時間：2023-07-31 09:21:41
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前言
近年來房地產業已成為國民經濟的支柱產業之一，在促進經濟增長、提高人民生活水平、擴大社會就業等方面發揮了重要作用。房地產交易活動不僅是房地產業發展的重點，也具有廣泛的社會影響。房地產交易市場的規范直接關系到群眾的切身利益，關系到社會的和諧與穩定，因為住宅是群眾安居樂業的基礎，先安居才能樂業。而隨著房地產業的火熱發展，房地產交易市場種種不規范的行為也逐漸顯現，如炒房、囤房、投機等行為愈演愈烈，造成房價虛高、貧富分化等一系列社會問題，嚴重危害國家和群眾利益。今后我國城鎮化進程的加快將使房地產市場需求保持增長態勢，交易活動會更加繁榮。因此，房地產交易市場的規范化將是發展的必然趨勢。
一、深化法制建設
建設部、國家發展和改革委員會、工商行政管理總局于2006年《關于進一步整頓規范房地產交易秩序的通知》，明確要求加大對房地產交易市場中違法違規行為的整治力度，并落實主管部門的相關責任。房地產業作為我國又一支柱產業，從興起至今，短短十幾年時間創造出可觀的經濟價值，并在改善群眾居住條件、擴大社會就業方面做出突出貢獻。但房地產業的過熱發展也使市場交易秩序呈現多方面的問題，例如炒房團肆意購房，哄抬房價；不法分子利用虛假合同騙取銀行貸款；市場中炒賣房號、囤積房源等行為早已引發強烈的社會反響。盡管房地產業興起以來，我國已建立起系統的法律法規，基本形成房地產交易的法制體系，但現有法律法規仍有待完善。
縱觀十幾年來房地產業發展的歷程可以看到，房地產交易市場中不規范行為層出不窮，鉆法律漏洞是其中一大特征，而法制建設又具有滯后性。所以各地房地產交易管理部門雖多次進行查處治理，但由于缺少細化的法律法規，治理工作常面臨困境。因此，我國應進一步健全房地產交易市場的法律法規，出臺相關的實施細則，使法律法規易于操作、覆蓋全面、具備較強的懲治力度，從而增加違法違規成本，嚴厲打擊房地產交易市場中的投機炒作、弄虛作假和欺騙行為，維護群眾的切身利益。
二、加大治理力度
住宅商品化以來，房地產業呈現突飛猛進的發展，但同時也飽受詬病，其原因之一就是市場中各種不規范行為的存在。我國房地產業的發展歷史短暫，從最初的異軍突起到行業“洗牌”，轉型時期房地產經營的法律法規、行為準則正在形成，房地產交易市場的規范化是必然趨勢。近幾年政府不斷出臺宏觀調控政策，旨在穩定房價，抑制不合理的購房需求，治理投機行為，規范房地產交易。而且宏觀調控的力度也在不斷增強，如二手房交易管理、產權登記管理都較原先更加嚴格。因此，我國應加大治理力度，通過規范管理、行業巡查、專項治理等手段，使房地產交易市場更加規范。
首先，房地產交易管理部門應規范預售、銷售管理。各級房地產管理部門應對商品房銷售信息進行嚴格審核，全面了解房地產市場中的預售和銷售樓盤信息，對違法建設開發、虛假信息、囤積房源等各類擾亂房地產市場秩序的企業給予嚴肅處罰。其次，房地產交易管理部門應堅持對房地產經紀行業的巡查。隨著我國二手房交易市場的日益火爆，房地產經紀行業的違規操作也不容忽視。房地產交易管理部門應持續進行行業巡查，規范房地產經紀單位的經營管理。最后，房地產交易管理部門應積極與相關部門聯合起來，針對房地產預售許可、預售與銷售、廣告、展銷、預售與銷售合同、房地產經紀等方面開展專項治理活動，加強部門間的協作配合，實現信息資源共享，治理聯動。
三、規范市場行為
在加大治理力度的基礎上，房地產交易管理部門應努力提高管理的技術水平，對交易行為形成嚴格的約束。房地產交易市場的違法違規行為不僅容易瞄準法律漏洞，更善于從技術層面弄虛作假，例如不法分子對產權證作假，管理部門如果不能提高防范技術，很有可能給不法分子帶來可乘之機。所以房地產交易管理部門應推行產權證加密措施，交易現場進行實時監控，從源頭治理各種不規范行為。特別是伴隨房地產交易活動的繁榮，對交易登記資料的管理也應邁入數字化軌道，將交易活動產生的大量信息錄入計算機系統，以便于管理人員和權利人隨時查閱信息，防止虛假交易和登記問題的發生。同時，房地產交易管理部門還應開展廣泛的社會宣傳，如借助電視、報刊、網絡等媒體，向社會公眾宣傳規范房地產交易市場的舉措，制作專題節目，引導群眾重視防范虛假交易，維護自身的合法權益。
市場行為的規范與從業人員素質密不可分。房地產交易市場的從業人員應具備良好的綜合素質，善于領會法律法規和政策的精神實質，時刻保持清醒的頭腦，抵制各種不良思想的影響，自覺遵紀守法，樹立依法管理、依法辦事的工作理念。在業務辦理過程中，從業人員要審慎對待手中的權力，以服務群眾為根本，仔細檢查各項交易行為是否合法合規，切實維護廣大群眾的利益。
四、強化行業監管
隨著法律法規的逐步健全，治理工作的深入，房地產交易管理部門還應積極推進監督管理體制的創新，將監督檢查、網絡信息公開、社會公眾監督手段綜合于一體，充分發揮內外聯合監督的優勢，規范房地產市場的交易行為。
首先，房地產交易管理部門應強化房地產市場動態巡查，以及重點樓盤銷售的執法監督，及時查處危害群眾利益的行為，依法懲處。各級管理人員積極落實崗位責任制，運用多種預防手段，嚴格對交易環節的監督制約。其次，房地產交易管理部門應建立統一的服務網絡，作為社會信息公開的平臺，將房地產交易生成的資料信息錄入系統，便于權利人隨時查閱信息。同時對于相關主管部門提出的處理意見、仲裁結果、違法違規單位查處等也應通過網絡向社會公開，使社會各界增強法律意識。最后，房地產交易管理部門還應充分發揮公眾力量，鼓勵社會公眾參與監督，發現房地產交易市場中的違法違規行為立即舉報，并將處理結果向社會反饋，從而形成良好的監督氛圍。
隨著我國社會主義市場經濟體制的建立，房地產業在國民經濟發展中已具有舉足輕重的地位，直接制約和影響社會生活的諸多方面。房地產投資是房地產市場發展的基礎，作為支持房地產業運行的經濟行為，直接影響房地產業的發展結果，進而對宏觀經濟的發展產生影響。投資對經濟增長具有有力的推動作用，在一定的科學技術水平和有效資源條件下，經濟增長速度主要取決于投資總量及其增長率的大小。長期以來我國房地產投資規模和發展速度在東、中、西部各個區域表現出顯著的差異性，房地產投資主要集中于東部地區，造成東部地區房地產投資過熱甚至部分城市出現投資泡沫，這不利于東部地區經濟的發展。而中西部地區房地產投資卻往往不足，嚴重阻礙中西部區域經濟的發展。因此，認識房地產投資與區域經濟協調關系的重要性，研究如何促進房地產投資與區域經濟協調發展，就成為當前政府和理論界學者非常關注的問題。
二、房地產投資與區域經濟的協調發展
房地產投資是區域經濟的重要組成部分，房地產周期本身也是經濟周期的重要組成部分，其周期循環直接受房地產投資影響。房地產投資周期長，回收慢，其投資規模受生產發展水平制約，與經濟發展水平呈相同趨勢變動；大體上與宏觀經濟周期相協調，但也呈現出房地產投資自身的不同特點。房地產投資能否與區域經濟協調發展直接決定區域經濟的發展狀況。在處于協調發展狀態時，房地產投資是促進經濟繁榮的關鍵要素；但若不能實現與區域經濟的協調發展，房地產投資也可能是導致區域經濟由繁榮走向低迷的導火線，甚至可能導致整個區域經濟社會都處于蕭條狀態。房地產投資與區域經濟的協調發展主要體現在房地產投資對于經濟增長的促進作用。
房地產投資對區域經濟增長產生影響的傳導途徑主要有兩條：在投資未形成現實房地產物業前，如果投資分配量超過國民收入增長速度，形成投資資金膨脹會造成國民經濟比例失衡，引發投資泡沫。形成現實房地產物業之后，通過房地產投資結構的變化，影響國民經濟發展。不同類型的房地產物業用于不同產業部門，直接影響各產業部門的生產能力和彼此之間的平衡發展。過分偏重于消費型物業，如賓館、飯店等，會在一定程度上影響住宅或其他生產型物業的建設，引發經濟的不均衡發展。
長期以來，我國的經濟增長主要依靠投資拉動，投資既是擴大再生產的主要手段，也是促進經濟增長的直接動力。而房地產投資既代表現狀需求，也代表未來供給，其投資規模決定社會總需求和總供給的平衡態勢。投資規模過大，超越國力，造成社會總需求超過總供給，使得國民經濟比例失調，拉長投資周期、增加投資成本，難以實現經濟集約增長；投資規模過小，經濟增長緩慢，社會供給不足影響供求總量平衡，因此房地產投資規模應以國家綜合國力，包括入力、財力和物力為基礎，與區域經濟發展速度相適應，以提高經濟效益、社會效益為前提，符合國民經濟和社會發展需要，進行各方面的綜合平衡。可以說房地產投資對于區域經濟發展及社會發展起著至關重要的作用。
三、對策與建議
合理的房地產投資能夠促進區域經濟的增長，推動經濟和社會的快速發展。伴隨著經濟的持續增長，人們收入水平提高，購買力增強，房子又是人賴以生存的基礎和生活提升的重要標志，人們對住房的有效需求勢必也會加大，這是一種良性循環。但如果房地產業盲目地加速發展，投資結構不合理，與經濟發展不相適，供給大于需求，投資者得不到及時有效回報，對市場失去信心，就會制約經濟。根據本文的研究結論，提出以下對策建議：
（一）建立房地產業可持續發展的系統觀，作為區域房地產投資發展的指導思想。
作為區域房地產投資發展的指導思想房地產業可持續發展是由多種因素決定的，作為政府和企業，應當建立房地產業可持續發展的時間觀、空間觀和系統觀。首先，應根據房地產業不同的發展階段，不同的市場狀況，制定不同的中長期發展戰略。其次，在宏觀層面上，把房地產業與整個區域經濟發展有機地協調起來，分析房地產業發展的不利因素和有利條件，探尋房地產業的可持續發展道路。再次，要深刻認識到，房地產業的可持續發展與經濟、社會、環境、人口是一個有機整體，只有協調處理好房地產業與區域經濟各要素的關系，才能實現房地產業可持續發展。
（二）要合理控制房地產投資規模的增長速度
以穩定的房地產業發展帶動國民經濟可持續增長，房地產投資對國民經濟增長的促進作用會在某個時期出現衰減，從而引起經濟波動。因此，應當對房地產投資進行政策引導，保持房地產投資規模的適度發展，使其在拉動經濟增長的同時，盡可能不引起經濟波動。
（三）加強法制建設，建立符合房地產市場要求的法律法規體系
加快建立和完善房地產相關的法律法規，解決有法可依的問題。目前我國規范房地產市場行為的法律法規體系不夠完善，許多規范房地產市場經濟行為的法規還未形成；已出臺的法律法規的梳理工作有待進一步加強，對已不符合房地產市場運行要求的法律法規應及時廢止。要強化對房地產市場的監督管理職能。法律法規要有效地發揮對規范人們行為的硬約束作用，建立強有力的執法體系，提高其執法地位和執法水平，同時解決有法不依和執法不嚴的問題，加強房地產市場的執法工作。
1 房地產法律法規的綜述
1.1 房地產法律法規體系的組成
房地產法主要適用于調整房地產的所有權人和非所有權人（主要包括房地產的管理人、修建人、使用人）之間以及房地產的所有權人之間在房地產進行交易（主要包括房地產的租賃、房地產抵押、房地產的轉讓）、房地產開發經營、房地產管理、房地產權屬等過程中出現的各種關系的法律法規的總稱。我國現行的房地產法律法規體系由三部分組成：（1）綜合性的法律法規，主要包括有《中華人民共和國憲法》和《中華人民共和國民法通則》；（2）針對性的法律法規，主要包括有《城市房地產管理法》、《土地管理法》、《住宅法》和《城市規劃法》以及《建筑法》等；（3）相關性的法律法規，主要包括有《擔保法》、《繼承法》、《婚姻法》、《環境保護法》、《森林法》、《漁業法》和《草原法》以及《商業銀行法》等。
1.2 房地產法實施應遵循的基本原則
（1）堅持國家土地的公有原則；我國的社會主義經濟制度是以公有制經濟為基礎，并且公有制經濟在社會主義經濟中占主導地位，多種所有制經濟并存的經濟體系。土地是國家的資產，也是國家的資源。我國實施的是土地所有制，除部分土地由相關法律規定屬國家之外，其余土地均屬勞動群眾所有。同時，國家因需要有權依法征用土地，所征用的土地屬全民所有。
（2）堅持國家土地的有償使用原則；國家土地的有償使用主要指的是有期限的使用。農村集體經濟可以通過土地使用權的聯營和人股的形式與其他的個人和單位共同合作辦立企業。但是，農民集體土地的使用權不能通過轉讓、出租、出讓的方式用于非農業方面的建設。對于根據法律取得的建設用地并且符合土地使用的總體規劃的企業，由于兼并和破產造成的土地使用權依法轉移的土地除外。
（3）堅持合理利用土地和珍惜土地以及保護耕地的原則；合理利用土地資源，珍惜土地資源，保護耕地已經成為了我國的基本國策。對于各級人民政府，必須要全面規劃土地的使用，嚴格控制、開發、管理和保護土地資源，并要采取一定的措施，嚴禁個人或者集體組織非法占用土地。要對土地實施特殊的保護制度，根據相關法律堅持實施土地使用用途的管制制度、耕地占用的補償制度、基本農田的保護制度。
（4）堅持房地產的綜合開發原則；房地產企業對土地進行開發經營要遵循環境效益、社會效益、經濟效益相統一的原則，同時實施配套建設、綜合開發、合理布局、全面規劃。
（5）堅持城鎮住房的商品化原則；為了改善城鎮居民的生活水平和居住條件，國家要適當的根據社會經濟的發展水平，加大對城鎮居民住宅建設的扶持力度，并要逐步推行城鎮居民住房的商品化，才能最大限度的滿足人們不斷增加的住房需求。
（6）堅持市場調節和宏觀調控相互結合的原則；房地產業已經成為了國民經濟的支柱產業，由于房地產市場具有高風險和高利潤的特性，尤其要警惕出現泡沫經濟，不能讓房地產交易活動放任自流，也不能管得太死。因此，對于房地產市場以宏觀調控為指引，由市場去調節才是最科學的管理方法。
2 針對房地產業融資風險的相關法律法規
2.1 正確劃分政府部門在房地產業融資風險中的行為界限
作為政府部門，其主要職責就是保持房地產市場的快速、穩定的發展，其首要目標是控制房價。化解融資風險比較重要的措施就是政府要在低收入住房的保障體系和私人商品房的市場體系中明確定位目標，并實行二元制政策。政府部門還要明確房地產行業融資監管的局限性和正當性，房地產融資監管的正當性主要體現在金融服務強烈的外部性和公共產晶特性，通過金融組織的運行規則和行為規則的制定，從而建立房地產行業的市場預警制度和價格監管制度，并采取多種預防和控制措施來穩定房價，保證房地產市場快速、穩定的發展。同時還要明確市場機制與政府監管之間的關系，融資市場化能夠有效解決房地產行業的融資風險，通過價格機制和市場競爭機制建立起多元的房地產融資結構。
2.2 完善房地產金融體系、建立健全的房地產法律制度
在我國的房地產開放經營中，銀行信貸是房地產企業的主要資金來源，因此銀行體系名副其實地成了房地產企業融資風險的集中地。因此，需要為房地產企業提供更多新的融資手段，進一步拓寬融資渠道，分散銀行體系承擔的融資風險，從而形成完整的房地產行業金融體系。同時，還可以確立證券、信托等融資方式在房地產行業融資中的合法地位，通過統合性的法律措施，從而建立起市場體系多層次、組織機構多元化的房地產融資體系。在市場經濟條件下，市場競爭雖然能夠優化資源配置，提高效率和，但是也會因不適應經濟發展而產生主體退出市場，因此還需要依法構建房地產行業融資的退出機制。還要依法建立房地產行業融資的信用平臺，信用平臺的建立，有助于房地產企業估價的科學化和信息化，提高銀行體系的放貸質量。
2.3 健全房地產企業融資監管的法律制度
目前，我國雖然已經出臺了相關的金融法律法規，但是對于房地產企業的金融監管方面只有少許的規定。因此，要加強對于專業性較強并且復雜多變的房地產企業融資監管方面的立法。同時要獨立司法、嚴格執法。法律制度的實施不僅要體現在它的制定和完善，更重要的是要嚴格執法。完善房地產企業融資監管的法律制度，要建立起行政監管、法律監管、自律性監管，從而減少房地產企業的融資風險。
3 針對預售商品房的相關法律法規
在《城市商品房的預售管理辦法》中有明確的規定，商品房預售人的基本義務就是要進行商品房的預售登記。實行商品房的預售登記不但能夠預防和避免一些不必要的房產糾紛，還能夠保護商品房購房者的相關合法權益，確保商品房的交易安全。購房者和房地產企業要在行動上和思想上對預售合同引起足夠的重視，要積極地到相關部門進行合同登記，在進行商品房預售登記后就能讓預售合同產生相應的公示效力，減少不必要的商品房預售糾紛，同時也能有效避免第三人的購房行為，防止購房糾紛。
在房地產商品房的預售過程中，還要設立專門的機構來負責商品房預售款項的監控保管工作，房地產企業需要付給監管機構一定的報酬，并且等到商品房竣工、驗收合格之后，將商品房預售款退還給房地產企業，從而有助于工程款項的供給得到保障，還有保證商品房預售款項的專項使用，確保工程項目的建設款不人為地流失，確保工程項目的建設順利進行，也保障了購房者的合法權益。
4 結束語
房地產企業的法律法規涉及到每位購房者的合法權益、千家萬戶的切身利益。解決和減少房地產企業糾紛，關鍵在于完善房地產企業的法律法規，房地產企業的法律法規不但能夠改善城市居民的居住質量，還能讓房地產企業快速。穩定的發展。
參考文獻
[1]王俊安.招標投標與合同管理[M].中國建筑工業出版社，2002
一、我國房地產企業融資存在的問題
房地產融資是房地產業發展鏈條中的重要組成部分，為房地產業的發展提供了重要的資金保障。然而，在房地產融資迅速發展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：
1.融資結構單一、間接融資比重過大，銀行面臨信貸風險
目前，我國房地產融資結構比較單一、間接融資比重過大。房地產開發的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行資金的支持，房地產開發所需資金仍約有60%的資金來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調控政策對房地產開發商提高了貸款門檻，使融資模式出現了多元化趨勢，但是短時間內仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產業的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產業風險的最大承擔者。
2.對房地產融資的限制因素太多
融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。房地產企業作為資金密集型行業，需要大量的資金做后盾，單純的依靠內部融資是不能滿足資金需求的，更多的資金要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應是房地產企業獲得資金的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發行企業債券、股權融資、利用外資、產業基金、房地產信托等。然而，目前我國房地產業的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發展比較困難，有很大的局限性。
3.銀行貸款方式及金融創新太少
房地產業作為資金密集型行業，其特點是：開發周期長、投資規模大，這必然要求房地產業需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國房地產開發所需資金主要來源于銀行貸款，而銀行現有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產開發周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的資金將十分困難。因此，我國房地產的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創新。
4.相關的法律法規還不健全，影響融資渠道拓展
目前，與房地產融資相關的法律法規還不完善，有關房地產金融等方面的政策法規仍未形成一套科學有效的體系，缺乏相互的一致性和協調性，操作困難，直接影響房地產融資渠道的正常展開。例如房地產基金被業內人士認為是最好的直接融資方式，房地產證券化的概念已被大多數業內人士所接受，但是最關鍵的法律條文還處于真空狀態，使金融創新面臨無法可依的困境。
二、房地產融資問題存在的原因分析
我國房地產融資出現上述問題，是由多方面原因造成的，但歸根結底是因為我國房地產金融體制還不完善，還存在很多問題。因此對于我國房地產金融體制中所存在的問題應對癥下藥，逐步完善，真正實現融資渠道多元化。這些問題的成因主要體現在以下幾個方面：
1.房地產金融缺乏創新工具
與發達國家相比，我國房地產金融創新工具較少，無論是對房地產企業貸款還是對個人住房貸款仍是采用抵押、按揭等原始方式，房地產金融創新工具非常缺乏，沒有根據實際情況而專門設計適合不同房地產企業和居民支付能力的多樣化貸款品種。
2.房地產金融體系效率不高
金融體系的核心作用是將融資需求和投資需求進行合理有效的配置，最大限度地將金融資源從過剩方向需求方融通。目前，我國金融資源的融通循環在一定程度上并不順暢，金融資源并不匹配。一方面，存在較大的資金需求得不到滿足；另一方面，卻存在大量閑置的資金，無法找到合適的對象進行投資。因此，我國房地產金融的資金融通效率是低下的。
3.房地產金融體系還不健全
當前我國證券市場的改革和發展緩慢，其體制和制度仍存在著較大缺陷，如監管機制不到位、股權分立、缺乏信用保證等，這勢必會導致許多金融產品不能得到有效運用。此外，由于我國證券市場的發展還不成熟，致使房地產的各種融資方式至今仍沒有較大發展，從而導致我國房地產企業融資方式比較單一，其資金來源主要依靠銀行貸款，這不僅加大了房地產企業的財務風險，而且又給經濟運行帶來一定的金融風險。因此，必須進一步加大證券市場的改革力度，真正落實《國務院關于推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》中的精神和要求，推進資本市場開放和穩定發展。
4.與房地產金融相關的法律法規還不完善
由于我國與房地產金融相關的法律法規還不完善，所以嚴重影響了我國房地產市場和房地產金融的規范發展及安全運行。房地產市場的許多問題在很大程度上也是由于缺乏相關的法律法規作為指導。在房地產市場中，消費者相對而言處于信息缺乏的一方，同時又缺乏相關的專業知識，在市場博弈過程中處于不利地位。因此，加強對房地產和房地產金融相關的法律法規建設，對房地產企業的信息披露行為實行監督，有利于改變消費者的不利地位，提高市場運行效率。
參考文獻:
二、我國房地產企業融資現狀分析
目前我國房地產企業融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業債券、信托融資等方式。從結構上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發的資金）三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我國房地產企業共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產企業自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國房地產企業銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數據可以看出目前我國房地產融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重達到40%以上，其次是企業自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。
三、我國房地產企業融資中存在的問題
1.房地產企業融資渠道過于單一
目前我國房地產企業融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產企業融資中占據主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產業最重要的輸血者，成了房地產業的一個重要支撐。據統計2006到2013年間我國房地產企業融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產開發的全過程，不利于我國房地產業的長期發展。房地產企業融資集中于銀行貸款，容易誘發各種風險，一旦國家政策有變，房地產企業從銀行難以獲得資金，房地產業的資金鏈就會斷裂，這樣不但會對房地產行業帶來致命打擊，而且對我國銀行系統的穩定以及金融安全也會帶來嚴重的影響。因此我們必須認識到這種融資渠道單一化的弊端，優化房地產業的融資結構，促使房地產業更好的為我國國民經濟服務。
2.房地產企業內部管理薄弱，信用風險較高
據統計2013年我國共有房地產企業8萬多家，但是大部分的房地產企業屬于中小型房地產企業，跨區域影響力較小，內部管理薄弱，風險控制能力較差。企業管理層對風險認識不足，更多的關注如何解決風險，而不是如何防范風險，缺乏相應的風險應急措施。內部管理薄弱使得一些房地產企業的融資能力受到嚴重影響，信用風險較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風險，出現一些不良資產，一些企業甚至出現無法償還貸款而跑路的現象，嚴重影響了房地產企業的信用，信用風險較高是目前房地產企業融資難的重要原因之一。
3.關于房地產企業融資的法律法規不完善
目前我國于房地產企業融資相關的法律法規較少，有關房地產金融方面的法規不能形成科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性，這在很大程度上制約著我國房地產企業融資的發展。目前我國只有《公司法》和《擔保法》兩部法律涉及到了房地產企業融資的規定，但這兩部法律中對融資的規定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產企業進行指導和監管，沒有發揮法律應有的作用。在發達國家，市場是對資金調節的主要手段，國家對房地產業的調控都是有法可依，而我國由于缺乏具體的法律規定，只能依靠行政手段進行調節，如近幾年我國各地實行的“限購”政策，對需求進行抑制，導致一部分限制資金無法進入房地產業，影響了房地產業融資的來源。相關法律法規的缺乏，使部分新興的融資方式在發展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關系無法有效的得到平衡。
4.房地產企業缺乏融資方面的專業人才
房地產企業的融資具有較高的專業技術性，企業應結合自身實力，項目規模等情況對需求資金進行計算，然后對比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規模以及融資方式。這些都需要精通財務，投資，熟悉資本市場發展以及房地產業發展的專業技術人才的參與。而我國目前房地產企業在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據企業負責人的意志盲目融資，只重規模不重效益，為企業帶來了較大的風險。例如一些房地產企業往往不考慮其他的融資方式，只關注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業陷入財務困境。
四、優化我國房地產企業融資對策分析
1.構建多元化的融資渠道
黨的十六屆三中全會中首次提出“要大力發展資本市場，擴大直接融資比例”，我國房地產企業要積極發展除銀行貸款以外的其他融資方式，構建多元化的融資渠道，降低企業融資風險。首先大力推進房地產信托業務。房地產信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產公司或者房地產項目的融資方式。該融資方式在國外發達國家已經得到了較好的發展，而我國目前仍處于起步階段，因此我國可以可以通過學習國外成熟的房地產信托模式，并結合我國的具體情況，逐漸建立適合我國的房地產信托融資模式；其次，大力推進融資租賃業務。在發達國家中，融資租賃業務是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國房地產業發展融資租賃業務不但可以拓展房地產企業融資渠道，解決房地產企業融資渠道單一的問題，而且還為我國房地產企業引進外資創造了條件；最后，加快發展房地產投資基金。房地產投資基金是首先通過發行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產市場的一種資金籌集方法。房地產投資基金可以有效的減輕我國房地產企業的債務負擔，減輕對銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。
2.加強房地產企業內部控制管理
企業內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，有效化解風險的重要手段，關系到企業的生存與發展，對房地產企業來說更是如此。由于目前我國很多房地產企業內部控制制度不合理，制約了企業的融資能力，因此房地產企業要加強企業內部控制制度的建設，主要包括完善會計系統的建立，提高管理人員對內部控制的認識，完善公司治理結構，強化內部監督機制，提高企業信用等級，從而使企業有能力擴大融資來源。
3.完善房地產企業融資相關法律法規
我國房地產企業的健康發展離不開健全的法律體系，我國目前關于房地產企業融資的法律法規在一定程度上制約了我國房地產企業的融資狀況，因此我們必須借鑒國外成熟市場法律狀況，并結合我國房地產市場具體情況，完善我國現階段的相關法律法規。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業融資的相關規定，明確規定房地產企業融資的范圍以及違約后果，從而進一步約束我國房地產企業的融資行為。
一、房地產經濟管理的現狀
國內的房地產企業單位一般都在一定程度建立了企業的經濟管理制度,在基本業務管理方面算是有章可循,但依然有相當一部分企業對經濟管理存在許多誤解,這就使得企業經濟管理相對薄弱,經濟業務的隨意性變大,同時缺乏有效的監督機制,導致企業在這方面比較混亂。首先是會計基礎工作薄弱,致使會計信息失真秩序混亂,會計監督流于形式,單位負責人違法干預會計工作,擾亂單位會計工作。其次,法人內部監督機構作用不明顯,在實際工作中,董事會、監事會的監控作用嚴重弱化,往往缺乏有效的監督作用。再次,法律意識薄弱,部分人員法律意識薄弱,有法不依,投機取巧,執法不嚴,姑息將就,拉人情給面子的現象普遍,管理松弛,造成了一系列經濟犯罪。企業經營層以及普通員工的素質不高,人力資源政策不健全。
二、房地產經濟管理存在的問題
近幾年來。我國房地產市場管理目標都在于盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰.甚至存在片面性和錯誤的認識.導致政策目標的短期性嚴重,缺乏前瞻性。同時,政策目標的模糊不清.短期的政策手段和中長期規劃思路不一致,甚至出現相違背的現象。政策的不連續性和科學性合理性的欠缺。造成房地產整個行業隨著政策的變動而出現上下波動,不僅擾亂房地產市場的正常運行。同時政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機,干擾市場秩序。如經濟適用房政策、房地產稅收政策、住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路不清、目標模糊的有力說明。再者,我國政府對房地產經濟管理處于被動的位置,忙于具體的事務管理和救火中,缺乏長期規劃,事后調控居多,造成“一放就亂。一放就漲.越管理越升溫”局面的出現。
1.相關法律法規體系的不健全
從世界各國房地產市場的發展的經驗來看,完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。在我國。由于房地產正處于快速發展的初始階段。房地產相關法律法規的健全程度有待加強。房地產市場管理應是一個從最初的開發、建設、交易到后期管理的完整體系,但是在我國目前還沒有形成一部覆蓋整個房地產市場管理法。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求,導致法律真空現象越來越多。其次,我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理.很大一部分文件都是以國務院名義牽頭頒發的,或是以國家部委辦的名義的,如國11條、新國四條等,缺乏法律的嚴肅性、穩定性和普遍適用性特點。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立,但與此相配套的條例、實施細則不完備,造成房地產市場.特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴,陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位,使得法律應有效力大打折扣。
2.機制不完善,管理流于形式
我國房地產經濟管理已跨過了多個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年,政府對房地產的管理可謂重拳出擊,政策短時間里密集推行。但效果不佳,許多政策與規定只流于形式。走走過場,執行不到位,甚至不乏失真、變形。部分政策可操作性不強,存在爭議。實施細則在制定頒布遠遠跟不上實施原則的制定頒布。我國相關經濟管理的措施落實大部分采取自上而下的形式。中央政府與地方政府房地產兩級監督、管理、調控職責、范圍未劃分清晰和明確定位.導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。目前.我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段,房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源,也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。公權力與房地產開發商的合作,極易導致內部交易、權錢交易.導致宏觀經濟管理操作明顯存在失誤現象。房地產市場中官商結合的鏈條若無真正打破,我國房地產經濟管理的難度將越來越大,國家宏觀政策也注定流于形式,難發揮有效作用。加上,在房地產市場中最為關鍵的金融、企業、土地、地方政府等多個環節上在日常運行中各自為政.協調不足,各自決策,決策相互脫節,也導致我國房地產經濟管理流于形式。
三、房地產經濟管理建議
1.完善相關法律法規體系
房地產業是一個資金密集型的行業，而金融業是經營貨幣的單位，二者通過資金紐帶，建立了互相依賴和互相促進的密切關系。一方面，金融業的介入和支持是房地產業發展的重要保障。任何一項房地產開發，從取得土地使用權、土地開發直到建筑安裝、銷售，每一環節都需要占用大量的資金。沒有金融機構的參與和支持，舍棄財務杠桿的巨大作用，對所有房地產開發項目來說是不可想象的。另一方面，房地產業的發展可以促進金融業的發展。由于房地產具有保值增值的功能，房地產成了金融機構貸款的最佳抵押品和投資品。當今，世界各國的金融機構，都十分重視房地產金融業務，商業銀行的房地產貸款占信貸資產的比例一般占四分之一。
1.房地產金融概念、特點和職能
1.1房地產金融的概念及特點
房地產金融是指與房地產開發生產、流通、消費相聯系的資金融通活動和金融資產的投資活動。它具有資金融通量的巨額性、金融期限結構的長期性、金融債權的可靠性以及金融債權的流動性較弱的特點。
1.2房地產金融的職能
首先是籌資的職能。即金融機構通過動員、吸引儲蓄，籌集社會資金，以滿足房地產業發展所需的資金支持。
其次是融資的職能。即金融機構通過金融市場，將籌集的社會資金合理靈活地分配、調度到房地產開發建設（生產）、流通、消費各領域、各類房地產和各房地產企業以及個人中去，支持房地產開發和消費。
最后是運用貨幣政策調控房地產市場的職能。當房地產需求過旺、投資過熱時，收緊房地產貸款；而當房地產需求不足、市場疲軟時，則擴大房地產信貸，引導和促進房地產業的健康發展。
2.我國房地產金融存在的問題
2.1融資渠道單一，以銀行貸款為主
由于我國的資本市場發展比較晚，融資體系不完善，而房地產企業又是資金密集型企業，其經營過程中的買地、開發、建設、出售中的任何一個環節都需要巨額資金，為保證正常運轉，房地產企業只能依賴于銀行貸款這種間接融資模式。
據資料顯示2006～2011年間，我國對房地產的銀行貸款不斷增加，從2006年的5263.41億元到2011年的12563.79億元，6年間增加了38.7%，住建部2010年調查顯示，房地產企業平均每個項目61%的資金是來自于商業銀行的貸款，包括購房者的個人按揭貸款、建設單位貸款、房地產開發貸款等。
2.2房地產金融產品稀缺，創新能力不足
房地產金融主要包括項目融資和住房貸款。住房貸款作為房地產金融創新的重點，要求金融機構在工作實踐中，不斷開發新產品來滿足用戶需求。雖然目前我國的住房貸款有組合貸款、儲蓄貸款、住房公積金貸款和按揭貸款四種形式，然而隨著現在人們收入的提高，金融機構只有不斷開發符合時代潮流的新產品才能滿足人們多樣化的需求。
2.3政策法規不完善，影響融資渠道拓展
從整體上來看，目前針對房地產項目金融方面，我國尚未形成一套科學完善的法律體系，房地產金融法律法規缺乏相互一致性與協調性，實際操作存在困難，嚴重滯后于房地產經濟的發展。在房地產融資多元化的過程中，會出現一些新興的融資工具，如果沒有相應的制度來規范這些金融工具，房地產金融市場就會很容易陷入混亂的局面。另外，成熟的房地產經濟是依靠市場手段來調節的，但我國現在仍然靠政府干預來規范房地產業的發展，如目前的“限購政策”，限制了一部分購房意愿，導致一部分社會閑置資金無法進入房地產行業，這樣并不符合市場規律。
2.4房地產金融監管不力
商業銀行作為金融類企業，也是以盈利為目的的，利益的驅使下往往會導致部門銀行或者銀行內部分員工重視利益而輕視風險，對房地產信貸業務的風險和監控都不夠。
2.5房地產企業負債率持續處于高位
從2011年我國部分上市房地產企業資產負債率情況，可以看出大部分企業的資產負債率在80%～90%之間，ST興業的負債率則高達968%，企業的高負債率增加了其運行成本。同時，一旦運行出現問題，其影響會波及銀行、建材等多個行業，不利于經濟秩序的穩定。
3.完善我國房地產金融體系的對策建議
3.1拓展融資渠道，降低對銀行的依賴程度
在美國等擁有完善發達資本市場的國家，有不動產信貸、房地產信托基金、退休基金、銀行貸款等多種融資渠道為房地產業的發展提供資金支持。銀行貸款只占美國房地產業資金來源的15%，而將近75%的資金來源于資本市場上的社會公眾投資。這樣，一方面解決了房地產業融資渠道單一、對銀行依賴程度高的難題，另一方面，也為社會大眾提供了新的投資渠道，使其可以享受房地產業發展多帶來的經濟利益。
目前改善我國的房地產業融資渠道單一的問題，一方面，要積極發展債券市場。目前債券融資額度一般為股票融資額度的3至9倍，債券市場在資本市場中占據重要位置，發展潛力比較大，政府應積極改革債券發行的審批制度使債券二級流通市場得以完善。另一方面，股票市場應改變現行的對房地產企業融資的封殺，通過完善分紅、少數股東權利制度等安排來規范房地產企業的“圈資”行為。
3.2建立完善的住房金融產品創新體系
除了傳統的四大融資方式外，金融機構應該根據不同收入、年齡、心理者的不同需求來創新更能滿足其要求的金融產品，并形成有效的產品研發激勵機制和建立專業的研發機構。金融系統應為金融體系的不斷完善、金融工具的不斷創新以及住房金融品種的不斷增加而不懈努力，在現有住房金融產品的基礎上進行深度挖掘，實施創新，設計出服務于不同群體的住房金融產品供應體系。
3.3完善政策法規體系
為確保房地產金融業的有秩序發展，完善相關的法律法規勢在必行。首先，將房地產金融方面的法律條款放入基礎市場經濟法律法規中，如《商業銀行法》等；其次，根據房地產金融業的特殊性，針對性地制定專門的政策法規對其運行進行規范，如開發商項目資金管理條例；最后，完善房地產融資模式的具體操作法規也是極其重要的。
一、我國房地產信托發展過程中存在的主要問題
我國房地產信托發展時間只有二十多年，依舊處于幼年期，因此同國外發達國家房地產信托相比較依然存在著不少的問題，綜合來看，主要存在以下幾個方面的問題：
（一）房地產信托資金運作結構不合理，風險較大
縱觀我國房地產信托發展，許多房地產信托資金布置結構嚴重不合理，資金投入普遍存在著單一集中化的現象，這種單一集中化主要體現在房地產信托資金主要集中于大型房地產項目、寫字樓、商鋪等高價位房上，而對于那些安保性的安居性工程則投入較少，資金流動性很差，這樣就在無形中增大了房地產信托資金兌付風險，一旦房地產項目本身出現問題，后果將不堪設想。
（二）信托產品較為單一
主要表現在房地產信托的資金籌集功能當前被無線放大，房地產信托公司被加上了一個類似于銀行的角色，甚至有的房地產企業將房地產信托作為自己向銀行貸款的跳板，也就是說從房地產信托這里籌集到的資金來滿足銀行對自己進行貸款的要求，這樣房地產信托的整合社會資金和分散風險的作用就無形中被弱化，無形中增加了房地產信托機構的風險。
（三）信托產品信息的透明度不夠
由于我的房地產信托市場依舊處于發展的初級階段，因此各方面的相關的法律制度依舊不夠完善，這使得我國的房地產信托產品信息透明度依舊缺乏，房地產信托機構相關的信息一般都不及時，而且的信息往往不是委托人真正想了解的，這就使得委托人在信息了解方面總是處于被動地位，信息透明度不夠也嚴重限制了我國房地產信托業的發展。
（四）房地產信托業相關制度依舊不健全，專業性的人才依舊缺乏
由于我國的房地產信托業發展時間依舊短暫，因此從制度假設上來說依然存在著很大的缺陷，制度的不健全也使得我國房地產信托業中不時出現各類違法事件，給我國的房地產業的快速發展造成了很大的危害，同時，我國房地產信托行業中依然缺少真正專業性的人才，這和我國高校這類專業人才培養制度不無關系，人才培養制度不合理較為單一化導致了我國缺少真正房地產信托的人才，這種專業人才的匱乏也在一定程度上阻礙了我國房地產信托業的快速發展。
二、完善我國房地產信托市場的對策
通過對我國當前的房地產信托市場所存在的問題的分析，在今后應該著重從以下幾個方面對我國房地產信托市場進行進一步的完善，從而促進我國房地產業的持續健康發展：
（一）完善現有的房地產信托相關的法律法規體系
應該看到，當前我國現有的房地產信托法律法規依然不健全，存在著相當大的法律漏洞，這是制約我國房地產信托可持續發展的一個主要因素。因此，在今后，國家應該進一步完善現有的房地產信托法律體系，從法律層面對我國房地產信托給予法律上的指導，除了應該進一步完善相關的法律法規空白之外，還應該著重對我國房地產信托現行的相關的法律法規進行不斷的完善，例如對我國現行的《信托法》進行進一步的補充修訂，有效借鑒國外發達國家的相關法律規定，進一步使得整個房地產信托運行有法可依，有法必依，從法律層面對房地產信托給予保障，建立起適合我國國情的房地產信托法律系統。
（二）規范房地產信托的風險評估體系
面對我國當前不少房地產信托面臨著較大的風險的這一事實，應該成立專門的針對房地產信托公司風險評估的專門機構，對房地產信托公司的風險進行專業評估并給予科學建議，及時對房地產信托公司的具體業務進行定期的風險評估，這樣才能真正的有效降低房地產信托行業的風險，保護委托人的合法權益，促進房地產信托業的發展，同時，要進一步加強房地產信托公司自身的風險防范的意識和能力，通過各種有效途徑來加強房地產信托公司內部風險控制體系的建立，有效降低各種風險。
（三）加強我國房地產信托產品創新力度
各房地產信托公司應該首先明確自身市場定位，在這個基礎上要因地制宜的為委托人開發出各類具有個性化的信托產品，同時還要進一步滿足房地產的需求，要將這兩個方面很好地結合在一起，有效改變我國房地產信托產品單一的現狀。
（四）矮矮墩墩采取有效措施提高房地產信托專業性人才的培養制度
房地產信托市場應進一步改進現有的人才培養制度，努力發掘專業性人才，同時要和高校進行積極的聯合，努力改變高校現有的關于房地產信托人才的培養模式和結構，加強房地產信托專業型人才和高端人才的培養質量，有效提高房地產信托的整體業務水平和管理水平，促進房地產信托更好的發展。
總之，房地產信托市場的出現符合歷史潮流，它的出現為我國房地產業在今后能夠健康穩定發展，有效推進我國房地產業實現戰略轉型都提供了一個很好的契機和條件。在當前條件下，我國房地產信托市場只有進一步改善自身存在的種種問題，不斷改革，真正建立起適合我國國情但是又朝著世界房地產信托發展方向發展的房地產信托市場結構，努力改變我國現有的房地產業的發展模式，只有這樣，才能進一步促進我國房地產信托行業的整體可持續發展，有效推動我國經濟向前發展。
一、房地產企業的融資現狀
自我國從1992年確立了建設社會主義市場經濟的目標之后，國民經濟不斷高速發展，人民群眾的生活水平和生活質量也在不斷提高。上世紀90年代末期，面對亞洲金融危機的沖擊，我國出于擴大內需的考慮，開放了商品房交易市場，自此之后，我國居民對商品房的需求連年上升，對住房貸款的需求也在不斷增加，近年來，銀行貸款在房地產企業的融資來源中占據很大的比重，據統計數據顯示，房地產企業當中有超過22%的融資是通過銀行貸款實現的，另有48%是通過預收定金和房款來實現的，但是其中一半以上的資金間接來自于銀行。近年來國家為了抑制房價過快上漲，采取了一系列措施，提高了首付比例，限制銀行貸款流向房地產市場，雖然取得了一定的效果，但是實際上，隨著近幾年來進軍房地產的企業越來越多，當中大多數依靠銀行貸款，使得從銀行流向房地產市場的資金有增無減，房地產企業之間的競爭越來越激烈，而銀行的資金卻有限，這導致房地產企業通過銀行貸款獲得所需資金就越來越困難。
國家為了避免企業財務風險造成的社會問題，在最近幾年提高了企業發行公司債券的門檻，并且對發行資質和發行數量有著嚴格的限制，另一方面而言，債券市場風險較高，融資成本也比較高，在上述因素的共同影響下，許多房地產企業都不選擇發行債券進行融資。
企業通過證券交易所公開上市發行股票向社會公眾募集資金是一種重要而又有效的企業融資手段，任何一個成功的房地產企業，都必須要成為上市公司。但是近年來，我國證券市場發展并不完善，存在許多問題尚未得到有效解決，因此政府加強了對證券市場的監管，對于不符合要求的企業不允許上市發行股票，將很多企業排除在外。房地產企業本身有著一定的特殊性，資產負債率較其他行業較高，企業風險較大，我國政府出于防范金融風險的考慮，對房地產企業上市更是嚴加控制，導致許多房地產企業無法通過上市發行股票進行融資。
二、房地產企業融資存在的問題原因
（一）房地產企業融資體系不健全
一方面，由于我國傳統文化的影響，我國居民儲蓄率非常高，但是投資卻很少；另一方面，我國金融和證券交易市場并不健全，無法滿足投資者的需要，導致許多人的資金無法得到有效的利用，只能存入銀行。而銀行雖然也可以對外提供貸款業務，但其主要的職責是保證儲戶的利益不受損失，因此其放貸規模有限，而且限制條件頗多。而利用金融和證券交易市場，可以將資金的需求方和供給方直接聯系起來，省去了銀行這一環節。但是目前我國并沒有專門為房地產企業提供金融咨詢和服務的機構，房地產企業的融資擔保機制也不健全，因此無法滿足房地產行業的融資需要。
（二）房地產企業財務制度不健全
目前我國許多房地產企業，尤其是中小型房地產企業的財務制度并不完善，缺乏合理的融資計劃，過分追求短期的利益而損害了長期的利益。許多房地產企業盲目的進行擴張，大量的吸引資金，使得企業的資產負債率非常高，財務風險也非常高，房地產企業不斷地在負債經營――償還債務――再負債經營的惡性循環當中徘徊，難以積累更多的自有資金進行發展。
（三）相關法律法規不夠健全
我國的房地產市場起步較晚，與房地產市場融資相關的法律法規并不是特別完善，多數法律法規是地方性法規和政府部門規章，有的僅僅是通知文件，缺乏權威性，房地產企業在實際的融資過程中，現有的一些法律法規存在相互沖突或者規定不清楚的地方，給房地產市場的融資創新制造了阻礙，增加了房地產企業的融資難度。
我國政府的政策也對房地產市場的融資現狀產生了重大的影響。為了防范金融風險，規范房地產市場的信貸業務，我國政府對房地產企業的信貸融資設立了較高的門檻，房地產企業申請銀行貸款必須滿足國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程規劃許可證四證齊全，缺一不可，并且最低要有30%的自有資金。據相關統計數據資料顯示，自2010年以來，我國房地產企業從銀行獲取資金的速度開始放慢，能夠獲得銀行授信的房地產企業不僅數量上極為有限，而且授信額度也非常有限，總額度不超過500億元人民幣。中國人民銀行在最近幾年當中連續多次提高了銀行存款準備金率，限制了銀行的放貸規模，也就縮小了房地產企業通過銀行進行融資的渠道。
（四）對外資的限制過多
我國改革開放的歷史經驗表明，適當的引進外資不會動搖我國的社會主義制度，反而能夠促進社會主義市場經濟的發展，提高人民群眾的生活水平。而目前我國對外資進入房地產行業的限制還是較多，許多房地產企業對于引進外資也較為謹慎，導致了房地產企業的融資困難。
三、房地產企業融資問題的解決對策
（一）拓寬融資渠道并設立專門的金融服務機構
在我國當前的金融機構體系當中，并沒有與發展房地產企業融資相適應的金融機構，因此，為了發展我國的房地產企業，解決其融資困難問題，應當培養一批對房地產企業有著足夠了解、懂得專業技術的專業金融人才，建設一部分專業的金融服務機構，專門面向房地產企業服務，為房地產企業的快速發展提供資金支持，這樣才能夠解決房地產企業融資困難的問題。
（二）完善房地產企業財務制度
房地產企業還應當加強自身的信用建設，并健全自身的財務制度，強化財務人員的誠信意識和責任意識，及時主動的向出資方提供真實、可靠的財務信息，幫助出資人加強對企業的了解，耐心地向銀行等信貸機構講解企業的情況以及相關的技術知識，誠實守信經營，及時償還到期債務，不拖欠，不賴賬，樹立良好的企業形象。一方面能為銀行等信貸機構降低了解企業的成本，同時也為企業自身創造了良好的融資渠道。
（三）完善相關法律法規
房地產企業的融資要想獲得良好的環境，首先就必須完善相關法律法規，這樣才能夠從根源上解決問題。一個成熟穩定的金融市場需要完善的法律法規去支撐，才能夠為房地產融資工具發展創造條件，最小化房地產融資風險，促進房地產企業發展。但是在現階段，我國房地產融資法律建設尚不完善，加之房地產融資市場不穩定，很大程度阻礙了房地產企業融資，不能滿足我國房地產業發展需求，加劇了房地產企業融資風險。所以我們要多方面加快完善房地產金融立法，一方面是完善現有房地產企業融資法律法規，對現有房地產融資法律法規不健全的地方進行改善，使之與現在市場發展相符合，比如對《證券法》、《擔保法》等進行修正。另一方面是出臺相關的法律法規，比如《房地產開發企業貸款管理法》、《產業基金法》等法律法規，保障房地產融資法律法規的完善，規范房地產融資行為，促進房地產業健康發展。
（四）積極引進外商投資
適當的引進外商投資能夠有效的拓寬房地產市場的融資渠道，增強房地產企業之間的市場競爭力。一方面，我國政府應當從政策層面放寬對外商投資房地產行業的限制條件，鼓勵房地產企業引進外資，另一方面，房地產企業也要積極的拓寬自身的融資渠道，除了直接利用外商投資以外，也可以采取間接利用外商投資的方式。
四、結論
房地產業作為我國國民經濟的重要基礎性產業，對我國社會主義市場經濟發展意義重大，作為資金密集型行業，籌集資金對房地產企業非常重要。但是由于受到各種因素的限制，比如融資結構單一、自有資金嚴重不足、金融危機影響、法律法規不健全等諸多問題，房地產企業融資往往伴隨著巨大的風險。針對這些融資問題，對房地產企業提出有效的風險防范建議措施，提出房地產企業可以改善房地產融資制度及環境，完善法律法規建設、拓寬融資渠道，實現融資方式多元化、買殼上市來部分緩解我國房地產融資困境、拓寬房地產信托產品和產業投資基金、依靠內源，利用自有資金融資、進行理性融資、企業要提高自身競爭力等措施，才能有效防范房地產融資風險。房地產企業采取以上措施后，相信可以在一定程度上解決企業融資難的現象，提高企業的融資能力，從而使企業在未來的房地產行業的更加具有競爭優勢，為我國的房地產行業健康快速發展提供保障，也可以為我國經濟發展作出一定的貢獻。
引言： 目前中國是全世界公認的房地產市場大國，自改革開放以來，伴隨著城市化進程的快速發展，中國的房地產業也得到了迅猛的發展。我國房地產業的快速發展對于促進國民消費、刺激擴大內需、促進拉動投資、改善居民居住條件和城市面貌做出了巨大貢獻，同時也帶動了建筑建材業的發展，為社會創造了更多的就業崗位和機會，帶動了社會經濟的發展。盡管房地產行業給社會帶來了如此多的益處，但是目前中國的房地產行業發展還存在著嚴重的問題。比如，新型城鎮化將導入大量就業人口到城鎮，無疑，房地產行業將從中受益。但專家表示，房價太高使得人口“進不來”，阻礙城鎮化發展。另一方面，“人口進不來”又阻礙了城鎮化發展。
一、房地產經濟現狀以及存在的問題
受我國經濟水平的快速發展及種種政策的影響，房地產業近幾年得到較快發展，人民居住水平明顯改善，但是快速發展的同時也存在著一些問題。？
1、房地產投資出現區域性失衡。
房地產投資大量集中在東部經濟發達地區尤其是大城市，而中、西部及小城鎮投資不足。？
2、房地產投資出現結構性失衡。
主要表現為投資主要集中于一般商品房、高端住宅、寫字樓等，而供中低收入階層居住的經濟適用房和廉租房嚴重不足。一方面，高收人者投機炒房，低收人者卻無力購房；另一方面，房地產業增長迅速，但空購率也在不斷提高，出現了所謂“二元結構”，一旦矛盾集中爆發，后果不堪設想。？
3、房地產投資增長起落過大，不利于經濟平穩增長。作為固定資產投資的重要組成部分，近年來房地產投資同固定資產投資一樣，大起大落。
4、炒房團體日益壯大。
炒房是伴隨著房地產業的發展而產生的投資行為。由于政策影響，房市攀升，一些人借機囤積房源，轉手獲利，這一類的特殊投資行為被稱為炒房，它是市場經濟發展到一定時期的產物。炒房有一般性炒房，也有違法性炒房。違法炒房行為也是炒房團（炒房者）利用其資金、信息等優勢操縱市場，影響房地產市場價格的集中表現，它們影響了房地產市場的正常秩序。炒房團的危害：其一，抬高了勞動力成本，削弱了國民經濟整體競爭力。其二，進一步加劇社會貧富差距。其三，透支社會財富、抑制社會有效需求。其四，削弱整個社會的風險承受能力。其五，扭曲了整個國家的產業結構。其六，不利于城鄉二元結構的融合。
其七，不利于發達地區的產業升級和企業家創業精神的發揚。其八，促使地方政府產生房地產依賴癥。
二、房地產經濟管理制度存在的問題？
近幾年來。我國房地產市場管理目標都集中在盡快實現房地產市場供需的總體平衡。抑制房價的過快上漲。實現居者有其屋。然而對于我國當前所處的社會經濟發展初級階段的認識不到位。我國房地產經濟管理在房地產市場一些問題的認識上和長期的規劃上還不是很清晰。同時，政策目標的模糊不清、政策存在的漏洞也給投機者帶來可趁之機，干擾市場秩序。自2003年以來，我國的房地產調控工作從未停歇過，每年都會出臺相關政策力圖調控房價。但是數年來，為何中國多數城市目前的房價是屢調屢漲，越調越高，下面就簡要列舉目前的房地產經濟管理制度存在的一些問題：
1、管理目的模糊不清，缺乏明確的相關政策
近些年來，我國房地產行業一直以控制房屋供需平衡、抑制房價過快上漲為目的，然而缺乏一些相應的合理規劃，缺乏長遠目光。在國家政策方面，存在短期政策手段與長期規劃相背離現象，為投機倒把者留下漏洞。
2、相關法律法規體系的不健全？
從世界各國房地產市場的發展的經驗來看，完善的法律法規體系是保障房地產市場良性運行的先決條件。我國房地產市場法律法規的建設進程明顯落后于當前我國房地產高速發展的需求，導致法律真空現象越來越多。其次，我國目前主要還是依靠行政權威對房地產經濟進行管理。即使在特定領域相關的法律法規已初步建立。但與此相配套的條例、實施細則不完備，造成房地產市場，特別是土地交易上政令不通、有法不依、執法不嚴，陷人惡性循環中。加上已有法律法規落實不到位，使得法律應有效力大打折扣。？
3、機制不完善，管理流于形式？
我國房地產經濟管理已跨過了十幾個年頭。房地產成為我國政府經濟管理中的重點和焦點。特別是近幾年，政府對房地產的管理可謂重拳出擊，政策短時間里密集推行。但效果不佳，許多政策與規定只流于形式。目前，我國房地產市場正處于快速發展的過渡階段，房地產業高收益與低成本的特點使其成為地方經濟的支柱產業和地方財政重要來源，也成為地方政府推高地價、拉高房價的原動力。三、房地產經濟管理建議？
（一）制定長期發展規劃， 指導短期實踐？
我國正處于體制改革不斷深入的關鍵時期。要深刻認識到房地產行業的可持續性發展對于解決普通民眾的居住條件和提高生活品質的重大作用及其在促進我國經濟增長和經濟轉型的獨特地位。在把握住我國仍處于社會主義初級階段的基本國情的前提下，明確房地產經濟管理的總體思路。在追求短期效應的同時更應確立長期發展目標。以滿足我國日益增長的城鄉居民的實際居住需求和城鎮化建設的需要，以促進和保障我國社會及國民經濟的穩定和諧良性發展。在對我國房地產業的整體發展狀況做充分實調研工作的基礎上，出臺房地產業的中長期發展規劃，這才是確保房地產業長期健康穩定發展的有效途徑。？
（二）健全房地產市場調控體系？
要根據房地產市場運行中出現的新情況新問題，加強政策協調配合，注重分類指導，提高房地產調控的針對性和有效性。要有效遏制投資投機性購房；調整和完善房地產開發、銷售、租賃、中介服務和持有等環節的稅收政策。強化房地產經營風險防控防范措施；進一步落實地方政府責任和問責機制，把保障基本住房、穩定房價和加強市場監管納入經濟社會發展的工作目標；完善土地供應政策，增加住房用地供應總量。
（三）完善相關法律法規體系？
當前實現我國房地產市場的正常運行，需逐步建立和完善我國房地產法律法規。建立起具有中國特色的完整房地產法律體系。實現房地產市場運行的規范化和房地產經濟管理行為的合理法和合法化。首先，應以法律來有效制約政府的經濟管理作用的發揮，避免政府過多的行政干
1前言
近幾年，隨著經濟和社會的快速發展，帶動了我國房地產行業迅速發展起來，已經成為了國民經濟產業體系的重要成分。房地產行業的快速發展，逐漸的改善了人們的居住條件，從而提高了生活水平，同時，也帶動了相關產業的發展，增加了地方財政收入，對國民經濟的發展和建設和諧社會產生了積極影響。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。
2房地產經濟管理中的問題
2.1對目標認識模糊，缺乏相關政策
近些年，為了實現房地產市場供需平衡，政府有效控制房價的快速上漲，保證居者有其屋。一方面，由于缺少對社會經濟發展的認識，導致對房地產經濟管理上存在的問題和長遠的發展計劃認識模糊，甚至出現片面和錯誤的認識。再加上.對目標認識模糊，使得短期的政策和長期的規劃思路完全不統一，更嚴重的出現相違背的現象。缺乏科學、合理的政策，導致房地產行業跟隨政策的改變而出現波動，擾亂了房地產市場的正常發展，而且相關政策的不完善給投資者創造了可乘之機，擾亂了市場正常發展的秩序。另一方面.政府對房地產經濟管理處于被動的狀態，只注重事物管理，然而卻缺少長期的規劃，對事后的調控較多。
2.2管理機制不健全，管理力度不足
我國房地產是我國政府經濟管理中的難點和重點。雖然近些年國家政府為了穩定房價而密集推行了許多政策，但是這些政策和規定多數流于形式，部分政策的可操作性不強，致使其執行效果不佳。同時，相關實施細則的制定與頒布遠遠跟不上實施細則的制定與頒布，我國對房地產經濟的管理采取自上而下的形式，由中央政府和地方政府進行兩級監管，但是由于兩者之間的管理范圍未能明確劃分、職責調控不到位，導致我國房地產行業政策的出臺都是中央與地方政府的非合作博弈。當前，我國房地產業具有高收益、低成本的特點 ，這成為了地方財政收入的主要來源，也成為了地方經濟的支柱性產業，在一定程度上促使地方不斷推高地價、拉高房價，從而形成官商相—致的利益鏈條，使得我國房地產經濟的管理難度逐步加大，宏觀政策無法落實到位。
2.3缺乏健全的法律法規
從全世界各個國家房地產市場的發展狀況來看，確保房地產市場正常運行的必要條件就是要有完善的法律法規。然而，在我國國內。房地產行業正處在飛速發展的階段，房地產行業缺少健全的法律法規。一方面，房地產市場的管理應該具備從開發、建設、管理的完整體系，然而現如今我國還沒有一個完善的管理房地產市場的法律。事實表明，我國房地產法律法規的建設根本不能滿足當前房地產飛速發展的需求，出現了很多法律真空現象。
另一方面，目前對房地產的經濟管理主要憑借行政權威，大多數相關文件的頒布都是以國務院的名義頒布的，相關法律缺乏嚴肅性、普遍性。盡管在某些領域已經建立了相關法律法規，但是具體的實施要求并不完善，導致土地市場有章不循、執法不嚴，如果長時間進行下去，必然會形成惡性循環。并且如果現有的各項法律法規沒有真正落實，那么將會直接降低法律的效力。
3 解決房地產經濟管理問題的相關對策
3.1制定合理的發展計劃，指導短期實踐
在充分了解我國的特殊基本國情的基礎上，要更加明確房地產經濟管理的整個思路，發揮短期效應的作用，并且還要制定合理的發展計劃，從而進一步滿足人們的住房需求，促進經濟社會和諧、穩定的發展。對我國房地產的發展情況作詳細的調查。根據市場的調查結果，合理的制定中長期的發展計劃，而且，這也是保證房地產健康、穩定發展的途徑，從而有效避免出現“漲則緊，跌則松’的狀態。
3.2建立健全管理機制
現階段，我國房地產市場存在的問題難以單純依靠簡單的行政命令予以徹底解決，只有改革現有的房地產管理體制才能有效改善我國房地產市場發展中的不足。政府應明確在市場經濟中應履行的經濟管理職能，調整和優化政府部門的管理職能，正視市場失靈的存在，在充分發揮市場自身調節功能的基礎上，依據市場經濟的變化給予適度、適當干預，從而建立起有利于房地產業良好運行的合理管理機制，以為促進房地產經濟健康持續發展創建完善的社會環境。對于腐敗和官商結合的不法行為政府要給予嚴厲的打擊，與此同時，還要在社會上大力宣傳典型的負面例子，警示人們，從而營造良好的房地產氛圍，保證房地產行業持續穩定的發展下去。
3.3進一步完善相關的法律法規
法律法規的完善是—個循序漸進的過程，需要具備一定實踐經驗的積累。現階段，隨著我國房地產市場的快速發展，根據我國國情，建立健全具有中國特色房地產法律法規體系已經勢在必行，以促進房地產市場的規范化運行，約束房地產管理行為向合法化、合理化、適度化方向發展。首先，我國應以法律法規體系來有效制約政府對房地產經濟管理作用的發揮，以規避由于政府過度的行政干預對房地產市場秩序造成不利影響；其次，運用法律法規體系保障我國房地產全方位、綜合、多層次的宏觀調控體系的構建，不斷對《城市房地產管理法》、《建筑法》和《土地管理法》加以完善，并盡快出臺與此相關的實施細則，將房地產交易管理、開發建設管理、中介機構管理等均納入到法律法規體系中。同時，提高我國房地產業相關政策規范的嚴肅性、可操作性、穩定性、層次性，促使我國房地產市場經濟管理有法可依、執法必嚴、違法必究。
4 對“國五條”操作細則的一點看法
筆者以為，地方政府對于“國五條”沒有選擇的權力，只有落實的責任和義務。由于地方政府與房地產有利益關聯，如果地方政府擁有調控選擇權，很有可能不是為了控制房價，而是為了土地財政。從這個角度而言，國家有關部門應該認真審視各地細則，甚至有必要啟動約談和問責程序，以維護宏觀調控的公信力。一方面，應該對那些沒有按期公布房價控制目標的地方，即沒有按期出臺細則的地方，進行公示或者點名批評，以促使所有地方盡快出臺各自操作細則。另一方面，對各地細則進行檢查，凡是不符合要求者，理應責令去完善，讓細則具有可操作性。當然，必須由國家部門制定的細則，應該早日制定并公布。 總體來說各地頒布的細則比預期要寬松。因為社會對房地產個人所得稅的問題反應最強烈，從地方出臺的細則看，基本上遵循國家的口徑，因為國家的細則沒有更多的詳細的辦法如何征個人所得稅，對個人所得稅的征收，這方面還沒有具體到如何收。
5 結束語
總體說來，近幾年來，隨著我國經濟的飛速發展和對經濟的不斷改革，使得房地產在經濟中的地位也大大提高了，并且正在不斷的發展壯大.目前已經成為了國民經濟發展的支柱產業。但是，在不斷發展壯大的過程中，卻出現了很多問題。房地產發展問題引起了全社會的高度關注。政府和企業只有充分的認識到房地產經濟管理上存在的各種問題，在必要時采取相關有效的措施加以解決，例如，制定合理的發展，計劃，指導短期實踐、建立并完善各項管理機制、進一步完善相關的法律法規等。在社會上大力宣傳典型的負面例子，起到警示的作用，從而營造良好的房地產氛圍.保證房地產行業持續穩定的發展下去。
參考文獻：
