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時(shí)間：2023-06-07 09:02:48
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近年來，房地產(chǎn)作為我國經(jīng)濟(jì)增長的引擎和支柱產(chǎn)業(yè)，在擴(kuò)大內(nèi)需和全面推進(jìn)住房制度改革等宏觀經(jīng)濟(jì)政策引導(dǎo)下，正在蓬勃興起，并出現(xiàn)高速增長的態(tài)勢。
一、房地產(chǎn)市場的主要特點(diǎn)
地產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性。由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟(jì)等因素的影響，房地產(chǎn)市場在各個(gè)區(qū)域間的需求情況各不相同，房地產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房地產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個(gè)城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。
第一：多樣性，房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關(guān)的各種權(quán)利和義務(wù)關(guān)系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當(dāng)及其他的讓渡方式。第二：雙重性，由于房地產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費(fèi)品的同時(shí)也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進(jìn)一步的拓展。第三：不平衡性，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價(jià)格和供求等市場機(jī)制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房地產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時(shí)期存在，而均衡始終只能是相對的。
在市場經(jīng)濟(jì)條件下，單個(gè)的房地產(chǎn)企業(yè)不可能及時(shí)準(zhǔn)確地收集房地產(chǎn)市場信息，這就要求政府跟蹤房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)變化，及時(shí)信息，以便企業(yè)能夠準(zhǔn)確掌握信息，做出決策。同時(shí)，房地產(chǎn)市場主體對政府發(fā)出的市場信號要有靈敏反應(yīng)。如果市場主體對政府信號不靈敏或沒有反應(yīng)，政府對市場的調(diào)控就會失效。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
投資估算是指在整個(gè)投資決策過程中，依據(jù)現(xiàn)有的資料和一定的方法，對建設(shè)項(xiàng)目的投資額（包括工程造價(jià)和流動(dòng)資金）進(jìn)行的估計(jì)。投資估算總額是指從籌建、施工直至建成投產(chǎn)的全部建設(shè)費(fèi)用，其包括的內(nèi)容應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的性質(zhì)和范圍而定。
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
常用的估算方法有：資金周轉(zhuǎn)率法、生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、綜合指標(biāo)投資估算法等。投資估算是擬建項(xiàng)目前期可行性研究的重要內(nèi)容，是經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)的基礎(chǔ)，是項(xiàng)目決策的重要依據(jù)。估算質(zhì)量如何，將決定著項(xiàng)目能否納入投資建設(shè)計(jì)劃。
三、總結(jié)
近十年，稍微有點(diǎn)實(shí)力的企業(yè)都在搞房地產(chǎn)，比如：海爾、海信、TCL、雅戈?duì)枴⒘_蒙、鄂爾多斯所有這些優(yōu)秀的私營經(jīng)濟(jì)企業(yè)都在搞房地產(chǎn)開發(fā)，有些企業(yè)房地產(chǎn)在其內(nèi)部的占比達(dá)到70～80%以上。房地產(chǎn)企業(yè)要想尋求長遠(yuǎn)地發(fā)展，就必須制訂出適合實(shí)際情況的發(fā)展戰(zhàn)略。
房地產(chǎn)開發(fā)不僅為投資者提供了獲取高額收益的機(jī)會，另一方面也為投資者布下了難以逾越的障礙。進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析，就是要求投資者運(yùn)用自己和集體的知識及能力，全面地調(diào)查投資項(xiàng)目的各方面制約因素，從而保證投資的較高收益水平。
良好的房地產(chǎn)投資分析還能為投資者提供科學(xué)的調(diào)查數(shù)據(jù)和投資策略，使投資者在強(qiáng)手如林的競爭中立于不敗之地。
參考文獻(xiàn)：
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Abstract: on analysis of uncertainty of real estate can not only help investors to make the right investment decision, still can predict the project of the ability of the risk.
Keywords: investment in real estate development of the ability of the risk
中圖分類號：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：
由于環(huán)境、條件以及有關(guān)因素的變動(dòng)和主觀預(yù)測能力的局限，所確定的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、基本指標(biāo)和項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益結(jié)論，有時(shí)不符合評價(jià)者和決策者所作的某種確定的預(yù)測和估計(jì)，這種想象成為不確定性。對房地產(chǎn)進(jìn)行不確定性分析不僅可以幫助投資者做出正確的投資決策，還可以預(yù)測項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。
房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目中主要的不確定性因素包括租售價(jià)格、土地費(fèi)用、開發(fā)周期、建安工程費(fèi)、融資成本、建筑面積和資本化率等。投資分析有必要對上述因素或參數(shù)的變化對財(cái)務(wù)評價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的影響進(jìn)行深入研究，從而為房地產(chǎn)投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的不確定性分析主要包括臨界點(diǎn)分析和敏感性分析。
敏感性分析及作用
敏感性分析是研究和預(yù)測項(xiàng)目的主要變量發(fā)生變化時(shí)，導(dǎo)致項(xiàng)目投資效益的主要經(jīng)濟(jì)評價(jià)指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)的敏感程度的一種分析方法。在房地產(chǎn)投資分析中，其主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、開發(fā)商利潤等。
敏感性分析的作用和目的主要包括三個(gè)方面：
一是通過敏感性分析，尋找敏感性因素，觀察其變動(dòng)范圍，了解項(xiàng)目可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)程度，以便集中注意力，重點(diǎn)研究敏感因素產(chǎn)生的可能性，并制定出應(yīng)變對策，最終使投資風(fēng)險(xiǎn)減少，提高決策的可能性。
二是通過敏感性分析，計(jì)算出允許這些敏感性因素變化的最大幅度（或極限值），或者說預(yù)測出項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變化最樂觀的最悲觀的臨界條件或臨界數(shù)值，以此判斷項(xiàng)目是否可行。
三是通過敏感性分析，可以對不同的投資項(xiàng)目（或某一項(xiàng)目的不同方案）進(jìn)行選擇敏感程度小、承受風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)、可靠性大的項(xiàng)目或方案。
敏感性分析的方法主要有單變量敏感性分析和多變量敏感分析。
房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析
房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)具有客觀性、多樣性、補(bǔ)償性和可測性等特征。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要類型有以下幾種：
1.自然風(fēng)險(xiǎn)與意外風(fēng)險(xiǎn)，是指由于自然因素的不確定性對房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程和經(jīng)營過程造成的影響，以及對房地產(chǎn)商品產(chǎn)生直接破壞，從而對房地產(chǎn)開發(fā)商和經(jīng)營者造成經(jīng)濟(jì)上的損失。這些損失通常都是由不可抗力的因素所引起的，主要包括:火災(zāi)風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)暴風(fēng)險(xiǎn)、洪水風(fēng)險(xiǎn)、高溫和低溫風(fēng)險(xiǎn)等。
2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是指房地產(chǎn)投資者運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿即在使用貸款的條件下，既擴(kuò)大了投資的利潤范圍，同時(shí)也增加了不確定性，即增加的現(xiàn)金收益不足以償還未來到期債務(wù)的可能性。
3.經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，是指由于房地產(chǎn)投資經(jīng)營上得失誤（或其可能性），造成的實(shí)際經(jīng)營結(jié)果偏離期望值的可能性。主要包括經(jīng)營不善、銷售不力、管理水平低下等。
4.市場風(fēng)險(xiǎn)，是由于房地產(chǎn)市場狀況變化的不確定性給房地產(chǎn)投資者帶來的風(fēng)險(xiǎn)。主要包括材料價(jià)格上漲、材料供應(yīng)緊張、銷售價(jià)格定位不準(zhǔn)以及房地產(chǎn)市場競爭激烈等。
5.政策風(fēng)險(xiǎn)，是指由于國家或地方政府的有關(guān)房地產(chǎn)投資的各種政策變化而給投資者帶來的損失。主要是指法律手續(xù)的變化，城市規(guī)劃政策、企業(yè)政策和土地政策的變化。
以上風(fēng)險(xiǎn)，很多都是投資者無法控制，但是投資者可以通過控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減少投資決策的失誤，保證投資項(xiàng)目能夠獲得既定的收益。
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理
風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)的一項(xiàng)非常重要的業(yè)務(wù)管理活動(dòng)，它具有專業(yè)性強(qiáng)、技術(shù)性強(qiáng)和橫跨多領(lǐng)域、多部門的特點(diǎn)。通過有效的風(fēng)險(xiǎn)管理可以消除風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的隱患，減少風(fēng)險(xiǎn)損失的影響，為企業(yè)生產(chǎn)和獲取最大利益提供保證。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與一般的風(fēng)險(xiǎn)的管理程序基本一致，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)識別的程序主要包括以下幾個(gè)方面：
一是風(fēng)險(xiǎn)的識別。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中最困難的事，指對風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性進(jìn)行判斷，在這個(gè)過程中需要對可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的歸類，弄清各個(gè)因素之間的相互關(guān)系，尋求合適的方法來識別特定的風(fēng)險(xiǎn)。具體可以采用風(fēng)險(xiǎn)分析問詢法、財(cái)務(wù)報(bào)表法、現(xiàn)場視察法等。
二是風(fēng)險(xiǎn)的衡量。這個(gè)過程主要是對對上一個(gè)環(huán)節(jié)中識別出的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行定量描述，測算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，并據(jù)此分析風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能損失及對項(xiàng)目或整個(gè)的企業(yè)的影響。
三是風(fēng)險(xiǎn)管理對策。在上面兩個(gè)環(huán)節(jié)的基礎(chǔ)上，針對識別和衡量的風(fēng)險(xiǎn)制定出相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)管理措施，以便盡最大努力降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率和可能帶來的損失。
四是風(fēng)險(xiǎn)管理的實(shí)施與評估。這是風(fēng)險(xiǎn)管理中的最后一個(gè)階段，主要是根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理的任務(wù)制定切實(shí)可行的風(fēng)險(xiǎn)管理計(jì)劃，通過有效的指揮與協(xié)調(diào)，保證風(fēng)險(xiǎn)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
風(fēng)險(xiǎn)控制具體到風(fēng)險(xiǎn)的控制方式主要有回避風(fēng)險(xiǎn)、風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移及保險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)回避就是避開風(fēng)險(xiǎn)較大的項(xiàng)目，選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)損失的減輕，指企業(yè)在風(fēng)險(xiǎn)損失發(fā)生或者發(fā)生后采取有效措施減輕損失的程度，比如企業(yè)應(yīng)盡量準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用，減少開發(fā)過程中的盲目性，盡量縮短開發(fā)周期，盡早完成開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，主要指企業(yè)在能夠預(yù)測存在的風(fēng)險(xiǎn)情況下，將面臨的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給別人承擔(dān)，對房地產(chǎn)來說可以選擇與其他企業(yè)合作開發(fā)某些項(xiàng)目；保險(xiǎn)，指房地產(chǎn)企業(yè)將自己面臨的某些風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司的行為。房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資者可以選擇投保各種工程保險(xiǎn)、質(zhì)量保證保險(xiǎn)、技術(shù)保險(xiǎn)和責(zé)任保險(xiǎn)等，在相應(yīng)的保險(xiǎn)事故發(fā)生以后，房地產(chǎn)公司可以從相應(yīng)的保險(xiǎn)公司獲得資金的補(bǔ)償。
參考文獻(xiàn)
關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 投資項(xiàng)目 籌資方案
一、影響房地產(chǎn)投資項(xiàng)目籌資的因素
1．五力分析法對經(jīng)營決策的影響
美國哈佛大學(xué)商學(xué)院教授邁克爾.波特指出，最直接地影響企業(yè)的外部環(huán)境，是它的競爭環(huán)境，一個(gè)企業(yè)直接的競爭環(huán)境存在5種基本的競爭力量，即：新進(jìn)入者的威脅、行業(yè)中現(xiàn)有企業(yè)間的競爭、替代品或服務(wù)的威脅、供應(yīng)商討價(jià)還價(jià)的能力、購買者討價(jià)還價(jià)的能力。
這5種基本競爭力量的作用不同，問題的關(guān)鍵在于企業(yè)如何找到能較好的防御這5種競爭力的辦法，甚至對這5種基本競爭力量施加影響，使企業(yè)做出正確的決策。
2．SWOT分析法對經(jīng)營決策的影響
SWOT是英語優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、和威脅這四個(gè)詞的第一個(gè)字母所構(gòu)成的縮略語。SW表示在各項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)中具有自身的各種優(yōu)勢和劣勢。OT則表示這些經(jīng)營活動(dòng)又面臨的環(huán)境的各種機(jī)會和威脅。SWOT分析法的主要內(nèi)容就是把這些企業(yè)具有的優(yōu)勢和劣勢以及環(huán)境提供的機(jī)會和威脅綜合分析，努力使企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境機(jī)會匹配組合，以找到一個(gè)或幾個(gè)較為滿意的戰(zhàn)略方案。
SWOT分析圖：
當(dāng)企業(yè)的戰(zhàn)略態(tài)勢處于象限Ⅰ時(shí)，企業(yè)面臨著眾多的機(jī)會，并且擁有利用這些機(jī)會的強(qiáng)大的企業(yè)內(nèi)部優(yōu)勢，這時(shí)企業(yè)宜采用發(fā)展型戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅱ時(shí)，企業(yè)面臨良好的外部環(huán)境，機(jī)會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅲ時(shí)，企業(yè)處境不利，在相對較弱的地位上，又面臨著越來越險(xiǎn)惡的環(huán)境威脅，此時(shí)企業(yè)適采取緊縮的戰(zhàn)略。
當(dāng)企業(yè)處于象限Ⅳ時(shí)，企業(yè)擁有內(nèi)部優(yōu)勢卻面臨著不利的環(huán)境威脅，在這種情況下，企業(yè)宜采取多元化經(jīng)營戰(zhàn)略，分散經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。
二、T公司新建陽光小區(qū)項(xiàng)目籌資方案分析
1．T公司簡介
T公司為國有獨(dú)資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，20多年來開發(fā)了本市的大量項(xiàng)目，開設(shè)有多家直屬企業(yè)，曾經(jīng)是當(dāng)?shù)氐囊患壻Y質(zhì)開發(fā)企業(yè)、當(dāng)?shù)氐募{稅大戶。但從1994年開始，貸款利率高至18%甚至更高，過高的貸款利息抽光了公司的流動(dòng)資產(chǎn)。通過對T公司現(xiàn)實(shí)的狀況進(jìn)行認(rèn)真的分析、研究，雖然其內(nèi)部有劣勢，但外部的機(jī)會也是存在的。而且，現(xiàn)在就有一個(gè)很好的可以抓住的能使企業(yè)擺脫困境的機(jī)會，這個(gè)機(jī)會就是對地處城北區(qū)陽光小區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)。
2．利用五力模型對擬決策方案進(jìn)行分析
（1）新進(jìn)入者的威脅
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入有一定的障礙，首先要有足夠的注冊資金、還要有足夠的技術(shù)人員，才能夠在限定的時(shí)間辦理好資質(zhì)證書。由于房地產(chǎn)行業(yè)屬于高進(jìn)入壁壘和高退出壁壘的高利潤高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)，有豐厚的利潤空間，新進(jìn)入者的威脅也很大。一個(gè)只有40萬人口的小城市，注冊了168家房地產(chǎn)開發(fā)公司。
（2）供應(yīng)商議價(jià)的能力
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的供應(yīng)商主要是土地、鋼材、水泥等。土地具有有用性、稀缺性、不可再生性和社會的有效需求等特征，使得土地供應(yīng)將出現(xiàn)核心區(qū)域地價(jià)上升和供應(yīng)郊區(qū)化。鋼材、水泥的價(jià)格，隨著通貨膨脹的不斷加大，鋼材、水泥的價(jià)格也在不斷的提高，但是只要有資金還是能保證供應(yīng)。
（3）替代品的威脅
房地產(chǎn)企業(yè)受其替代產(chǎn)品的威脅很小。每個(gè)人都想有一個(gè)溫暖舒適、功能齊全的家，雖然有人生活在房車?yán)铮蛘哂袔讉€(gè)人生活在太空，但是目前在市場上還沒有替代房子的更好的居住產(chǎn)品。在陽光小區(qū)附近，幾個(gè)樓盤已銷售完畢，2年內(nèi)暫無其他新樓盤。替代品威脅小。
（4）購買者議價(jià)能力
房地產(chǎn)的價(jià)格購成決定了房屋的成本高低，隨著土地價(jià)格的不斷上漲，稅收負(fù)擔(dān)加大，房屋的成本也越來越高。購買者議價(jià)能力較差。隨著中國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長，供應(yīng)領(lǐng)域的逐步擴(kuò)大，市場需求量還要增大，陽光小區(qū)項(xiàng)目地理位置特殊，交通便利，有升值的潛力，購買者沒有議價(jià)的空間。
（5）行業(yè)競爭者的威脅
經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房等項(xiàng)目的推出對其他的房地和開發(fā)商是一種威脅。民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)，囤積有大量成本低廉的土地資源，足夠未來5-6年開發(fā)所需，房地產(chǎn)行業(yè)競爭者的威脅很大。
3．利用SWOT分析法對擬決策方案進(jìn)行分析
（1）T公司的優(yōu)勢
第一，內(nèi)部條件。T公司是有一個(gè)較好聲譽(yù)的老品牌企業(yè)，開發(fā)的項(xiàng)目質(zhì)量好，技術(shù)含量最高，可信度高；有一批工作熟煉、技術(shù)經(jīng)驗(yàn)非常豐富的技術(shù)骨干；還有一批成本非常低廉的出租老房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足資金的需求，大宗的房產(chǎn)也根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。
第二，新項(xiàng)目地理位置條件優(yōu)越。公司即將開發(fā)的陽光小區(qū)項(xiàng)目，緊臨新火車站和汽車站，土地占地面積26000平方米，周邊地區(qū)的交通、環(huán)境等都很便利，隨著將來火車站和汽車客運(yùn)站這兩個(gè)旱碼頭的啟用，陽光小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格一定會因商戶爭購而緊俏異常。
（2）T公司的劣勢
首先，缺乏人力資源管理：長期的國有企業(yè)管理模式，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)成份沉淀，員工觀念落后，人浮于事，機(jī)構(gòu)臃腫，工作效率低下，企業(yè)吃大鍋飯的思想觀念根深蒂固，總認(rèn)為事業(yè)單位的工資是保底工資，公司必須為做了事的員工付加班工資或資金，公司上下不是比貢獻(xiàn)而在比工資的高低。
其次，面臨政策調(diào)控的威脅。近幾年，我國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新一輪宏觀調(diào)控，國家針對過熱的房地產(chǎn)業(yè)出臺一系列宏觀調(diào)控政策，中央政府通過房地產(chǎn)開發(fā)政策調(diào)整、土地出讓政策調(diào)控、外資購房政策嚴(yán)控、房地產(chǎn)金融適時(shí)緊縮和房地產(chǎn)稅收的不斷規(guī)范，對房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)很大的威脅。經(jīng)濟(jì)適用房的推出對房地產(chǎn)業(yè)是一種威脅。民營企業(yè)的經(jīng)營方式比較靈活，管理模式先進(jìn)。所以說民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是T公司的威脅。
4．?dāng)M投資方案
T公司根據(jù)外部環(huán)境及自身的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)狀況，為了減小資金的壓力，經(jīng)過認(rèn)真分析、研究，決定分兩期開發(fā)，同時(shí)按所需籌集資金量的80%計(jì)算，仍需要資金3000萬元。公司經(jīng)營班子列出了A、B、C三套籌集工程款資金的方案：
A方案：與資金充裕的G藥業(yè)公司合作開發(fā)，G公司是一大型的制藥廠，擁有大量的閑置資金，G公司同意出資3000萬元，交換的條件是T公司必須分給G公司100套，合計(jì)面積約12000平方米的房屋用于解決其職工的住宿問題，T公司一次性籌足第一期開發(fā)所需資金；B方案：由T公司公司處置部分舊房產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集；C方案：由T公司通過銀行貸款取得資金，全額投入，完成工程建設(shè)資金的籌集。
三、各方案利弊分析及結(jié)論
新建項(xiàng)目旁的新火車站和汽車站已建成4年，如果永遠(yuǎn)都不啟用的話，房價(jià)大幅提高的可能性小。通過以上優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅等因素的矩陣分析與比較，T公司正處在一個(gè)十字路口，企業(yè)處于象限Ⅱ，企業(yè)面臨較好的外部環(huán)境，機(jī)會較多，卻又受到企業(yè)內(nèi)部劣勢的制約，此時(shí)企業(yè)可采用先穩(wěn)定后發(fā)展的戰(zhàn)略。
1．對各籌資方案的利、弊進(jìn)行分析比較
A方案：由G公司直接投入3000萬元的工程資金，在工程完工后分給G公司100套房屋約12000平方米的房產(chǎn)用于解決職工住房問題。這樣T公司只需投入很小的資金，陽光小區(qū)的第一期即可竣工交付，T公司付出小，似乎是坐收利潤的感覺，公司節(jié)約向外籌資的費(fèi)用，公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。但實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤也相對減少了很多，對于T公司來說這些房屋的銷售收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于原始投入的3000萬元。按T公司預(yù)計(jì)的售價(jià)，總收入最碼起3600萬元，投資收益約為20%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期的貸款利率。相當(dāng)于T公司分了600萬元的利潤給G公司，還沒有考慮車站啟用房價(jià)是漲因素。A方案資金可以足額及時(shí)籌集到，但是項(xiàng)目的利潤減少了很多。
B方案：由T公司處置部分舊產(chǎn)，籌集約2000萬元的資金，再由職工集資約1000萬元，實(shí)現(xiàn)陽光小區(qū)開發(fā)資金的籌集。公司還有一批成本非常低廉的用于出租的存量房產(chǎn)，每年的租金收入250萬元左右，為公司提供了一筆穩(wěn)定的收入，如果公司急需流動(dòng)資金，可以在比較短的時(shí)間內(nèi)出售一些小房產(chǎn)以滿足流動(dòng)資金的需求，大宗的房產(chǎn)根據(jù)公司的資金需求情況進(jìn)行處置。估計(jì)這2000萬元資金，在4-5個(gè)月內(nèi)就可以通過出售房產(chǎn)籌集到，可以減少舊房產(chǎn)的積壓，盤活舊資產(chǎn)，讓所有的資產(chǎn)都流動(dòng)起來。另外如果實(shí)施此方案，T公司多年來經(jīng)濟(jì)效益不太好，職工集資部分的資金到位有一定的難度。畢竟這種籌不到資金的可能性不大但損失小，以較小的損失換取盡可能多的利益，應(yīng)該是劃算的。B方案兼顧了各方面的利益與矛盾，很具有實(shí)際操作的可能性。
C方案：直接向銀行貸款3000萬元。資金到位后，陽光小區(qū)第一期就可以順利的竣工，全部房產(chǎn)都可以提供銷售，不需要犧牲部分房產(chǎn)作為籌集資金的代價(jià)，除去貸款利息后，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的利潤比以上兩種方案的利潤都要多。只要貸款到位，其他籌資工作量比A、B兩方案都要小，籌資的風(fēng)險(xiǎn)要小一些。這樣公司存量房產(chǎn)仍然可以繼續(xù)出租，獲得穩(wěn)定的租金收入，以解決部份職工工資發(fā)放和日常費(fèi)用開支的問題。公司職工就有足夠的資金去購買享受折扣的房屋，促進(jìn)房產(chǎn)的銷售。但是，因?yàn)門公司以前經(jīng)營中累計(jì)所欠銀行的貸款至今都沒有還清,并且銀行近期對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審批非常嚴(yán)格。T公司想在封頂后得到銀行貸款是非常困難的，而想在開工前取得貸款方進(jìn)行開發(fā)的可能性幾乎不存在。總之，C方案操作起來也比前兩個(gè)方案更困難，應(yīng)當(dāng)慎重。
四、結(jié)論
選擇A方案，公司只需花費(fèi)很少的籌資成本實(shí)現(xiàn)籌資目的，但開發(fā)完成以后，公司需要分房產(chǎn)給G公司，不能全部支配房產(chǎn)，萬一房價(jià)大幅飚升，公司將蒙受很大的損失；選擇B方案，所需資金籌集相對難些，但員工的滿意度和可操作性較強(qiáng)；選擇C方案，公司將獨(dú)享工程完工后產(chǎn)生的全部經(jīng)濟(jì)效益，但該方案操作起來困難太大，實(shí)現(xiàn)籌資目標(biāo)的可能性太小。通過對各個(gè)方案的細(xì)分項(xiàng)目進(jìn)行打分，最終得出B方案為最優(yōu)方案。
參考文獻(xiàn)：
2房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資的影響因素
2.1通貨膨脹
如果商品市場面臨通貨膨脹，商品購買者總是在不斷地觀望，預(yù)期商品的價(jià)格會更加持續(xù)地上漲，如此貨幣貶值。正是如此，消費(fèi)者們希望通過購買固定商品來防止貨幣貶值，尤其是像房子這樣一類的極其耐用品。所以，在通貨膨脹的情況下，房子的銷售量往往大增，且有不斷上漲的趨勢。但是，作為房產(chǎn)類，這些稀缺特殊的資源，一些商品的提供者總是遵守將貨品囤積在自己的手里的原則，而且房子這類資源物品往往耗時(shí)較長，需要很長一段的開發(fā)建立時(shí)間，這一系列原因最終導(dǎo)致房子的貨物量供不應(yīng)求。但是，在通貨膨脹的情況下，消費(fèi)者對于房子的需求在短時(shí)間并不會減少，而且在供應(yīng)方面，供應(yīng)房的數(shù)量也不會在短時(shí)間內(nèi)劇增。所以，在供求失衡的情況下，兩方面原因?qū)е铝朔孔觾r(jià)格不斷上漲，往往直接導(dǎo)致了房地產(chǎn)的開發(fā)投資規(guī)模。所以，通貨膨脹間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。
2.2城市化進(jìn)程
如何說城市化進(jìn)程影響房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。這要從城市化進(jìn)程代表一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，是一個(gè)城市的整體水平的標(biāo)志。如果一個(gè)城市城市化進(jìn)程較快，城市化水平高，這個(gè)城市就有許多的人口，居民數(shù)量極多，人口多導(dǎo)致需求大，對于各類商品的需求量將會不斷地提升，特別是房地產(chǎn)這類剛性的需求。供求相互作用，大量的需求拉動(dòng)供給，因此供應(yīng)端不斷地完善，大城市的房地產(chǎn)的硬件設(shè)備都比較完善，例如物業(yè)公園等設(shè)施，價(jià)值決定價(jià)格，同時(shí)大城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平也普遍比小城市的房地產(chǎn)水平較高，如此又促進(jìn)了房地產(chǎn)的投資規(guī)模，如此不斷地往復(fù)。當(dāng)然，還有其他部分的原因，例如隨著城市進(jìn)程的不斷推進(jìn)，城市的土地面積有限，不夠城市的建設(shè)使用，因此，城市只好向周邊地區(qū)不斷推進(jìn)，不斷利用周邊農(nóng)村的土地資源，導(dǎo)致居住在農(nóng)村的農(nóng)民失去了土地，政府和開發(fā)商為了安撫農(nóng)民需要支付安置費(fèi)用或者一些用來安置農(nóng)民住處的安置房，如此又使房地產(chǎn)投資開發(fā)的成本不斷地上升，最后影響了房地產(chǎn)投資開發(fā)規(guī)模。還有另外一個(gè)原因，城市相比農(nóng)村，工資高，許多農(nóng)民為了謀圖發(fā)展，從農(nóng)村來到城市謀求工作，農(nóng)民工進(jìn)來城市需要住處，因此有大量的住房需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)的需求上升。最后，還有一大堆的畢業(yè)大學(xué)生在畢業(yè)之后，為了更好的未來，選擇在城市發(fā)展，安家落戶，因此一大波的畢業(yè)生對住房的需求量提升了城市的房地產(chǎn)的需求，影響了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資規(guī)模。
2.3財(cái)務(wù)現(xiàn)狀
房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的費(fèi)用主要包括銷售、財(cái)務(wù)、管理三個(gè)方面。雖然費(fèi)用在總體投入的額度中占有的比重不是最大的，但是因?yàn)殇N售以及管理兩種費(fèi)用極其容易因?yàn)橐恍┎淮_定外在的原因所影響，因此費(fèi)用也是極其需重視的一個(gè)支出。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的費(fèi)用產(chǎn)生于前期資金融資而需要支付給銀行的利息。所以，要引起注意的是，追本溯源，對成本費(fèi)用進(jìn)行控制，就是對融資的額度規(guī)模進(jìn)行控制。如此，可以從根源上對財(cái)務(wù)的成本費(fèi)用進(jìn)行更好地控制。財(cái)務(wù)的良好控制現(xiàn)狀，可以促進(jìn)對房地產(chǎn)的投資規(guī)模的改善。房地產(chǎn)企業(yè)的資金究竟運(yùn)用到哪些領(lǐng)域，每個(gè)環(huán)節(jié)分別占用多少的份額。因此房地產(chǎn)企業(yè)建筑開發(fā)需要加強(qiáng)其財(cái)務(wù)資金成本的使用范圍的準(zhǔn)控。在市場經(jīng)濟(jì)下，一個(gè)產(chǎn)業(yè)往往會帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行建筑項(xiàng)目的開發(fā)，其資金會流動(dòng)到多個(gè)部分環(huán)節(jié)，包括:一是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目所征用的土地所需的賠償居民的拆遷費(fèi);二是建筑項(xiàng)目的工程建設(shè)的成本費(fèi)用;三是建筑成型時(shí)后期軟安裝所需的成本費(fèi)用;四是房地產(chǎn)建筑項(xiàng)目給未來居民的一些公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金投資，例如公園、電梯等;五是一些其他建設(shè)建筑項(xiàng)目所需且發(fā)生的直接費(fèi)用。當(dāng)然，這些各個(gè)部分所發(fā)生占用的比例經(jīng)常不合常理，有的幾種資金投入所占比例明顯超標(biāo)或者過少。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格督促財(cái)務(wù)部門對當(dāng)前建設(shè)項(xiàng)目的審計(jì)監(jiān)督。因此財(cái)務(wù)的現(xiàn)狀會影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模。
2.4第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平
第三產(chǎn)業(yè)是服務(wù)產(chǎn)業(yè)，需要一大堆的勞動(dòng)力。其發(fā)展水平能代表一個(gè)區(qū)域或者一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的地區(qū)都是勞動(dòng)密集型地區(qū)，其對勞動(dòng)力有極大的需求。因此第三產(chǎn)業(yè)是影響我國房地產(chǎn)投資與規(guī)模的極其重要因素。比如第一、第二產(chǎn)業(yè)的勞動(dòng)力極其容易被大機(jī)器、科學(xué)技術(shù)所代替。相反，第三產(chǎn)業(yè)的服務(wù)行業(yè)其勞動(dòng)力的需求量極大，且短期內(nèi)不會被代替。所以大量的勞動(dòng)力水平需要大量的住房，帶動(dòng)房地產(chǎn)的投資開發(fā)規(guī)模。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展水平較高的地方，城市的居民人數(shù)也高，往往聚集在一片的地區(qū)，所以房子都是大片聚集，覆蓋面積大。只要第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平高的地方，其商業(yè)化的水平也是相當(dāng)高的，交通水平也是相當(dāng)之高，因此帶動(dòng)周邊房價(jià)上漲，呈直線上升。第三產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的開發(fā)投資有相當(dāng)大的影響。
3結(jié)論與相關(guān)建議
3.1結(jié)論
一、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析的目標(biāo)
在對房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)分析時(shí)，主要的目標(biāo)在于對項(xiàng)目盈利能力、償債能力進(jìn)行評估，其中，盈利能力能夠體現(xiàn)出項(xiàng)目開展為自身帶來的收益，主要分析的內(nèi)容在于項(xiàng)目上市后的盈利情況，包括盈利能力、盈利大小、是否能夠滿足預(yù)期回報(bào)率等等，可通過項(xiàng)目利潤、銷售率、稅金等指標(biāo)來衡量；償債能力包括兩個(gè)方面，一是投資償債力，二是債務(wù)清償力。前者是指項(xiàng)目開展時(shí)投入的全部資金能力，對于成熟的開發(fā)商來說，在項(xiàng)目投資時(shí)應(yīng)預(yù)計(jì)能夠?qū)⒈窘鹑~收回；后者是指項(xiàng)目開發(fā)中借款與債務(wù)的償還能力，房地產(chǎn)作為資金密集型企業(yè)，在項(xiàng)目開發(fā)中需要籌集大量的資金。因此，資金提供者在投資前會關(guān)注開發(fā)商的償債能力以及所需期限。
二、房產(chǎn)投資項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析模型的建立
本文以某房產(chǎn)投資項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目的總面積為67000平方米，建筑密度不超過17%，容積率為2.0，綠地率超過40%，人均公共綠色面積每人超過1.5平方米；該建筑為商住兩用，建筑規(guī)模不超過13.4萬平方米，公建面積不超過建筑總面積的15%。
（一）項(xiàng)目關(guān)鍵指標(biāo)
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃書內(nèi)容，與房產(chǎn)市場實(shí)際情況相結(jié)合，該企業(yè)預(yù)計(jì)在該地建造4棟11層的住宅樓，以及8棟18層的小高層，額外建立2層商用房。項(xiàng)目的地下一層為地下車庫，地上的1—2層為商用房，3層以上為住宅，項(xiàng)目的關(guān)鍵指標(biāo)為總占地面積67000平方米、住宅面積為113900平方米，商業(yè)面積為13100平方米、地下面積為2000平方米、容積率為134000平方米、配套面積為6100平方米、幼兒園面積為900平方米。
（二）項(xiàng)目預(yù)計(jì)收入
本項(xiàng)目計(jì)劃在33個(gè)月內(nèi)開發(fā)完畢，在21個(gè)月內(nèi)銷售完畢，當(dāng)總工程量完成20%后開始預(yù)售。在項(xiàng)目范圍內(nèi)，選擇6個(gè)具有代表性的項(xiàng)目為樣本，對銷售價(jià)格、周期與實(shí)際情況進(jìn)行全面分析，并考慮到區(qū)位、個(gè)別因素對項(xiàng)目的影響，對售價(jià)進(jìn)行調(diào)整，最終售價(jià)定為：住宅的可售面積為11.4萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為8500元/平方米，銷售總收入為96815萬元；商業(yè)房的可售面積為1.3萬平方米/個(gè)，銷售均價(jià)為18000元/平方米，銷售總收入為23580萬元；地下車庫的可售面積為1480個(gè)，銷售均價(jià)為100000元/個(gè)，銷售總收入為14800萬元。
（三）項(xiàng)目預(yù)計(jì)成本
根據(jù)項(xiàng)目規(guī)劃方案內(nèi)容，本項(xiàng)目預(yù)計(jì)投入的成本如下：（1）土地使用權(quán)繳納稅費(fèi)。根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)內(nèi)容，房地產(chǎn)土地使用權(quán)應(yīng)繳納相應(yīng)的稅金，購地契稅以土地使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為3%，本項(xiàng)目需要支付1350萬元；土地合同印花稅，同樣以使用權(quán)出讓額為依據(jù)，稅率為0.05%，需繳納22.5萬元；土地使用稅，按照每年每平方米8元計(jì)算，項(xiàng)目開發(fā)期共計(jì)33個(gè)月，也就是2.75年左右，土地使用稅的額度為147.4萬元；（2）前期費(fèi)用。主要包括節(jié)能評審、可研報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、水文地質(zhì)、籌建開辦等等。該部分費(fèi)用包括兩個(gè)方面，一是報(bào)建費(fèi)用，二是勘查設(shè)計(jì)費(fèi)用。在本項(xiàng)目中設(shè)計(jì)費(fèi)用按照單位可售面積的85元/平方米繳納費(fèi)用，即825.5萬元；（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用是由政府負(fù)債征繳，投入到城建工作中的費(fèi)用，不同城市征繳的額度不盡相同，該項(xiàng)目配套費(fèi)的繳納標(biāo)準(zhǔn)為每平方米79元，以地上面積為主，總額為105.9萬元。
（四）項(xiàng)目預(yù)計(jì)盈利
在項(xiàng)目實(shí)施后，前三季度為開發(fā)建設(shè)期，以開發(fā)成本為主要的現(xiàn)金流量，主要體現(xiàn)在資金流出方面，到了第三個(gè)季度成為資金需求的最高點(diǎn)；待到項(xiàng)目開始后的第四個(gè)季度，逐漸進(jìn)入到銷售期，資金開始逐漸回流，但流入量較少，難以彌補(bǔ)當(dāng)期資金流出以及還款金額，現(xiàn)金流趨勢仍為流出，再持續(xù)兩個(gè)季度后，項(xiàng)目銷售為開發(fā)商帶來的資金逐漸增加，逐漸超過資金支出，現(xiàn)金流逐漸為正數(shù)，預(yù)計(jì)在項(xiàng)目投資后的1.3年資金投入量將會全部收回。
（五）項(xiàng)目財(cái)務(wù)評估
房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)包括土地獲取、定位決策、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、項(xiàng)目報(bào)建、施工建設(shè)、推廣下手、物業(yè)管理等階段。房地產(chǎn)基金由于其靈活性，受金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管較少，只要投資具有市場價(jià)值，可以在這個(gè)過程中任何一個(gè)階段進(jìn)入項(xiàng)目。
對于一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，其成功與否，70%依賴于市場環(huán)境，包括土地市場和銷售市場，這主要取決于土地的獲取和定位決策。產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣的重要程度各占10%。
對于房地產(chǎn)基金來說，產(chǎn)品設(shè)計(jì)、建設(shè)開發(fā)、銷售推廣等是其弱項(xiàng)。房地產(chǎn)基金的主要優(yōu)勢在于資金的快速籌集能力，以資金優(yōu)勢快速切入市場，以對市場環(huán)境的把握實(shí)現(xiàn)盈利。在房地產(chǎn)市場上，土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，為房地產(chǎn)基金提供了重要的契機(jī)，使得房地產(chǎn)基金能夠很好的把控房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的土地獲取和定位決策。
2、我國房地產(chǎn)市場的特性
從我國歷年來房地產(chǎn)銷售情況來看，房地產(chǎn)的價(jià)格總體上是上升的，但又存在著明顯的周期性。1988至2011歷年商品房的平均價(jià)格總體上是上升的。但是，房地產(chǎn)價(jià)格的增速則存在著明顯的周期性
房地產(chǎn)具有投資品的屬性，其價(jià)格也取決于未來的預(yù)期。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格增速高時(shí)，市場會普遍預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會更高的向上走，這時(shí)，土地的價(jià)格也會較高。即出現(xiàn)如2008年、2009年的地王頻出現(xiàn)象，“面粉貴于面包”。但房地產(chǎn)價(jià)格過高時(shí)，政府必然會出手調(diào)控，平抑價(jià)格。房地產(chǎn)市場會由熱轉(zhuǎn)冷，導(dǎo)致2010年、2011年房地產(chǎn)價(jià)格增速放緩。2011年在售的項(xiàng)目，其土地多數(shù)是2009年購入的，土地成本較高，而商品房市場價(jià)格卻相對偏低，形成了土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突。
在土地價(jià)格和商品房價(jià)格兩難沖突發(fā)生時(shí)，一方面，開發(fā)商由于銷售滯緩，資金回流較慢，無法拿出充裕資金在土地市場購地，土地市場冷清；另一方面，由于商品房價(jià)格增速放緩，市場對商品房價(jià)格的預(yù)期也不再看好，導(dǎo)致土地價(jià)格下降。即出現(xiàn)2011年全國多次土地流拍現(xiàn)象。
在商品房價(jià)格增速放緩的情況下，一方面政府會放松調(diào)控，另一方面，市場會適應(yīng)政府曾經(jīng)出臺的調(diào)控政策，政策效果釋放殆盡，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場熱度回升。價(jià)格再次上揚(yáng)，如2012年下半年至2013年初，房價(jià)的上漲。而在2012年下半年至2013年初上市的項(xiàng)目，多數(shù)是在2011年市場低點(diǎn)購入土地，因此，土地價(jià)格低而商品房市場價(jià)格高，從而獲取較多利潤。
3、房地產(chǎn)基金股權(quán)投資的優(yōu)勢
對于開發(fā)商來說，應(yīng)對房地市場的波動(dòng)，最好的發(fā)展策略是預(yù)測市場行情，踩在房地產(chǎn)市場的周期上，跟準(zhǔn)市場節(jié)奏，市場低點(diǎn)拿地，市場高點(diǎn)銷售。但是市場往往難以預(yù)測，尤其是中國房地產(chǎn)市場受政府政策調(diào)控影響非常大，更增加了預(yù)測的難度。即便像綠城這種全國領(lǐng)先的開發(fā)商，也因市場行情判斷失誤，而陷入破產(chǎn)危機(jī)。
土地價(jià)格和商品房價(jià)格的兩難沖突，源于房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)，但卻為房地產(chǎn)基金提供了重大的發(fā)展機(jī)遇。開發(fā)商對土地價(jià)格較低的時(shí)點(diǎn)難以準(zhǔn)確預(yù)測，而當(dāng)土地價(jià)格低的時(shí)點(diǎn)來臨時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場銷售緩慢，又難以拿出資金來購地。房地產(chǎn)基金卻可以在這時(shí)快速募集資金，進(jìn)入土地市場，從而獲取土地溢價(jià)的超額收益。
房地產(chǎn)基金針對土地價(jià)格與房地產(chǎn)價(jià)格相沖突的特點(diǎn)，可以采取如下措施進(jìn)行投資并實(shí)現(xiàn)退出：
1）低價(jià)拿地入市，通過項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作等，實(shí)現(xiàn)市場的清盤退出。所需要的資源是資金的快速募集能力以及對項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)作的能力。采用該種策略的主要是房地產(chǎn)集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)基金。如金地集團(tuán)旗下的穩(wěn)盛投資，在土地市場價(jià)格低點(diǎn)是募集資金進(jìn)入市場，然后通過金地集團(tuán)自身優(yōu)秀的房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)用能力，在房地產(chǎn)價(jià)格較高時(shí)實(shí)現(xiàn)清盤退出。
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
房地產(chǎn)開發(fā)是一項(xiàng)涉及面較廣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。為了讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效果，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人應(yīng)該進(jìn)行充分的可行性研究。可行性研究主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資前，經(jīng)過一定的分析，為項(xiàng)目投資者提供諸多方面的決策參考，如經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)作方式等。同時(shí)，它也是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策的重要根據(jù)，應(yīng)該值得加以重視并研究。
一、經(jīng)濟(jì)分析的內(nèi)涵剖析
第一，經(jīng)濟(jì)分析的概念界定。經(jīng)濟(jì)分析就是按照國家財(cái)稅方面的相關(guān)制度與法規(guī)，分析某一項(xiàng)目的可行性，研究項(xiàng)目的投資、收益等方面信息，從而為項(xiàng)目承擔(dān)人的投資決策提供一定的參考借鑒作用。經(jīng)濟(jì)分析的前提是分析人員能夠?qū)?xiàng)目相關(guān)的所有因素均可作出合理的判斷。由于社會的變化與發(fā)展，項(xiàng)目也會因各種社會因素而發(fā)生變化，因此，經(jīng)濟(jì)分析面對多變環(huán)境時(shí)應(yīng)該能夠應(yīng)付自如。
第二，經(jīng)濟(jì)分析的基本步驟。分析人員對房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，必須以提供有效決策為目標(biāo)，對項(xiàng)目相關(guān)的財(cái)務(wù)進(jìn)行評價(jià)。其基本的步驟描述如下：首先，收集足夠的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。經(jīng)濟(jì)分析主要是針對數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，然后對數(shù)據(jù)與相關(guān)信息進(jìn)行比較與估算。因此，數(shù)據(jù)收集是至關(guān)重要的。其次，編制相關(guān)財(cái)務(wù)方面的報(bào)表，同時(shí)針對財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)，計(jì)算和評價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)信息，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所涉及到的財(cái)務(wù)情況作出評價(jià)。再次，以基本財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)進(jìn)行一些不確定性方面的經(jīng)濟(jì)分析，包括該房地產(chǎn)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)以及抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。最后，根據(jù)財(cái)務(wù)評價(jià)方面的結(jié)果，做出該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資是否可行的決策。
二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資估算
第一，投資成本方面的估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性分析中的一個(gè)重要方面就是投資成本方面的估算。首先，分析人員要對房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地開發(fā)費(fèi)進(jìn)行估算。土地開發(fā)費(fèi)主要包括：出讓金額、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)用以及各種附加費(fèi)用；土地征用以及安裝補(bǔ)償費(fèi)用；管理人員工資等開銷費(fèi)用等。其次，分析人員要對附屬公共配置設(shè)施費(fèi)進(jìn)行估算。公共配置設(shè)施費(fèi)主要是指房地產(chǎn)項(xiàng)目中，建造一些并不是直接用于營業(yè)的一些公共設(shè)施而產(chǎn)生的一些費(fèi)用。另外，還有房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥姓こ谭矫娴慕ㄔO(shè)費(fèi)、建筑勘測設(shè)計(jì)費(fèi)以及城市建設(shè)費(fèi)用等。
總之，房地產(chǎn)成本估算是否正確，是否合理，將直接關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的回收以及利潤的大小。
第二，項(xiàng)目銷售收入方面的估算。任何房地產(chǎn)公司開發(fā)的項(xiàng)目，最終肯定要面向社會、面向客戶。項(xiàng)目銷售收入是房地產(chǎn)項(xiàng)目保證收益的前提。銷售收入方面的預(yù)測要在充分調(diào)查與統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上完成，可以根據(jù)房地產(chǎn)公司以往的銷售業(yè)績，利用相關(guān)方法，對房地產(chǎn)項(xiàng)目所在地未來銷售狀況有個(gè)合理的預(yù)測與估算。房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收入的估算是否正確與銷售價(jià)格有關(guān)，在實(shí)際定價(jià)的過程中，可以根據(jù)某種定位法來確定，也可以使用多種定位法的組合。如常用的定價(jià)法有：成本導(dǎo)向定價(jià)法、客戶導(dǎo)向定價(jià)法以及競爭導(dǎo)向定價(jià)法。
通常情況下，房地產(chǎn)公司分析人員可以根據(jù)競爭導(dǎo)向定價(jià)法實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格的確定。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的投資成功，一方面可以獲利；另一方面可以在房地產(chǎn)市場競爭中立于不敗地位。房地產(chǎn)公司可以根據(jù)社會因素以及企業(yè)自身因素，決定本項(xiàng)目銷售價(jià)格是稍高于還是稍等于同類競爭者。確定某房地產(chǎn)的比準(zhǔn)價(jià)格如公式①所示：
比價(jià)價(jià)格=■①
在公式①中，n表示的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行比較的實(shí)例個(gè)數(shù)，mi表示第n個(gè)比較實(shí)例的可比價(jià)格。一般在房地產(chǎn)銷售定價(jià)的過程中，根據(jù)公式①確定最后銷售價(jià)格外，還要進(jìn)行諸多方面的判斷，以最大限度地保證最終銷售價(jià)格的合理性。如要考慮房地產(chǎn)開發(fā)公司的營銷狀況、要考慮外界宏觀環(huán)境對價(jià)格的動(dòng)態(tài)影響、房地產(chǎn)市場中的需求狀況等。
第三，項(xiàng)目銷售稅金及附加方面的合理估算。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目銷售稅金及附加方面涉及到的東西比較多，主要有：項(xiàng)目營業(yè)稅、建設(shè)過程中的維護(hù)稅、土地增值稅以及房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅等。其中土地增值稅是指有償轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者地上附有物，而獲取增值收入的個(gè)人或者單位所交納的稅。但在通常情況下，因?yàn)樵鲋刀愔荒茉诜康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投入完成，并且銷售成功后才能有效計(jì)算，所以可以在實(shí)際銷售之際按銷售額的1%實(shí)施提前征收，最后再統(tǒng)一進(jìn)行計(jì)算后補(bǔ)繳。而房地產(chǎn)開發(fā)公司的所得稅是指公司生產(chǎn)經(jīng)營過程中所得利潤的征收稅。一般是以25%的利率進(jìn)行征收，但對于一些利潤較少、規(guī)模不大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，可以實(shí)施一定的優(yōu)惠額度，而對于一些特定行業(yè)的新辦房地產(chǎn)開發(fā)公司，甚至可以考慮免所得稅。
第四，項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目不確定性方面的評價(jià)主要涉及到盈虧平衡、敏感性和概率等分析。其中概率分析是使用概率理論研究預(yù)測各種不確定性因素和風(fēng)險(xiǎn)因素的發(fā)生對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)影響的一種定量分析方法。而通過敏感性分析，可以找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的關(guān)鍵因素，使項(xiàng)目評價(jià)人員將注意力集中于這些關(guān)鍵因素，必要時(shí)可以對某些最敏感的關(guān)鍵因素重新預(yù)測和估算，并在此基礎(chǔ)上重新進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價(jià)，以減少投資風(fēng)險(xiǎn)。
三、總結(jié)
房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資決策的經(jīng)濟(jì)分析是一個(gè)相對復(fù)雜的過程。為了讓決策者提出的決策結(jié)果更為合理，更為有效，財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)方面的估算和預(yù)測是至關(guān)重要的。特別需要注意的是，在具體評估預(yù)測時(shí)，應(yīng)該盡可能地因不同人、不同方法而造成的估算預(yù)測結(jié)果的不一致性，或者差異過大。因此，在經(jīng)濟(jì)分析時(shí)，應(yīng)該明確不確定的因素，估計(jì)項(xiàng)目可能遇到的風(fēng)險(xiǎn)，從而加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目決策的可靠。
參考文獻(xiàn)：
1、郭丹,李菲.成本管理過程評價(jià)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)[j].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2007(3).
2、胡晶,趙彩霞,文安福.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程施工中的成本控制[j].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2008(10).
房地產(chǎn)項(xiàng)目后評價(jià)是針對房地產(chǎn)全程的評價(jià)。本文主要是針對房地產(chǎn)項(xiàng)目前期即投資決策環(huán)節(jié)進(jìn)行后評價(jià)，具體指房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目完成后對項(xiàng)目前期投資決策的科學(xué)性與可靠性、項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的偏差進(jìn)行分析評價(jià)，找出偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)并汲取教訓(xùn)，為企業(yè)建立科學(xué)投資決策機(jī)制、提高項(xiàng)目投資決策管理水平提供依據(jù)。
一、投資決策后評價(jià)的意義
（一）有利于提升項(xiàng)目投資分析決策水平
許多項(xiàng)目前期缺乏科學(xué)投資決策分析，隨意性和盲目性強(qiáng)；同時(shí)，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)和假設(shè)預(yù)期完成的前期分析，在項(xiàng)目施工過程、完工投入市場時(shí)，面臨各種不確定因素，項(xiàng)目的實(shí)際運(yùn)營狀態(tài)與前期決策分析會出現(xiàn)各種偏差，甚至導(dǎo)致嚴(yán)重?fù)p失。在房企利潤空間逐步壓縮的形勢下，規(guī)范投資分析決策方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目可持續(xù)經(jīng)營發(fā)展具有重要作用。
（二）有利于科學(xué)制定企業(yè)投資決策機(jī)制
面對宏觀調(diào)控以及競爭日益激烈的房地產(chǎn)市場、多樣化的市場需求以及不斷上升的開發(fā)成本，科學(xué)的投資決策機(jī)制對確保房地產(chǎn)企業(yè)收益，規(guī)避房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略具有不可或缺的作用。投資決策后評價(jià)能夠幫助重構(gòu)和完善投資決策機(jī)制，更好地規(guī)劃未來的項(xiàng)目拓展戰(zhàn)略，做出更科學(xué)、合理的項(xiàng)目投資決策。
（三）有利于加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)和行業(yè)制度化建設(shè)
建立健全項(xiàng)目投資決策后評價(jià)，將企業(yè)發(fā)展歷程中項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)和失誤及時(shí)有效反饋，對完善企業(yè)管理制度，從制度層面提高決策正確性，引導(dǎo)公司規(guī)范化、制度化發(fā)展具有重要意義。同時(shí)，又將推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范化和科學(xué)化發(fā)展。
二、投資決策后評價(jià)對象與目的
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評價(jià)的對象是項(xiàng)目前期投資決策階段的決策成果。具體包括：前期可行性研究成果、項(xiàng)目前期戰(zhàn)略定位、項(xiàng)目各項(xiàng)策劃成果、企業(yè)項(xiàng)目投資決策機(jī)制等。投資決策后評價(jià)的核心是對前期項(xiàng)目戰(zhàn)略定位和投資可行性研究進(jìn)行后評價(jià)。
房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策后評價(jià)的目的是通過對前期決策成果及其與實(shí)施效果的對比分析，評價(jià)項(xiàng)目投資決策分析的科學(xué)性、投資決策機(jī)制的合理性，以及投資決策成果與實(shí)施效果的偏差并分析原因，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提出對策建議。
三、投資決策后評價(jià)層級體系
投資決策后評價(jià)從決策分析科學(xué)性、決策成果偏差性、決策機(jī)制合理性三方面著手進(jìn)行，層次體系見圖1。
（一）決策分析科學(xué)性
前期投資分析作為決策依據(jù)，其完備性與深度對項(xiàng)目投資決策具有重大影響。后評價(jià)從投資前期分析的完備性和深度的角度，評價(jià)決策分析的科學(xué)性。
前期投資分析主要成果為投資可行性研究，完成從技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境等方面對擬建項(xiàng)目的科學(xué)分析。分析深度體現(xiàn)在：決策依據(jù)的內(nèi)容齊全、項(xiàng)目要素分析全面、數(shù)據(jù)準(zhǔn)確可靠、論據(jù)充分、結(jié)論明確，深度應(yīng)能滿足投資決策需要。科學(xué)合理地完成房地產(chǎn)投資項(xiàng)目分析應(yīng)包含以下七大項(xiàng)內(nèi)容：宏觀經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場發(fā)展分析、項(xiàng)目概況及地塊分析、項(xiàng)目定位、建設(shè)條件與方案、建設(shè)方式、投融資與財(cái)務(wù)分析、環(huán)境效益分析。
（二）決策成果偏差性
在房地產(chǎn)項(xiàng)目建成銷售完畢（或運(yùn)營）一段時(shí)間后，收集項(xiàng)目建成、售后（或運(yùn)行）的實(shí)際信息，考察銷售（或?qū)嶋H運(yùn)營）效果，對比投資分析階段的預(yù)期，得到項(xiàng)目偏差狀況。如果發(fā)生的偏差很小，說明前期決策分析工作較為到位，應(yīng)客觀總結(jié)前期工作經(jīng)驗(yàn)。如果偏差狀況非常嚴(yán)重，或是在判斷階段沒有將偏差項(xiàng)目納入前期分析，并對整個(gè)投資活動(dòng)產(chǎn)生巨大影響，這就屬于嚴(yán)重的投資決策失誤。針對失誤，找出偏差原因并分析，完善未來投資項(xiàng)目分析要點(diǎn)，提高投資決策的質(zhì)量。
以下從后評價(jià)主要內(nèi)容展開介紹決策成果偏差性的評價(jià)。
1.投資環(huán)境與市場分析合理性及偏差分析
回顧項(xiàng)目當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)市場演變情況，將預(yù)期投資環(huán)境與實(shí)際經(jīng)歷的外部環(huán)境作對比，評價(jià)預(yù)期投資環(huán)境與市場走勢研判的正確性與分析的合理性，找出前期分析的缺失項(xiàng)或分析不合理的部分，總結(jié)在項(xiàng)目建設(shè)期間應(yīng)對投資環(huán)境的變化而采取的措施，深化對未來項(xiàng)目的投資環(huán)境與市場研究。
2.項(xiàng)目定位合理性及偏差分析
項(xiàng)目戰(zhàn)略定位是對投資方向的確定，通過市場調(diào)查，對投資環(huán)境、市場狀況、競爭對手、目標(biāo)客戶的分析，對產(chǎn)品及銷售策略進(jìn)行定位策劃。項(xiàng)目定位后評價(jià)主要從以下幾點(diǎn)著手進(jìn)行：第一，投資分析中是否對項(xiàng)目主題、產(chǎn)品、客戶、價(jià)格、經(jīng)營進(jìn)行全面定位。第二，對比前期主題概念定位與實(shí)際效果的差別，檢驗(yàn)主題定位的預(yù)期影響力。對比產(chǎn)品定位與實(shí)際產(chǎn)品，是否發(fā)生調(diào)整，如果發(fā)生調(diào)整找出調(diào)整原因，并評價(jià)產(chǎn)品功能定位的效果。對比目標(biāo)客戶和實(shí)際客戶，評價(jià)客戶群定位的精準(zhǔn)度。對比前期價(jià)格定位和實(shí)際執(zhí)行的價(jià)格，評價(jià)價(jià)格策略制定及調(diào)整的合理性，評價(jià)具體產(chǎn)生的市場效果。評價(jià)經(jīng)營定位，先對比分析前期的租售策略與實(shí)際經(jīng)營策略，回顧是否采取了調(diào)整措施，評價(jià)具體經(jīng)營策略市場效果。
如果定位與市場效果相吻合，則說明前期定位工作具有合理性，可總結(jié)前期定位的經(jīng)驗(yàn)。如果定位與市場效果偏差很大，無論是比市場效果更優(yōu)還是更劣，均應(yīng)客觀地將偏差程度、偏差原因以及所得結(jié)論如實(shí)總結(jié)。
3.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)變動(dòng)及偏差分析
對比完工后與規(guī)劃的主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括物業(yè)類型、占地面積、容積率、建筑面積、公建面積、車位數(shù)量等），計(jì)算偏差額度以找出偏差的指標(biāo)，分析偏差原因，指出指標(biāo)變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)影響，重點(diǎn)分析可售面積增減帶來的收益變化和總建筑面積增減帶來的成本變化。
4.進(jìn)度計(jì)劃變動(dòng)及偏差分析
評價(jià)項(xiàng)目前期計(jì)劃的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)的可能性，與實(shí)際完成的關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)作對比，列出每個(gè)節(jié)點(diǎn)的延遲（提早）天數(shù)，查出控制節(jié)點(diǎn)與計(jì)劃偏差的節(jié)點(diǎn)，分析影響項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)進(jìn)度的主要因素，并提出未來類似開發(fā)項(xiàng)目的應(yīng)對措施。關(guān)鍵時(shí)間節(jié)點(diǎn)包括：項(xiàng)目前期報(bào)批報(bào)建計(jì)劃、取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程許可證、開工許可證、銷售許可證等的時(shí)間；工程計(jì)劃的開竣工時(shí)間及工期計(jì)劃、各期開工面積等；銷售計(jì)劃的各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積、入住時(shí)間、預(yù)期銷售計(jì)劃實(shí)現(xiàn)時(shí)間。
5.財(cái)務(wù)可靠性及偏差分析
回顧項(xiàng)目的投融資模式選擇，資金來源和融資方案分析的合理性，是否提出多方案建議與方案優(yōu)化以及風(fēng)險(xiǎn)分析。在項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行中，選定的融資模式與方案是否適合項(xiàng)目開發(fā)，融資方案是否能夠滿足資金需求，籌資的風(fēng)險(xiǎn)控制情況。
由于項(xiàng)目發(fā)展期間開發(fā)成本、進(jìn)度調(diào)整和銷售價(jià)格的變動(dòng)，原來投資分析中的財(cái)務(wù)指標(biāo)會發(fā)生相應(yīng)調(diào)整，通過對比前期成本估算、預(yù)期收入、稅務(wù)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)（如凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、銷售利潤率、投資回收期等），測算項(xiàng)目實(shí)際效益，評價(jià)項(xiàng)目盈利能力；查看實(shí)際資金來源與運(yùn)用情況、現(xiàn)金流量、資金需求最高點(diǎn)，評價(jià)項(xiàng)目資金平衡能力；稅務(wù)籌劃工作是否進(jìn)行，籌劃方式的選擇及效果，評價(jià)項(xiàng)目稅務(wù)籌劃能力。
6.不確定性分析合理性及偏差分析
受房地產(chǎn)價(jià)格、成本費(fèi)用和其他因素影響，房地產(chǎn)收益有很大波動(dòng)，需要進(jìn)行不確定性分析，包括盈虧平衡分析、敏感性分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。通過盈虧平衡分析查看投資項(xiàng)目的成本、銷售、利潤三者關(guān)系，預(yù)測經(jīng)濟(jì)形勢變化帶來的影響，分析項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。通過以投資額、收入、支出等因素的±5%、±10%、±20%的變動(dòng)范圍計(jì)算經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)的變化得到項(xiàng)目敏感性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)有營運(yùn)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)等，還包括預(yù)測風(fēng)險(xiǎn)及風(fēng)險(xiǎn)收益，并提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對措施。結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的情況對不確定分析的合理性進(jìn)行評價(jià)，是否實(shí)際情況在不確定性分析的考慮范圍內(nèi)，應(yīng)對不確定因素發(fā)生的措施是否有效。
（三）決策機(jī)制合理性
為了加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)與經(jīng)營投資活動(dòng)的投資決策科學(xué)性、降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)、減小項(xiàng)目成果偏差，企業(yè)應(yīng)建立一套合理的投資決策機(jī)制。開展投資決策后評價(jià)時(shí)，從機(jī)制的完備性與合理性兩個(gè)方面，對決策制度、決策流程、決策執(zhí)行與反饋體系進(jìn)行評價(jià)。
首先，房地產(chǎn)企業(yè)是否構(gòu)建了健全的決策制度。是否構(gòu)建投資決策組織，包括決策部門、專家構(gòu)成、參與部門及實(shí)施人員等；是否形成規(guī)范性的規(guī)章制度，規(guī)范程度體現(xiàn)在是否有利于房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資決策科學(xué)性、操作有據(jù)可依、管理的統(tǒng)一協(xié)調(diào)。其次，企業(yè)是否形成完善的決策流程。流程是否涉及項(xiàng)目投資機(jī)會發(fā)現(xiàn)、項(xiàng)目投資申請、審批、計(jì)劃編制等多個(gè)明晰環(huán)節(jié)，并且責(zé)任落實(shí)到部門或個(gè)人。項(xiàng)目投資審批要點(diǎn)的把握直接關(guān)系項(xiàng)目投資決策成果偏差大小，后評價(jià)應(yīng)側(cè)重關(guān)注審批要點(diǎn)是否到位。最后，企業(yè)是否形成決策的執(zhí)行、監(jiān)督及反饋的體系。具體采取了何種措施保證投資決策有效實(shí)施，如何有力地推動(dòng)企業(yè)持續(xù)改善項(xiàng)目投資決策的行為與效率，同時(shí)評價(jià)反饋機(jī)制發(fā)揮的作用。
四、投資決策后評價(jià)的方法與評價(jià)體系
投資決策后評價(jià)既可以采用各種定性的評價(jià)方法，也可采用各種定量的評價(jià)方法，如層次分析法等。但不論哪種方法都必須基于基本邏輯框架法構(gòu)建合理的投資決策后評價(jià)指標(biāo)體系，并通過對這些指標(biāo)的系統(tǒng)設(shè)計(jì)和深入分析，評價(jià)找出項(xiàng)目投資決策的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)、存在問題，以及對未來工作提出建議。
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中圖分類號：G642.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1674-9324（2016）45-0065-02
一、引言
房地產(chǎn)投資分析作為一門必修的專業(yè)課，依據(jù)《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）的核心內(nèi)容，分析了最新的房地產(chǎn)投資分析相關(guān)政策與評價(jià)指標(biāo)的變化，還包括社會與環(huán)境評價(jià)等相關(guān)內(nèi)容；房地產(chǎn)投資分析課程最重要的內(nèi)容就是房地產(chǎn)融資風(fēng)險(xiǎn)。本文就融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，對風(fēng)險(xiǎn)防范提出觀點(diǎn)，便于學(xué)生更深入認(rèn)知房地產(chǎn)投資分析這門課程。
二、房地產(chǎn)投資分析課程的主要內(nèi)容分析
（一）融資風(fēng)險(xiǎn)分析
1.融資渠道集中。盡管國內(nèi)目前已經(jīng)出現(xiàn)并得以應(yīng)用的融資方式越來越多樣化，但由于我國房地產(chǎn)金融市場還處于發(fā)展的初步階段，許多金融產(chǎn)品和手段并不成熟，因此，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目過程中過度依賴于銀行貸款的狀況仍舊沒有太大的變化。
可以從對比看出，2016年第一季度房地產(chǎn)項(xiàng)目資金結(jié)構(gòu)與2015年度相比整體上變化不大。需要說明的是，在其他資金來源中，定金及預(yù)收款項(xiàng)占總資金來源的25%左右，所以項(xiàng)目的資金來源主要是自籌、銀行貸款和預(yù)收款項(xiàng)。
2.法律法規(guī)滯后。我國融資體系的發(fā)展并不十分完善，缺乏相應(yīng)的法律法規(guī)來對各種融資方式和渠道進(jìn)行有效的約束和規(guī)范，融資過程中法律漏洞也十分常見。例如針對通過互聯(lián)網(wǎng)形式進(jìn)行公開小額股權(quán)融資的股權(quán)眾籌融資方式，我國至今還未出臺專門具有針對性的行政法規(guī)和部門規(guī)章，只是在《關(guān)于促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)金融健康發(fā)展的指導(dǎo)意見》等類似的文件中對該種融資方式進(jìn)行了初步的定義，這為企業(yè)進(jìn)行眾籌融資觸犯法律底線留下很大的隱患和風(fēng)險(xiǎn)。類似情況還有因缺乏法律規(guī)范導(dǎo)致的信托兌付危機(jī)等，項(xiàng)目融資過程中應(yīng)重點(diǎn)注意存在法律爭議的融資渠道或方式。
3.融資成本高。融資成本過高一直是房地產(chǎn)業(yè)常見的現(xiàn)象，也在不同程度地限制著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目通過間接融資可較為靈活地獲得所需資金，但間接融資除了保密性差之外最大的缺點(diǎn)就是融資成本高，如通過券商融資成本在15%-25%之間，信托融資成本則在13%-20%之間。即使是成本最低的銀行借貸，其理論年利率為7%-10%，但加上如貸轉(zhuǎn)存、顧問費(fèi)等各種成本費(fèi)用之后，綜合成本也在8%-12%之間。直接融資渠道如股市融資的綜合成本則在15%左右。雖然政府通過一系列調(diào)控政策來緩解融資難的問題，但短期內(nèi)企業(yè)所面臨的融資形勢依然十分嚴(yán)峻。
4.項(xiàng)目決策不理性。項(xiàng)目決策的過程實(shí)際上是項(xiàng)目發(fā)起人通過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)新的投資機(jī)會或者領(lǐng)域，結(jié)合自身實(shí)力確定是否要進(jìn)行投資的過程。在這個(gè)過程中，造成決策失誤的常見原因有兩種，一是市場調(diào)研結(jié)果與實(shí)際有偏差，二是對自身綜合實(shí)力評估不準(zhǔn)確。前者由于房地產(chǎn)市場的需求空間很大，近年來房地產(chǎn)的投資屬性不斷被放大，與之相反的是消費(fèi)者的購房能力有限，若市場調(diào)研只重需求不重消費(fèi)者的購買水平，則會造成有市無價(jià)；而后者最典型的例子就是開發(fā)商通常都會同時(shí)進(jìn)行多個(gè)項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)，以期獲得更大的市場利潤，卻忽略了多項(xiàng)目管理需要完備的項(xiàng)目管理技術(shù)和資源分配能力，包括保持資金的持續(xù)供應(yīng)并在時(shí)間和空間上合理分配的能力，理性的項(xiàng)目融資決策需要通過建立系統(tǒng)完備的決策機(jī)制來支撐。
（二）風(fēng)險(xiǎn)因素之間的相互作用
基于上述風(fēng)險(xiǎn)種類分析，可將風(fēng)險(xiǎn)分為兩大類別，即內(nèi)源性風(fēng)險(xiǎn)和外源性風(fēng)險(xiǎn)。外源性風(fēng)險(xiǎn)主要包括不可預(yù)見的政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場等的變動(dòng)，內(nèi)源性的風(fēng)險(xiǎn)是建立在項(xiàng)目自主性基礎(chǔ)上，主要包括對項(xiàng)目資金流、工程建造過程、后期運(yùn)營過程的管控。然而，在大范圍來看，各種風(fēng)險(xiǎn)因素之間是相互關(guān)聯(lián)、相互作用的。
（三）融資風(fēng)險(xiǎn)防范分析
目前，一些傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)防范方法已經(jīng)在大范圍內(nèi)得到應(yīng)用，如與具有實(shí)力的房地產(chǎn)企業(yè)合作進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)分散風(fēng)險(xiǎn)；發(fā)行股票或債券，在接納民間資本的同時(shí)對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分?jǐn)偅辉诰邆錀l件的情況下發(fā)起項(xiàng)目預(yù)售活動(dòng)，在規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)有效實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的分散。然而風(fēng)險(xiǎn)隨資金的流動(dòng)無處不在，想要從根本上對風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管控，需要我們將風(fēng)險(xiǎn)防控工作落實(shí)到項(xiàng)目進(jìn)程中的方方面面。
1.建立動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評估與防范機(jī)制。在項(xiàng)目進(jìn)展的過程中，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況建立起針對性的全面動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)評估與防范機(jī)制，以幫助項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行理性地決策。對項(xiàng)目外部不可預(yù)見的環(huán)境因素如政治、經(jīng)濟(jì)、行業(yè)市場的變動(dòng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，實(shí)現(xiàn)對外部環(huán)境變化的敏銳感知，并據(jù)此對項(xiàng)目的資金流做出靈活的調(diào)整；對項(xiàng)目內(nèi)部資金及物料的流動(dòng)、工期進(jìn)度、工程質(zhì)量進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤檢查，及時(shí)跟進(jìn)項(xiàng)目公司報(bào)送的資料，評估各參與方在項(xiàng)目中的實(shí)施情況，一旦發(fā)現(xiàn)偏差應(yīng)及時(shí)向項(xiàng)目發(fā)起人及投資人提出建議以及預(yù)警。
2.組合利用不同的融資方式。成本與風(fēng)險(xiǎn)之間有著密切的對稱關(guān)系，即當(dāng)融資成本上升時(shí)，對應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)會下降；當(dāng)融資成本下降時(shí)，項(xiàng)目所承受的風(fēng)險(xiǎn)會上升。因此在成本與風(fēng)險(xiǎn)之間尋求一個(gè)合理的平衡點(diǎn)將有利于項(xiàng)目融資的順利進(jìn)行。項(xiàng)目直接融資不需要經(jīng)過金融中介機(jī)構(gòu)，因此所要支付的成本比間接融資要低，但也正因?yàn)槿鄙倭酥虚g擔(dān)保機(jī)構(gòu)，直接融資所面臨的風(fēng)險(xiǎn)比間接融資要大。可以通過組合多種融資方式，根據(jù)資金的用途有區(qū)別地進(jìn)行不同渠道的融資，尋求風(fēng)險(xiǎn)與成本的均衡與對稱，可適當(dāng)降低風(fēng)險(xiǎn)，節(jié)約成本。
3.利用計(jì)算機(jī)技術(shù)模擬工程建造。在多數(shù)的房地產(chǎn)項(xiàng)目建造過程中，由于施工過程的復(fù)雜性、動(dòng)態(tài)性和不確定性，不可避免地會存在因設(shè)計(jì)變更、試錯(cuò)返工等因素造成的工期拖延、成本超支甚至影響到項(xiàng)目質(zhì)量的現(xiàn)象，造成了勞動(dòng)力和材料的極大浪費(fèi)。可利用BIM等計(jì)算機(jī)技術(shù)對施工建造過程進(jìn)行反復(fù)模擬，找出各方面問題，并及時(shí)進(jìn)行糾正，力爭將項(xiàng)目真正投建后的偏差降低到最低程度，以實(shí)現(xiàn)低成本高效率的建造過程，最大程度地避免完工風(fēng)險(xiǎn)。
4.針對風(fēng)險(xiǎn)事件進(jìn)行評估總結(jié)。一些房地產(chǎn)龍頭企業(yè)之所以能夠?qū)崿F(xiàn)快速發(fā)展，其原因之一就在于他們善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，為下次危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)提供借鑒，減少損失。對已出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)事件，應(yīng)及時(shí)將實(shí)際效果評價(jià)信息反饋給風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制，總結(jié)此次風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對方案帶來的得失，提出更加完備的應(yīng)對方案，建立風(fēng)險(xiǎn)信息數(shù)據(jù)庫。增強(qiáng)項(xiàng)目在以后的發(fā)展過程中的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力。
結(jié)論
房地產(chǎn)投資分析課程是建筑院校房地產(chǎn)專業(yè)所開設(shè)的一門專業(yè)必修課。房地產(chǎn)投資分析是房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)，它以形成新的房地產(chǎn)價(jià)值為表現(xiàn)結(jié)果。這門課程涵蓋的專業(yè)知識多，并可以直接應(yīng)用到房地產(chǎn)投資項(xiàng)目評價(jià)的實(shí)際環(huán)節(jié)。融資風(fēng)險(xiǎn)是這門課程中最重要的內(nèi)容，如果這個(gè)問題弄清楚了，學(xué)生就能夠了解房地產(chǎn)投資分析最核心的內(nèi)容。能夠順利完成本課程的教學(xué)。
1 MOOC與翻轉(zhuǎn)課堂
1.1 MOOC
MOOC是Massive Open Online Courses的英文編寫，意為大型開放式網(wǎng)絡(luò)課程。這種在線教育模式實(shí)現(xiàn)了大規(guī)模學(xué)生同時(shí)在線的課程學(xué)習(xí)。MOOC資源集合了全球最優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源，任何在線學(xué)生一經(jīng)注冊都能實(shí)現(xiàn)自我學(xué)習(xí)，并且取得相應(yīng)課程的成績。這種學(xué)習(xí)的模式依賴于互聯(lián)網(wǎng)的快速發(fā)展與課程的運(yùn)作平臺，如EDX、Udacity、Course等，而我國也與2014年5月8日也首次開通了“愛課程”網(wǎng)中國大學(xué)MOOC平臺。MOOC將成為未來教育的一部分，是對傳統(tǒng)學(xué)校的巨大挑戰(zhàn)與革新。
1.2 翻轉(zhuǎn)課堂
翻轉(zhuǎn)課堂是將傳統(tǒng)的上課方式進(jìn)行反轉(zhuǎn)的上課模式。傳統(tǒng)的教學(xué)是課上老師進(jìn)行理論知識的講授，課下布置作業(yè)。而翻轉(zhuǎn)課堂是在課下進(jìn)行理論知識的自學(xué)與習(xí)題練習(xí)，課上則進(jìn)行學(xué)生的答疑及知識點(diǎn)的運(yùn)用、任務(wù)操作等。在翻轉(zhuǎn)課堂上，老師的責(zé)任是去理解學(xué)生的問題和引導(dǎo)學(xué)生去運(yùn)用知識。
翻轉(zhuǎn)課堂增加了學(xué)生間的互動(dòng)與教師與同學(xué)間的交流，使得課堂生動(dòng)有趣，提高學(xué)習(xí)的效率。翻轉(zhuǎn)課堂最大的特點(diǎn)是能夠?qū)崿F(xiàn)學(xué)生的個(gè)性化學(xué)習(xí)，對學(xué)習(xí)層次不同的學(xué)生真正實(shí)現(xiàn)了分層教學(xué)，每個(gè)學(xué)生都可以掌控自己的學(xué)習(xí)進(jìn)度。學(xué)習(xí)進(jìn)度快的學(xué)生可以掌握 更加有深度的知識內(nèi)容，而學(xué)習(xí)進(jìn)度慢的學(xué)生則可以進(jìn)行反復(fù)的學(xué)習(xí)并尋求老師和學(xué)生的幫助，提高學(xué)習(xí)效率。
1.3 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂設(shè)計(jì)思路
高職院校的學(xué)生普遍存在學(xué)習(xí)興趣不高、知識接受能力較差的現(xiàn)狀。傳統(tǒng)的課堂教學(xué)不能滿足所有學(xué)習(xí)層次的學(xué)生對知識的掌握。而這些學(xué)生雖然學(xué)習(xí)興趣不高，但思維活躍，創(chuàng)新性較強(qiáng)，喜歡參與課外活動(dòng)來展現(xiàn)自己的能力。因此枯燥的課堂無法激發(fā)這些學(xué)生的學(xué)習(xí)動(dòng)力。
鑒于高職學(xué)生的以上特點(diǎn)，基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂旨在克服傳統(tǒng)課堂一刀切的學(xué)情，實(shí)現(xiàn)可以讓學(xué)生自我掌控的課下學(xué)習(xí)平臺，并激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，引導(dǎo)學(xué)生將所學(xué)理論運(yùn)用于實(shí)踐。因此，這種模式是借助教學(xué)數(shù)字平臺，構(gòu)建區(qū)域型的校內(nèi)教學(xué)資源網(wǎng)。在此平臺上，構(gòu)建教學(xué)資源庫，包括課程的理論知識、知識點(diǎn)講解視頻、習(xí)題庫、案例庫、拓展學(xué)習(xí)資料等。學(xué)生可在此平臺上進(jìn)行課下隨時(shí)隨地的自主學(xué)習(xí)。而課堂的任務(wù)主要為答疑解惑、課程重難點(diǎn)分析及討論、項(xiàng)目任務(wù)的實(shí)施等。
2 基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂在《房地產(chǎn)投資分析》課程中的探索與實(shí)踐
2.1 基于工作過程的《房地產(chǎn)投資分析》課程系統(tǒng)化設(shè)計(jì)（見圖1）
《房地產(chǎn)投資分析》以房地產(chǎn)投資分析流程（投資環(huán)境及市場分析―產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)―投資估算―銷售收入估算―財(cái)務(wù)分析―不確定性分析及風(fēng)險(xiǎn)分析）為主線，并基于投資分析的工作流程進(jìn)行了課程三個(gè)學(xué)習(xí)情境的設(shè)置：房地產(chǎn)項(xiàng)目靜態(tài)投資分析、房地產(chǎn)動(dòng)態(tài)投資分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目綜合投資分析。
情境一以簡單房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（單一物業(yè)類型、一期整體開發(fā)的項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過程中，側(cè)重于對該項(xiàng)目的投資估算、成本利潤及靜態(tài)指標(biāo)分析，在此情境中不涉及現(xiàn)金流量表的編制和動(dòng)態(tài)指標(biāo)的計(jì)算，故稱為“靜態(tài)”投資分析。
情境二以稍復(fù)雜房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（兩種物業(yè)類型、兩期開發(fā)項(xiàng)目）為載體，在項(xiàng)目的投資分析過程中，要進(jìn)行項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的安排，側(cè)重于項(xiàng)目的現(xiàn)金流量分析及相關(guān)動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算，故稱為“動(dòng)態(tài)”投資分析。
情境三以商住綜合項(xiàng)目為載體，其規(guī)模中等且多期開發(fā)，在此項(xiàng)目的投資分析過程中，將靜態(tài)分析和動(dòng)態(tài)分析結(jié)合起來進(jìn)行綜合項(xiàng)目分析，故稱為“綜合”投資分析。
三個(gè)學(xué)習(xí)情境由簡到難，由簡入繁。
2.2 學(xué)習(xí)情境的實(shí)施
學(xué)習(xí)情境以房地產(chǎn)投資項(xiàng)目為載體，以房地產(chǎn)投資分析流程為主線進(jìn)行情境任務(wù)的分解。在每個(gè)情境任務(wù)實(shí)施時(shí)遵循六個(gè)步驟（六步法）：資訊―計(jì)劃―決策―實(shí)施―檢查―評估。
資訊部分包括房地產(chǎn)投資分析課程的理論知識和項(xiàng)目資料兩部分，目的是讓學(xué)生通過資訊的研讀，明確任務(wù)的目標(biāo)及任務(wù)操作流程，進(jìn)行任務(wù)操作的理論知識準(zhǔn)備和項(xiàng)目資料的預(yù)告。
計(jì)劃及決策是在明確項(xiàng)目的任務(wù)目標(biāo)后進(jìn)行項(xiàng)目的討論與分析，制定項(xiàng)目任務(wù)操作的時(shí)間安排，進(jìn)行任務(wù)步驟的分解與數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。在制定計(jì)劃后進(jìn)行計(jì)劃的討論與改進(jìn)，最后進(jìn)行計(jì)劃的最終決策。
實(shí)施與檢查是在計(jì)劃制定的基礎(chǔ)上以小組的形式進(jìn)行任務(wù)的操作實(shí)施。在實(shí)施過程中教師對學(xué)生的任務(wù)操作實(shí)施進(jìn)度與內(nèi)容進(jìn)行檢查，指導(dǎo)學(xué)生按計(jì)劃進(jìn)行或避免學(xué)生偏離正確的操作步驟以及檢查項(xiàng)目任務(wù)成果的正確與否。
最后一個(gè)步驟為項(xiàng)目的評估，旨在考察學(xué)生四方面的能力：專業(yè)能力、方法能力、社會能力和個(gè)人能力。評估過程中可采用教師評估、學(xué)生評估、組內(nèi)外互評的方式進(jìn)行任務(wù)的綜合評定。
2.3 《房地產(chǎn)投資分析》MOOC平臺資源建設(shè)
《房地產(chǎn)投資分析》課程的MOOC資源實(shí)質(zhì)上是與六步法中的資訊部分是相呼應(yīng)的。因此，該課程的MOOC資源包括兩部分：課程理論知識和項(xiàng)目任務(wù)資料。
2.3.1 《房地產(chǎn)投資分析》理論部分資源建設(shè)
項(xiàng)目任務(wù)的正確操作依賴于扎實(shí)的理論功底。《房地產(chǎn)投資分析》MOOC理論部分包括了課程的理論知識點(diǎn)的講解、知識點(diǎn)視頻的錄制以及習(xí)題庫的建設(shè)以及拓展資料的閱讀。在理論部分建設(shè)時(shí)，將微課的思想融入其中，即將理論知識點(diǎn)碎片化，視頻單元、習(xí)題練習(xí)都與此單個(gè)知識點(diǎn)相對應(yīng)，使得理論知識的學(xué)習(xí)更加條理化與清晰化。學(xué)生在進(jìn)行知識點(diǎn)學(xué)習(xí)的基礎(chǔ)上進(jìn)行習(xí)題的自測，來檢驗(yàn)自己的學(xué)習(xí)效果。
2.3.2 項(xiàng)目資料MOOC平臺資源建設(shè)
由于課程是以項(xiàng)目為載體的，因此除了理論知識的資源準(zhǔn)備外，還包括整套項(xiàng)目任務(wù)資料，包括學(xué)習(xí)指導(dǎo)書、項(xiàng)目任務(wù)模板、項(xiàng)目案例分析等。學(xué)習(xí)指導(dǎo)書是對項(xiàng)目任務(wù)目標(biāo)的說明、任務(wù)解讀及任務(wù)操作步驟的詳細(xì)說明。任務(wù)的模板及相關(guān)資料則能夠讓學(xué)生更好的認(rèn)識任務(wù)及操作任務(wù)。
2.3.3 MOOC平臺的運(yùn)作模式（見圖2）
2.4 翻轉(zhuǎn)課堂模式
課堂的主要任務(wù)主要針對學(xué)生在MOOC平臺上提出的重點(diǎn)、難點(diǎn)問題進(jìn)行解答;針對各組討論的任務(wù)操作計(jì)劃進(jìn)行檢查、糾錯(cuò)及更正;對學(xué)生項(xiàng)目的任務(wù)操作過程進(jìn)行檢查及問題解決，根據(jù)學(xué)生任務(wù)操作的好壞進(jìn)行過程評價(jià)，即課堂包括了六步法的后五個(gè)步驟：計(jì)劃―決策―檢查―實(shí)施―評估。
以情境一中的地塊價(jià)值測算為例，學(xué)生在課下的MOOC平臺進(jìn)行了市場比較法理論知識的學(xué)習(xí)及習(xí)題檢測，初步掌握了地塊價(jià)值測算的基本方法，并通過閱讀地塊價(jià)值測算的案例分析和任務(wù)模板，對將要操作的任務(wù)目標(biāo)及內(nèi)容有了初步了解。回到課堂，老師首先針對MOOC平臺學(xué)生提出的疑問進(jìn)行解答。而后以小組為單位先進(jìn)行任務(wù)實(shí)施計(jì)劃的討論，然后通過老師的任務(wù)計(jì)劃檢查來確定各小組任務(wù)實(shí)施的方案。在任務(wù)實(shí)施前，教師針對任務(wù)操作的一些關(guān)鍵點(diǎn)組織全班同學(xué)進(jìn)行集中討論，保證各組同學(xué)真正了解任務(wù)操作的方法。在任務(wù)計(jì)劃進(jìn)行決策后，各組進(jìn)行小組分工開始任務(wù)的實(shí)施。在任務(wù)操作過程中，教師進(jìn)行小組的個(gè)性化指導(dǎo)，對各小組出現(xiàn)的問題進(jìn)行解答和指導(dǎo)。
3 存在的問題
3.1 自主學(xué)習(xí)約束力不足
MOOC平臺的搭建提供了豐富的教學(xué)資源。但由于高職院校學(xué)生學(xué)習(xí)積極主動(dòng)性較差，學(xué)習(xí)興趣不夠濃厚，因此不能夠主動(dòng)進(jìn)行MOOC資源的自主學(xué)習(xí)。在任務(wù)操作時(shí)，發(fā)現(xiàn)有部分同學(xué)對理論部分的學(xué)習(xí)掌握不夠牢固，導(dǎo)致任務(wù)操作時(shí)舉步維艱，難以下手。目前翻轉(zhuǎn)課堂的實(shí)踐缺乏較有效的約束力。
3.2 課程的過程評價(jià)難度較大
MOOC平臺的學(xué)習(xí)效果能夠進(jìn)行系統(tǒng)自我數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)進(jìn)行評估。而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的真實(shí)性不得而知或存在片面性。比如有的學(xué)生在網(wǎng)上進(jìn)行習(xí)題自測時(shí)采取作弊手段而導(dǎo)致過關(guān)率的虛高。課堂上的過程評價(jià)雖然有一定的執(zhí)行力，但由于學(xué)生人數(shù)較多，也不可能做到完全的科學(xué)的評價(jià)。而在任務(wù)操作過程中還存在搭便車的現(xiàn)象，小組內(nèi)有時(shí)只依靠一個(gè)同學(xué)去真正地實(shí)施任務(wù)，反而導(dǎo)致學(xué)習(xí)效果不如傳統(tǒng)教學(xué)。
3.3 課業(yè)負(fù)擔(dān)較重，學(xué)習(xí)壓力較大
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂采用的是學(xué)習(xí)雙軌制。雖然能夠?qū)崿F(xiàn)不同層次學(xué)生對知識的把握，但繁重的課下學(xué)習(xí)和課上任務(wù)操作導(dǎo)致部分學(xué)生產(chǎn)生抱怨心態(tài)。過多的時(shí)間投入到任務(wù)的自我學(xué)習(xí)中，而且任務(wù)的操作也以理論學(xué)習(xí)為基礎(chǔ)，一旦沒有掌握基礎(chǔ)理論的學(xué)習(xí)，可能會導(dǎo)致任務(wù)操作的脫節(jié)。久而久之，產(chǎn)生厭學(xué)情緒甚至抵抗情緒，嚴(yán)重影響學(xué)習(xí)效果。
4 解決建議
4.1 進(jìn)行學(xué)分機(jī)制改革
基于MOOC模式的翻轉(zhuǎn)課堂應(yīng)采用雙軌制考核機(jī)制，課下的MOOC平臺自學(xué)和課上的任務(wù)實(shí)施成績分別應(yīng)該獲取相應(yīng)的學(xué)分。此種做法能夠很好的促進(jìn)學(xué)生的學(xué)習(xí)主動(dòng)性和積極性，對學(xué)生來說是一種很好的學(xué)習(xí)約束機(jī)制。此外，還應(yīng)該進(jìn)行課程課下和課上課時(shí)的合理分配，保證學(xué)生有足夠的時(shí)間進(jìn)行自主學(xué)習(xí)，從而提高任務(wù)操作的效率。
4.2 引入競爭淘汰機(jī)制，促進(jìn)學(xué)習(xí)動(dòng)力
在任務(wù)操作時(shí)，以小組為單元進(jìn)行成績的考評。同時(shí)，還要引入組內(nèi)和組外互評機(jī)制。在組內(nèi)互評時(shí)，每個(gè)組員都可進(jìn)行匿名投票。對于平時(shí)表現(xiàn)較差、學(xué)習(xí)不夠積極、得分較低的同學(xué)采取淘汰制，以此激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的動(dòng)力和危機(jī)感。另外，還要進(jìn)行組外互評，加強(qiáng)組與組之間的互相監(jiān)督，促進(jìn)組內(nèi)競爭，給課堂注入活力。
4.3 加強(qiáng)課堂管理，促進(jìn)小組協(xié)作
課堂的管理采用教師管理和同學(xué)協(xié)助管理的模式進(jìn)行。教師對小組實(shí)施整體管制，布置任務(wù)或命令時(shí)與組長進(jìn)行直接的對接，而小組內(nèi)的管理則由組長直接負(fù)責(zé)。組長根據(jù)教師的指示進(jìn)行命令的傳達(dá)與任務(wù)的布置，還負(fù)責(zé)任務(wù)的分工與問題的匯總及問題的反映，小組成員則服從于組長的管理。在進(jìn)行考評時(shí)，組長對各個(gè)組員的打分占據(jù)較大的權(quán)重。這種管理模式一方面可以減輕教師的負(fù)擔(dān)，另一方面也能夠鍛煉學(xué)生的管理能力，從而提高課程管理的整體效率。
