露嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)投資者對(duì)企業(yè)經(jīng)濟(jì)收入的真實(shí)掌握，在一定程度上影響了不知情的股東等投資者的投資信心，部分房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理結(jié)構(gòu)形成相互制約的局面，不能夠真確有效發(fā)揮監(jiān)管作用也是造成企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不真實(shí)的重要原因[1]。部分房地產(chǎn)行業(yè)為了達(dá)到某些不良目的，對(duì)會(huì)計(jì)信息暗地操控，扭曲真實(shí)的收入狀況。這種不真實(shí)的會(huì)計(jì)信息披露不僅損害了部分投資者的利益還很大程度上影響了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控政策，進(jìn)而影響了社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的正常發(fā)展。同時(shí)會(huì)計(jì)信息披露的不真實(shí)性違背了會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德，嚴(yán)重違反了國(guó)家的法律法規(guī)，甚至使會(huì)計(jì)人員會(huì)受到相應(yīng)法律制裁。
2.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露延時(shí)
由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)具有項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)及銷售不同階段利潤(rùn)額存在波動(dòng)系數(shù)較大的特點(diǎn)，制約了房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息披露的準(zhǔn)時(shí)性。同時(shí)部分房地產(chǎn)企業(yè)為了自身利益，有意將對(duì)企業(yè)有利的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行夸大事實(shí)提前披露，而對(duì)影響企業(yè)利益的不利的會(huì)計(jì)信息進(jìn)行掩蓋或是延時(shí)披露[2]。大部分房地產(chǎn)企業(yè)的不良會(huì)計(jì)信息都是在事發(fā)之后很長(zhǎng)一段時(shí)間才公開(kāi)披露，房地產(chǎn)企業(yè)這種會(huì)計(jì)信息披露問(wèn)題不利于房地產(chǎn)行業(yè)投資者的正確決策，不利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)在開(kāi)發(fā)銷售經(jīng)營(yíng)中存在的重大問(wèn)題，不利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門及時(shí)準(zhǔn)確了解房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展動(dòng)態(tài)，造成我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展秩序混亂，嚴(yán)重影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策，影響了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的有序進(jìn)行。
3.房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息披露不規(guī)范
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息存在披露不規(guī)范的問(wèn)題，房地產(chǎn)為掩蓋對(duì)企業(yè)不利的會(huì)計(jì)信息，通常以商業(yè)機(jī)密為借口，對(duì)會(huì)計(jì)信息的披露不夠細(xì)致，致使這些年我國(guó)出現(xiàn)了很多重大經(jīng)濟(jì)案件。嚴(yán)重侵犯了我國(guó)的法律法規(guī)，嚴(yán)重阻礙了我國(guó)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的發(fā)展。目前我國(guó)現(xiàn)有的一些制度不夠完善成為不良企業(yè)有機(jī)可乘的漏洞，影響了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)范化[3]。我國(guó)法律規(guī)定企業(yè)在會(huì)計(jì)信息披露時(shí)應(yīng)嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)信息披露原則，保證會(huì)計(jì)信息的規(guī)范性、合法性、真實(shí)性等原則。房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露不規(guī)范嚴(yán)重影響了會(huì)計(jì)信息的嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確性，影響了投資者的利益和國(guó)家的利益。
二、完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在眾多問(wèn)題，為保障房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息真實(shí)、規(guī)范、及時(shí)、有效的披露，為我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)狀況進(jìn)行有效的監(jiān)察提供依據(jù)，保證我國(guó)在房產(chǎn)方面的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的正確決策，完善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題的對(duì)策尤為重要。下面主要從會(huì)計(jì)信息內(nèi)容公開(kāi)化、提高會(huì)計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力、完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系等幾方面的內(nèi)容著手進(jìn)行解決。
1.我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息內(nèi)容公開(kāi)化
目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露存在很多問(wèn)題，企業(yè)會(huì)計(jì)信息內(nèi)容的披露公開(kāi)化程度較小，對(duì)企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本核算信息及企業(yè)在銷售經(jīng)營(yíng)階段的預(yù)售及銷售利潤(rùn)情況及整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到銷售環(huán)節(jié)的各部分成本核算及收入核算信息披露均不夠公開(kāi)化，致使房地產(chǎn)投資人不能夠?qū)ν顿Y項(xiàng)目一目了然，對(duì)投入資金的流動(dòng)情況和最終去向不能夠正確的掌握。因此房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)披露應(yīng)嚴(yán)格按照相關(guān)規(guī)定對(duì)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中的各環(huán)節(jié)資金流動(dòng)信息及銷售信息等會(huì)計(jì)信息進(jìn)行公開(kāi)化的披露，提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息透明度，不應(yīng)以商業(yè)機(jī)密為借口進(jìn)行不良會(huì)計(jì)信息的掩蓋。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息內(nèi)容公開(kāi)化不僅為我國(guó)經(jīng)濟(jì)監(jiān)控部門對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)察提供依據(jù)還為房地產(chǎn)投資者的正確投資決策提供重要信息。同時(shí)有利于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。
2.提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力
我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息為投資者對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況的了解和投資決策提供依據(jù)，為國(guó)家相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策提供保障，因此我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)工作尤為重要，會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力是維持房地產(chǎn)行業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展的重要因素[4]。目前房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重，出現(xiàn)大量的假賬、會(huì)計(jì)信息不夠透明化、會(huì)計(jì)信息混亂等會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問(wèn)題，這與會(huì)計(jì)人員的職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力有著直接關(guān)系。因此提高我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)與業(yè)務(wù)能力至關(guān)重要。提高會(huì)計(jì)職業(yè)道德素質(zhì)要求會(huì)計(jì)人員按照會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格規(guī)范自己的行為，要求會(huì)計(jì)人員要愛(ài)崗敬業(yè)、熟悉相關(guān)法律法規(guī)、依法核算、按會(huì)計(jì)披露原則進(jìn)行客觀公正的會(huì)計(jì)信息披露。提高會(huì)計(jì)業(yè)務(wù)能力素質(zhì)，要求會(huì)計(jì)熟練掌握會(huì)計(jì)核算業(yè)務(wù)知識(shí)，將繁雜的房地產(chǎn)行業(yè)各環(huán)節(jié)的成本與收入核算進(jìn)行準(zhǔn)確分類，做好票據(jù)分類與保管，使會(huì)計(jì)核算工作有序進(jìn)行。另外企業(yè)要對(duì)會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)水平進(jìn)行階段性的考核，促使會(huì)計(jì)人員不斷學(xué)習(xí)，以高標(biāo)準(zhǔn)的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)工作。
3.完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的一些特殊環(huán)節(jié)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量要制定嚴(yán)格的規(guī)范制度，使有不良企圖的房產(chǎn)企業(yè)及會(huì)計(jì)人員的不良操作無(wú)機(jī)可乘，同時(shí)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)制定嚴(yán)厲的獎(jiǎng)懲制度，約束會(huì)計(jì)人員的不良行為。根據(jù)會(huì)計(jì)工作方式的多樣化制定制約會(huì)計(jì)工作的規(guī)律，并保證其具有很好的操作性，尤其是涉及會(huì)計(jì)信息披露的規(guī)律，使房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息的披露真實(shí)、準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確、公開(kāi)[5]。同時(shí)還要加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的管理規(guī)范，加強(qiáng)企業(yè)管理部門對(duì)會(huì)計(jì)信息的有效監(jiān)管，進(jìn)而完善房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)規(guī)范體系，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，為房地產(chǎn)行業(yè)的健康，有序發(fā)展提供有利條件。
三、結(jié)論
綜上所述，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在大量問(wèn)題，使房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r不能夠真實(shí)、透明化，并且影響到房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的信譽(yù)度，造成房地產(chǎn)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的下降，同時(shí)也會(huì)危及到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。因此提高房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量，使房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)部門能夠正常發(fā)揮其在房地產(chǎn)行業(yè)的真正價(jià)值，并建立健全的房地產(chǎn)行業(yè)法規(guī)制度和監(jiān)管制度，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展勢(shì)在必行。另外，在未來(lái)的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)信息問(wèn)題會(huì)依然出現(xiàn)，需要不斷的發(fā)現(xiàn)并及時(shí)的解決，確保房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的提高。
參考文獻(xiàn)：
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目前我國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度非常快，短短的幾年時(shí)間幾乎成為了GDP的主要增長(zhǎng)點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)也如雨后春筍般快速崛起。但這也導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展不健康，行業(yè)內(nèi)魚龍混雜，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的審計(jì)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的財(cái)務(wù)欺詐行為比比皆是，但是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)審計(jì)卻存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。
一、房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)
房地產(chǎn)行業(yè)是多項(xiàng)目的綜合體工程系統(tǒng)，它牽涉到投資、策劃、廣告、銷售、建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、監(jiān)理、物業(yè)服務(wù)、裝飾、材料供應(yīng)、商業(yè)等。房地產(chǎn)行業(yè)從事的不是建筑活動(dòng)，而是經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。它涵蓋了從土地取得、項(xiàng)目策劃、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)實(shí)施、銷售及后期物業(yè)管理的整個(gè)過(guò)程。它的主要經(jīng)營(yíng)目的是通過(guò)建房賺取合理的利潤(rùn)，通過(guò)利用各種手段達(dá)到最高的銷售利潤(rùn)、最短的銷售時(shí)間、最小的銷售成本。房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)劃項(xiàng)目投資額和實(shí)際支出投資間往往存在著很大的差異，開(kāi)發(fā)商和承建商之間的合同關(guān)系非常復(fù)雜，因土地征用方式不同和地段等因素造成的成本、收入、存貨、應(yīng)交稅金等難以精確估值。據(jù)調(diào)查顯示，從2005年深滬兩市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的審計(jì)報(bào)告來(lái)看，共有33家公司，其中出具標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告的22家，占67%，而出具非標(biāo)準(zhǔn)無(wú)保留意見(jiàn)審計(jì)報(bào)告的卻有11家，占33%。這充分表明了因房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性及其行業(yè)特點(diǎn)導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)有很大的難度和風(fēng)險(xiǎn)。
二、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)常出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)
1.對(duì)成本和收入的確認(rèn)
首先是房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)發(fā)成本的確認(rèn)存在著風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)成本構(gòu)成主要包括：土地獲得價(jià)款、開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、建安工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)、稅費(fèi)類成本。
在這些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中，土地價(jià)款比重較大，其變數(shù)也較大。這是因?yàn)橥恋厝〉玫姆绞接姓信膾臁f(xié)議出讓、正轉(zhuǎn)農(nóng)村集體土地、舊城改造、合作集資建房等，土地取得方式直接決定了房地產(chǎn)成本的大小。另外，在實(shí)際審計(jì)中還經(jīng)常會(huì)碰到幾個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目共用一塊土地和一次征地分期開(kāi)發(fā)的情況，這更增加了確認(rèn)土地費(fèi)用的難度，同時(shí)也增加了審計(jì)的固有風(fēng)險(xiǎn)。配套設(shè)施費(fèi)用的審計(jì)核實(shí)也存在著固有風(fēng)險(xiǎn)。由于配套設(shè)施一次到位或配套設(shè)施費(fèi)用預(yù)入賬差異造成了此種費(fèi)用估值差異，增加了審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)利息費(fèi)用的計(jì)算同樣也會(huì)因利息計(jì)提、分配的標(biāo)準(zhǔn)和會(huì)計(jì)周期的劃分都會(huì)影響這一部分的成本計(jì)算。
其次是房地產(chǎn)行業(yè)收入的確認(rèn)。注冊(cè)會(huì)計(jì)師在進(jìn)行收入確認(rèn)審計(jì)時(shí)常遇到的難題是在竣工驗(yàn)收至竣工結(jié)算之間的房屋銷售是否該作為當(dāng)期的銷售收入，辦理了產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)但尚未開(kāi)具發(fā)票或結(jié)算賬單、開(kāi)具發(fā)票單未辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)的情況是否應(yīng)確認(rèn)為收入的問(wèn)題。而對(duì)于此類問(wèn)題依據(jù)目前的相關(guān)制度和規(guī)定不能確認(rèn)為收入，這就使得有些房地產(chǎn)企業(yè)利用這一規(guī)定進(jìn)行人為的利潤(rùn)調(diào)整來(lái)推遲收入的確認(rèn)。這些都大大增加了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)的控制風(fēng)險(xiǎn)。
2.對(duì)存貨的審計(jì)
由存貨盤點(diǎn)困難帶來(lái)的審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：在建工程轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)，必須有所有的工程支出發(fā)票，沒(méi)有發(fā)票不能計(jì)入在建工程科目，在固定資產(chǎn)完工后，要有工程驗(yàn)收記錄、工程結(jié)算單，需要強(qiáng)制檢測(cè)安全性的固定資產(chǎn)還必須取得相關(guān)主管部門的檢查認(rèn)定報(bào)告。以上單據(jù)齊全，就可以將在建工程結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的存貨在資產(chǎn)總額中占有相當(dāng)大的比例，存貨審計(jì)存在許多困難。首先，從金額上看，從受讓土地到開(kāi)發(fā)完成轉(zhuǎn)入銷售環(huán)節(jié)前，費(fèi)用滯留周期長(zhǎng)，核算復(fù)雜。而且項(xiàng)目大小不同，成本構(gòu)成也不同。一些銷售是按照計(jì)劃成本結(jié)轉(zhuǎn)，這樣滯留在開(kāi)發(fā)成本中的金額也就存在較大的不確定性，必須獲得第一手資料，才能最終確認(rèn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工數(shù)量、在建項(xiàng)目數(shù)量和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品數(shù)量及相關(guān)的成本金額。其次，從數(shù)量上看，因?yàn)橥旯さ漠a(chǎn)品數(shù)量較多較散，并且核算面積不僅存在技術(shù)上的難度，而且也將增加審計(jì)的成本。另外，驗(yàn)證存貨所有權(quán)是否有出租或出租不入賬的房屋、是否有用于安置的周轉(zhuǎn)房等等也存在一些困難。
3.應(yīng)交稅金問(wèn)題
一項(xiàng)調(diào)查顯示，某房地產(chǎn)企業(yè)近三年總共開(kāi)發(fā)房產(chǎn)近6萬(wàn)平方米，實(shí)際繳納各種稅費(fèi)基金近700萬(wàn)元，少繳、漏繳、隱匿、偷逃各項(xiàng)稅費(fèi)基金達(dá)190萬(wàn)元之多，占實(shí)際繳納稅金額的28%。審計(jì)結(jié)果表明，應(yīng)交稅金的復(fù)核是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表審計(jì)的一項(xiàng)亟待解決的重大問(wèn)題。對(duì)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)方面：首先是開(kāi)發(fā)企業(yè)方面，由于經(jīng)營(yíng)機(jī)制不合規(guī)、法規(guī)執(zhí)行不嚴(yán)格、財(cái)務(wù)核實(shí)不規(guī)范等因素造成的欠繳、漏繳、拖繳稅費(fèi)，賬外收支行為，會(huì)計(jì)核算不真實(shí)，弄虛作假行為等問(wèn)題都給應(yīng)交稅金的審計(jì)復(fù)核帶來(lái)了很大的風(fēng)險(xiǎn)。其次是征管機(jī)關(guān)方面，因收入征收不到位造成應(yīng)征未征、執(zhí)法稽查不到位造成應(yīng)查未查、監(jiān)管工作不到位導(dǎo)致應(yīng)管未管，給房地產(chǎn)企業(yè)提供了鉆空子的機(jī)會(huì)。第三是地方政府及其部門存有擅自出臺(tái)一些減免稅費(fèi)優(yōu)惠政策吸引外地客商開(kāi)發(fā)投資的行為，造成審計(jì)人員對(duì)稅費(fèi)取證困難，亂收費(fèi)、搭車收費(fèi)和變相攤派導(dǎo)致稅費(fèi)項(xiàng)目和分?jǐn)偞_認(rèn)模棱兩可，增加審計(jì)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)交稅金審計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的社會(huì)需求增大，及其在國(guó)家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中的位置日漸突出，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量和新的稅源增長(zhǎng)點(diǎn)。但由于部分房地產(chǎn)企業(yè)納稅人納稅意識(shí)不高，財(cái)務(wù)管理混亂等原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷逃稅情況比較嚴(yán)重，如何加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收征管，抑制房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家稅收的宏觀調(diào)控，已經(jīng)成為稅務(wù)部門日常管理的難點(diǎn)和社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)。
目前房地產(chǎn)企業(yè)存在的稅收問(wèn)題大致可以歸結(jié)為兩類：一類是由于企業(yè)財(cái)務(wù)人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度、核算辦法不熟悉，對(duì)會(huì)計(jì)制度與稅法差異理解有誤，導(dǎo)致亂用會(huì)計(jì)科目，不計(jì)或少計(jì)收入，隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本費(fèi)用情況普遍，比如對(duì)物業(yè)費(fèi)、收視費(fèi)、綠化費(fèi)等代收款項(xiàng)不按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅。另一類是不少房地產(chǎn)企業(yè)存在有意隱瞞利潤(rùn)逃避稅收的現(xiàn)象。比如有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與建筑安裝企業(yè)相互勾結(jié)做假虛增成本，多計(jì)成本偷逃稅款。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通過(guò)開(kāi)具建安發(fā)票，用支付營(yíng)業(yè)稅及附加、附征企業(yè)（個(gè)人）所得稅的代價(jià)，就可以輕松偷逃企業(yè)所得稅和土地增值稅。再如，房地產(chǎn)企業(yè)利用項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期投入資金大、周期長(zhǎng)，收益主要集中在開(kāi)發(fā)中后期的特點(diǎn)，對(duì)收取的預(yù)收款和銀行按揭款不進(jìn)行納稅申報(bào)或少申報(bào)，長(zhǎng)期將這樣的收入掛往來(lái)賬，把擠占稅款后的資金用于滾動(dòng)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中或彌補(bǔ)注冊(cè)資金的不足，這樣以來(lái)，一部分稅款就此流失。
由于房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算復(fù)雜，涉及稅種多、征管難度大，房地產(chǎn)行業(yè)稅收基礎(chǔ)管理工作同樣存在較多的缺失。首先，稅務(wù)人員管理的不銜接。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)前期主要涉及施工企業(yè)的建安營(yíng)業(yè)稅，開(kāi)發(fā)中期主要涉及到銷售不動(dòng)產(chǎn)的營(yíng)業(yè)稅，而在開(kāi)發(fā)中后期涉及企業(yè)所得稅。在通常的稅收日常管理中，稅務(wù)人員偏重于營(yíng)業(yè)稅的征管，而忽視了對(duì)企業(yè)所得稅的管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目多，時(shí)間長(zhǎng)，現(xiàn)行的房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度與稅收法規(guī)存在較大的差異，特別是對(duì)收入與成本的認(rèn)定上分歧較大。其次發(fā)票控管力度不強(qiáng)。主要表現(xiàn)在：施工企業(yè)結(jié)算不開(kāi)具建安發(fā)票，無(wú)法確定工程成本；房地產(chǎn)公司不開(kāi)具銷售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票，在企業(yè)隱瞞有關(guān)情況時(shí)，難以確認(rèn)收入，從而影響稅款征收；房地產(chǎn)公司與施工企業(yè)大量使用白條結(jié)算，混淆納稅義務(wù)時(shí)間，少申報(bào)收入。第三，社會(huì)綜合治稅協(xié)調(diào)乏力。房地產(chǎn)稅收的征管，需要房管、土地、規(guī)劃等諸多部門協(xié)助配合。但在實(shí)際征管工作中，由于涉及部門眾多，缺乏相應(yīng)的激勵(lì)制約手段，未能實(shí)現(xiàn)信息共享，各部門管理程序不同，很難形成合力。目前相互之間的合作仍處于相互約定和協(xié)商的狀態(tài)，遇到問(wèn)題不能及時(shí)有效解決。難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)稅源的源泉控制。
針對(duì)以上房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管中存在的問(wèn)題，應(yīng)采取以下措施，提前介入房地產(chǎn)業(yè)稅收管理，減少房地產(chǎn)業(yè)的稅收流失。首先要采取多種形式加大房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理過(guò)程中的相關(guān)政策的宣傳力度，采取送政策上門、納稅輔導(dǎo)上門、組織培訓(xùn)等方式理順、溝通征納關(guān)系有針對(duì)、有重點(diǎn)地進(jìn)行宣傳，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，營(yíng)造房地產(chǎn)行業(yè)稅收良好的征收環(huán)境。其次應(yīng)從以下幾個(gè)方面來(lái)入手：一是加強(qiáng)日常稅收輔導(dǎo)。針對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)納稅人普遍存在的納稅意識(shí)不高的現(xiàn)狀，稅務(wù)人員要經(jīng)常深入房地產(chǎn)企業(yè)做好納稅輔導(dǎo)工作，如幫助企業(yè)建立完整的財(cái)務(wù)核算體系，幫助企業(yè)審查其實(shí)現(xiàn)收入是否結(jié)轉(zhuǎn)以及納稅申報(bào)是否正確等。二是加強(qiáng)發(fā)票管理工作，把房地產(chǎn)企業(yè)向用戶收取訂金、預(yù)售房款的票據(jù)全部納入地稅發(fā)票管理，定期檢查房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)票使用情況，核對(duì)發(fā)票的金額是否與房屋實(shí)際銷售的價(jià)格一致，對(duì)違規(guī)操作填開(kāi)的發(fā)票，嚴(yán)格進(jìn)行處罰。三是建立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目稅源登記檔案和稅源數(shù)據(jù)庫(kù)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅源信息的監(jiān)控。按規(guī)定向納稅人收集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)資料，包括承受土地使用權(quán)批文、計(jì)委立項(xiàng)審批計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目施工許可證、建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收表、房屋拆遷批文及拆遷還房合同、房屋銷售合同清單等資料。四是加大稅收檢查力度，打擊房地產(chǎn)業(yè)涉稅違法行為。要切實(shí)推行稅收管理員制度，要強(qiáng)化其管理職責(zé)，及時(shí)掌握納稅人在開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)核算以及納稅等方面存在的問(wèn)題，根據(jù)情節(jié)、性質(zhì)及時(shí)處理或移送稽查部門處理，及時(shí)有效地打擊稅收違法行為，提高稽查選案的準(zhǔn)確性，加大對(duì)偷逃稅等違法行為的處罰力度。 最后，房地產(chǎn)行業(yè)稅收征管工作與稅務(wù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)、執(zhí)法水平也有著密不可分的關(guān)系。因此，在對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)稅收實(shí)施一體化管理的問(wèn)題上，要加強(qiáng)稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)稅收政策的學(xué)習(xí)，要有針對(duì)的開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策和會(huì)計(jì)核算制度的培訓(xùn)，讓稅收征管人員熟悉掌握房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的政策法規(guī)，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)制度，明確其收入和成本費(fèi)用的確認(rèn)方式，了解整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)交易的全過(guò)程，能夠掌握房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算方式，進(jìn)行納稅調(diào)整和查賬檢查工作，適應(yīng)復(fù)雜的房地產(chǎn)稅收征管工作。
房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，與人們生活息息相關(guān)，它的發(fā)展?fàn)顩r影響著社會(huì)眾多方面。所以，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展意義重大，但是，如今伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，許多問(wèn)題也產(chǎn)生了，這些問(wèn)題如若沒(méi)有得到重視和迅速解決，將會(huì)阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，從而影響國(guó)名經(jīng)濟(jì)的健康正常發(fā)展，打破人們的平靜的生活。
一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀
1.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)繁榮。近幾年，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)繁榮發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中一直發(fā)揮著支撐性作用，為促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展起著重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)涉及面廣、相關(guān)性強(qiáng)，房地產(chǎn)繁榮發(fā)展也帶動(dòng)了許多其他行業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)以建筑為主，每個(gè)建筑物的構(gòu)建都少不了建筑材料，都需要裝修，配置電器等，于是，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也就帶動(dòng)了建筑材料、裝修、電器、家具等行業(yè)的發(fā)展。所以，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，不僅直接推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也間接促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的繁榮。
2.房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。居住問(wèn)題是人們的基本需求，房地產(chǎn)與人們生活息息相關(guān)。隨著城市化的進(jìn)程不斷加快，城市人口膨脹，住房問(wèn)題成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。房地產(chǎn)的繁榮發(fā)展，為人們提供了高水平、高質(zhì)量的居住條件。劇增人口的居住需求，也積極推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展擴(kuò)大。人們的生活離不開(kāi)房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)為人們高質(zhì)量的生活提供前提和基礎(chǔ)。
3.呈現(xiàn)市場(chǎng)發(fā)展不健全局面。我國(guó)房地產(chǎn)近期發(fā)展快速，但是快速發(fā)展也導(dǎo)致了房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象，市場(chǎng)發(fā)展不健全。房地產(chǎn)繁榮的現(xiàn)象使得大量的企業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)，巨額的資金涌入房地產(chǎn)行業(yè)，房屋建筑如雨后春筍般出現(xiàn)在各個(gè)城市大地表面，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)表面繁榮的現(xiàn)象，但實(shí)際上已經(jīng)弊病無(wú)數(shù)，如此長(zhǎng)期下去，房地產(chǎn)將面臨巨大浩劫。
4.房?jī)r(jià)居高不下。有限的土地資源與無(wú)數(shù)涌入的房地產(chǎn)商不協(xié)調(diào)，土地也在哄搶中價(jià)格飆漲。房產(chǎn)的成本提高，以及房地產(chǎn)商期望高額的利潤(rùn)，使房?jī)r(jià)一路飆升，而且長(zhǎng)期處于穩(wěn)定狀態(tài)，居高不下。高昂的房?jī)r(jià)給人們的生活帶來(lái)巨大的壓力，很多人都無(wú)法負(fù)擔(dān)起現(xiàn)如今的房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮使人們的生活質(zhì)量和水平?jīng)]有得到提高，反而使少數(shù)人的基本生存沒(méi)有了保障。
二、房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)
1.房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向健全。房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫現(xiàn)象，市場(chǎng)不健全，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到了瓶頸的階段，房地產(chǎn)陷入了困頓的狀態(tài)。針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的這些問(wèn)題，市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”的調(diào)節(jié)作用將會(huì)在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中顯現(xiàn)出來(lái)。國(guó)家為了保障人們的住房需求和提高人們的生活質(zhì)量和水平，也將會(huì)運(yùn)用宏觀調(diào)控手段，對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行政策干預(yù)，完善房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展，發(fā)揮促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。所以，在市場(chǎng)和國(guó)家雙方面的調(diào)節(jié)下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將日趨成熟。
2.房?jī)r(jià)將得到合理調(diào)整。在過(guò)去的很長(zhǎng)一段時(shí)間中，房?jī)r(jià)漲幅完全出乎人們的意料，房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出人們的支付能力。這樣的漲幅不僅不利于人們生活條件的滿足，也有害于經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。但是，隨著政府出臺(tái)的政策的實(shí)施，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展趨向，我們可以看出房?jī)r(jià)在不久的將來(lái)會(huì)日趨穩(wěn)定，并保持在人們支付能力之內(nèi)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，它能夠促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，同時(shí)，它也受國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體發(fā)展規(guī)律的影響。因此，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)展的背景下，房?jī)r(jià)也會(huì)得到調(diào)整，并且保持穩(wěn)定。
3.保障低收入群體的住房需求。我國(guó)政府秉持以人為本的觀念，滿足人們的需求是黨和國(guó)家不懈的追求。未來(lái)一段時(shí)間，在國(guó)家政策的引導(dǎo)下，房地產(chǎn)行業(yè)的主要目標(biāo)將是保障低收入群體的居住環(huán)境。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求不斷擴(kuò)大市場(chǎng)，出于進(jìn)一步發(fā)展的目的，房地產(chǎn)商也會(huì)努力將低收入群體納入消費(fèi)對(duì)象群體中，根據(jù)低收入群體的實(shí)際經(jīng)濟(jì)狀況和對(duì)住房的條件的要求，打造低收入群體能夠支付起且滿足他們需求的住房，從而保障了低收入群體的居住條件。
4.國(guó)家政策保障房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段存在的許多弊病，國(guó)家將會(huì)提出相對(duì)應(yīng)的解決方法策略，并且出臺(tái)一系列政策，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)良性的發(fā)展。第一，對(duì)于不良房地產(chǎn)商惡性囤積土地的行為，進(jìn)行打擊和限制，避免出現(xiàn)坐地起價(jià)的現(xiàn)象。第二，協(xié)調(diào)房產(chǎn)的供需關(guān)系，改革房地產(chǎn)稅制，一定程度上限制從事房產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)數(shù)量，建立有條不紊的房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康有序的發(fā)展繁榮。
三、結(jié)語(yǔ)
房地產(chǎn)行業(yè)一直以來(lái)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性行業(yè)，對(duì)我國(guó)公民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著重要的意義。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的繁榮與衰弱都會(huì)影響著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度和狀態(tài)，也會(huì)改變?nèi)藗兊纳钯|(zhì)量。現(xiàn)階段房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展隨到了瓶頸階段，整個(gè)行業(yè)充斥著亟待解決的各種問(wèn)題，但是，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是金融一部分，它受市場(chǎng)的調(diào)控，“無(wú)形的手”會(huì)使未來(lái)我國(guó)的房產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定良性發(fā)展。另外，政府也推行一系列政策保障房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展繁榮。總而言之，我國(guó)房地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展前景就會(huì)是一片光明。
參考文獻(xiàn)：
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