時間：2023-06-21 08:43:41
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一、打折優惠
打折優惠是房地產開發企業最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產開發企業突圍的主要方法。我們經常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認可，對資金的快速回籠起到了良好效果。
二、墊付首付
在樓市低迷的時候，不少房地產開發企業打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產開發企業為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產開發企業銷售的無論是期房還是現房，預收資金時都具備納稅義務，均應該按規定繳納營業稅以及預繳土地增值稅、企業所得稅等。
三、買房送禮
在制定“買房送禮”類營銷策略時，應關注個人所得稅代扣代繳問題：
1.企業在活動答謝以及業務宣傳等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業愿意承擔這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔的個人所得稅不得在企業所得稅稅前扣除！
2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如房地產開發企業采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產開發產品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調、洗衣機或者是小汽車等實物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業的“兼營業務”需要繳納增值稅及相關的附加稅費，同時需要繳納個人所得稅。
四、購房補貼
一些房地產開發企業針對非普通住宅產品給予契稅補貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補貼；有些房地產開發企業針對購買人不同時間段的物業管理費補貼，如購房免3年物業管理費等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數降低，而且，企業承擔的應由個人繳納的契稅不能在企業所得稅前扣除，而且，需承擔按照“偶然所得”計算的個人所得稅。
五、售后回購
在商業地產以及車庫的銷售過程中，一些房地產企業為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內，客戶可以要求房地產企業按照約定的價格回購其銷售的產品。這種營銷策略，雖然其合同或協議的內容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方沒有回購的選擇權，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權；三是買方有要求賣方回購的選擇權。一般來說，第一種情形商品所有權上的風險與報酬并未真正轉移給購買方，房地產開發企業仍對售出商品實施控制，不符合收入確認的條件，不能作為銷售業務來處理，僅能作為融資業務進行處理。后兩種情形，則應具體分析每項交易的實質，根據行使選擇權的可能性大小，以及商品所有權上的主要風險和報酬轉移與否，確定是否符合收入確認條件如果符合收入確認條件，企業和客戶就商業或者車庫簽訂或者辦理了產權過戶手續，盡管企業與客戶簽有回購協議，但是，根據稅法規定，企業仍然需要分別按照銷售和購進不動產兩項業務處理，這樣企業就會承擔兩次銷售不動產的營業稅及其附加稅費、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關產權過戶手續，就可以視為一種融資業務，可以通過變更合同或者協議的方式解決。
六、售后返租
售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產開發企業在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產開發企業與客戶之間，房地產開發企業同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產開發企業與入駐商戶之間，房地產開發企業又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產開發企業將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業返租給房地產開發企業，在一定期限內，由房地產開發企業以固定利率包租。
隨著我國轉讓定價稅制的進一步完善，稅務機關反避稅的矛頭開始指向內資企業，有關聯交易的房地產企業更是稅務機關反避稅關注的焦點。在實務中，房地產開發企業通過設立建筑安裝工程公司、設計公司、裝飾公司、物業管理公司等關聯企業，在大量的關聯交易中實行轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，從而達到避稅的目的。如果各關聯企業的企業所得稅征收方式和稅率一致，轉讓定價不會必然導致企業所得稅避稅，但會嚴重影響地稅部門的土地增值稅的征收。
2011年12月13日-15日，全國地稅系統反避稅工作會議在山東舉行。本次會議對房地產行業的反避稅問題進行了深入探討和研究，并對有關房地產企業的反避稅調查工作做出了具體部署。對于內資房地產企業的反避稅，不是利用傳統的稽查手段，而是利用轉讓定價的理論和方法對房地產關聯企業之間的交易進行反避稅調查和調整。對于內資房地產關聯企業的轉讓定價管理，也不再局限于對企業所得稅的關注，而是進一步拓展到了土地增值稅、營業稅等與房地產關聯交易相關的各項稅收。
一、房地產關聯企業的認定
所謂房地產關聯企業，是指在房地產開發與經營中與其他企業之間存在直接或間接控制關系或重大影響關系的企業，包括總機構與分支機構、母公司與子公司、同一總機構的不同分支機構、同一母公司的不同子公司等。
根據企業所得稅法實施條例釋義第一百零九條的規定，構成關聯關系的主要有以下八種情形：
1、相互間直接或間接持有其中一方的股份總和達到25％或以上的；
2、直接或間接同為第三者擁有或控制股份達到15%或以上的；
3、企業與另一企業之間借貸資金占企業自有資金50％或以上，或企業借貸資金總額的10％是由另一企業擔保的；
4、企業的董事或經理等高級管理人員一半以上或有一名常務董事是由另一企業委派的；
5、企業的生產、經營活動必須由另一企業提供的特許權利才能正確進行的；
6、企業生產經營購進的原材料、零配件等是由另一企業所控制或供應的；
7、企業生產的產品或商品的銷售是由另一企業所控制的；
8、對企業生產經營、交易具有實際控制的其他利益上相關聯的企業（包括家族、親屬關系等）。
二、房地產關聯企業轉讓定價分析
房地產關聯企業轉讓定價是指房地產集團公司內部或關聯企業之間為了實現其整體戰略目標，在銷售貨物、提供勞務、轉讓無形資產等時違背市場交易原則而內部制定的價格。房地產關聯企業之間的轉讓定價將導致收入和費用在關聯企業之間的重新分配，從而達到避稅的目的。
在實務中，房地產關聯企業的關聯交易類型呈現多元化趨勢，轉讓定價表現形式日趨復雜化。具體包括：
1、貨物購銷業務中的轉讓定價
貨物購銷業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間在購銷建筑施工設備、原材料以及完工產品銷售等業務活動中，利用“高進低出”或“低進高出”的手段，將成本和利潤在關聯企業之間重新分配。例如，房地產開發公司高價從關聯企業購入施工設備或者是建筑材料，從而增加房地產的開發成本，增加土地增值稅的扣除項目，從而達到少繳土地增值稅的目的。深圳某房地產公司低價向其關聯公司轉讓剛建成的商業大樓，構成了房屋銷售中的轉讓定價。在房地產關聯企業轉讓定價交易中，有形貨物購銷占有非常重要的地位。
2、勞務提供業務中的轉讓定價
勞務提供業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過支付設計、管理、廣告、咨詢等勞務費用的高低，影響房地產關聯企業的成本和利潤。比如，房地產開發企業通過設立關聯建筑管理公司，通過建筑管理公司可列支開發直接費用，以提高開發成本，減少土地增值稅，同時也減少了企業所得稅。廣東某大型房地產公司下設全資設計公司、文化公司、技術咨詢公司，各子公司一年收到母公司設計、宣傳策劃、咨詢費高達上億元，然后再通過購買母公司的藝術品作為各子公司的固定資產，以完成最后的利潤轉移。
3、無形資產交易業務中的轉讓定價
無形資產交易業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間專利、專有技術、商標、商譽等無形資產的轉讓不按該類交易的市場價格收取特許權使用費，或故意將土地使用權在關聯企業間轉讓，從而影響房地產關聯企業的成本和利潤。如：福州某房地產開發公司取得政府劃撥地使用權，又將該塊地轉讓到其全資子公司名下開發房產，其增值額在土地增值稅的免征范圍，從而規避了土地增值稅。
4、資金融通業務中的轉讓定價
資金融通業務中的轉讓定價主要表現在關聯企業之間通過貸款利率的高低來影響房地產關聯企業的成本費用。例如，房地產集團母公司向房地產開發子公司提供貸款，收取高利息，從而增加房地產開發子公司的費用。
三、房地產關聯企業轉讓定價的動機
1、可以規避部分企業所得稅。根據《中華人民共和國企業所得稅法》的規定，我國企業所得稅的基本稅率為25%，但對于國家重點扶持的高新技術企業和小型微利企業分別實行15%和20%的優惠稅率。根據納稅人的不同情況，企業所得稅的征收方式分為查賬征收和核定征收。房地產關聯企業通過轉讓定價，使得成本和利潤在關聯企業之間重新分配，規避部分企業所得稅。臨沭縣某房地產公司通過新投資成立一家建筑施工企業（其企業所得稅實行核定征收方式），二者構成關聯企業，其開發項目多由該施工企業承建。在施工過程中，建筑施工企業通過高開發票，增加建筑安裝成本，轉移利潤到關聯企業。雖然建筑施工企業按發票金額繳納了3%的營業稅，但由于關聯施工企業采取核定征收方式計算繳納所得稅，這部分轉移的利潤在施工企業相當于乘以應稅所得率后再乘以適用稅率計算繳納所得稅，整體少繳了25%企業所得稅。
2、可以少征土地增值稅。土地增值稅是對納稅人轉讓房地產的收入減去稅法規定的扣除項目金額后的余額為計稅依據，依照四級超率累進稅率征收的一種稅。對房地產企業來說，轉讓房地產的收入和扣除項目金額會直接影響其土地增值稅金額，轉讓收入越低，扣除項目越大，增值率越低，企業的適用稅率也會越低，從而減少應繳納的土地增值稅額。房地產企業通過轉讓定價，以低于市場的價格轉讓房地產，或者以高于市場的價格向關聯企業支付安裝工程費、設計費等途徑來增加扣除項金額，從而減少增值額，最終少繳土地增值稅。成都某房地產公司低價向其關聯公司轉讓房產，構成房屋銷售中的轉讓定價，涉案稅額達180余萬元，涉案稅種不僅涉及企業所得稅、營業稅、還涉及土地增值稅。
四、房地產關聯企業轉讓定價涉稅風險
自2002年以來，房地產行業多次被列入全國稅收稽查的重點行業。目前中國反避稅法律體系已基本建成，稅務機關已經擁有足夠的法律武器和技術手段對轉讓定價進行調查和調整，房地產關聯企業的轉讓定價已經成為稅務機關反避稅關注的焦點。
根據國家稅務總局的反避稅工作精神，各地稅務機關對于房地產關聯企業的轉讓定價監管將會日益嚴格，全國范圍的行業聯查也極有可能展開。在這種新趨勢下，有關聯交易的房地產企業如何規范關聯交易，調整定價策略，有效預防、控制、避免轉讓定價風險成為一項頗具挑戰性的工作。
1、規范關聯交易。房地產企業要充分了解企業自身的關聯交易情況，正確認識轉讓定價的稅務風險，按照《特別納稅調整實施辦法》的有關規定進行關聯交易，對關聯企業之間的關聯交易及所采用的定價策略及時進行審閱和調整，保證交易價格的公允性，規范納稅行為，有效預防對于轉讓定價稅務審計的風險。
2、重視關聯申報。有關聯交易的企業向稅務機關申報關聯交易情況，是法納稅人的基本義務，不履行義務就會受到處罰，企業很可能被列為稅務機關轉讓定價調查的重點對象之一。全國地稅系統反避稅工作會議明確指出要利用轉讓定價手段，要求房地產行業各相關企業提供關聯交易的資料，并在全國實現聯查。《特別納稅調整實施辦法》列出的關聯交易類型主要包括有形資產購銷、無形資產使用、提供勞務和資金融通四大類，房地產企業要對企業內部的關聯交易進行準確界定和分類，在填報《土地增值稅清算申報表》時，如實披露房地產企業關聯交易的詳細情況，據實填報《企業年度關聯業務往來報告表》。存在重大關聯交易的企業應當向轉讓定價專業人士尋求幫助，以控制并降低轉讓定價風險。
一、案例
客戶王某在外地承包工程，戶籍在本地，準備以本地的100平方米的商業房產進行抵押貸款，該商業房產由于購買較早，當初購買價位3000元/平方米，現在已經升值到了8000元/平方米。王某以該房產抵押貸款500萬元。由于房地產和重要工程建設的應收賬款較多，導致客戶資金鏈斷裂，無法歸還，形成了不良貸款。但是在處分該抵押物時，需要將相關稅款扣下，涉及契稅（買賣雙方各承擔成交價的3%）、營業稅及附加（出賣方承擔成交價的5.5%）、個人所得稅（按照偶然所得承擔增加值的20%承擔）、土地增值稅（增值額超過扣除項目金額100%，未超過200%的部分，承擔增加值的50%稅額）。所以大約增值額的80%需要繳納稅款。最后算下來，剩余部分還不夠貸款本金的。
二、處分該房產的經過
經過法院的判決，拍賣該房產，首先按照市場價格進行評估，并以該價格進行拍賣，經過第一次降價，沒有人購買，經過第二次降，比市場價便宜很多，有人有意向，但是能夠經過咨詢稅務局的相關人員后，即使屬于法院拍賣，相關的稅款也不能免除，最后流拍。法院裁定該房產作為抵債資產為銀行所有。由于該借款人還欠個人借款，以及第二順位的抵押人都要求銀行處分該抵押物，他們可以享受剩余價值。于是進行進一步降低價格出售，去掉相關的稅款，連銀行的借款本金也不夠償還。
三、對于增值較大的商業性房產涉及稅務風險的忽視
授信審查階段的忽視。經濟上行階段，資產在不斷地增值，幾乎不會發生商業性房產的稅務風險。由于經濟上行，銀行也愿意接受房產抵押，房產抵押占據了國內貸款的大部分份額。這個銀行不貸款，另一個銀行也會接受，續貸的比例很高，所以發生商業性房產處分的比例較少。這個風險幾乎是被忽視的。但是在經濟下行階段，資產也在縮水，拋棄抵押物的不良貸款呈現上升的趨勢，商業性房產的成交也在下滑。在蘇北的一些地區，整體社會的信用環境在變差，很多的民間借貸破產，銀行不得不接受了大量的抵債房產。高額的稅款阻礙了抵押的房產的處分。
在不良資產處分階段的忽視。抵押貸款成為不良資產，一般的處理方式是拍賣、變賣等方式，第一次流拍可以下降百分之二十的比例進行再一次的拍賣，第二次下降百分之二十，相比較以往的情形，由于價格較低，很少流拍，總會有人買走，所以不會發生這樣的稅務風險，導致這樣的風險被銀行的經營者忽視了。但是，在進入經濟新常態以及三期疊加的階段，很多的抵押房產，即使經過二次降價，購買者也是應者寥寥，最終法院只得裁定該抵押物為抵債資產，轉給金融機構自行處理，只要發生過戶的情形，那么相關的稅款就產生了。在農村商業銀行經營的縣城區域，這樣的現象在逐步增加。
四、防范相關稅收風險的措施
降低抵押率，將未來可能會涉及抵押物處分所涉及的稅收考慮在內。房產抵押貸款的抵押率，大部分銀行的慣例都是控制在70%。現在這樣的慣例，針對升值較大的商業性房產，則需要降低抵押率。
減少對第二還款來源的依賴。抵押物即使相對容易變現也是第二還款來源，需要改變國內多年形成的慣性思維，將依賴抵押物轉變到主要依賴第一還款來源上。
增加擔保人，將房產的剩余價值作為反擔保物進行第二順位反抵押給擔保人，由擔保人來最終處理抵押物。銀行對于抵債資產有嚴格的管理規范，在二年內必須要處分，但是擔保人具有更大的靈活性，其可以以該房產進行投資入股來減少稅款，也可以一直占有的形式來規避產權轉讓，也可以進行對外租賃。
1.稅務內控的背景、定義和目標
公眾普遍認為房地產企業是涉稅風險很高的行業，偷稅漏稅現象十分嚴重，并且房地產企業投資額巨大，涉及的稅種多，稅收在總投資額中所占的比例又很大，所以，房地產企業在建立一套完整的內控體系的同時建立一套適合本行業的稅務內控體系體系是十分有必要的。2008年5月，財政部等五部委聯合印發了《企業內部控制基本規范》，自2009年7月1日起在上市公司范圍內實施，并鼓勵非上市的大中型企業執行。2009年5月5日，國家稅務總局以國稅發[2009]90號文印發了《大企業稅務風險管理指引（試行）》。2010年4月，財政部、證監會、審計署、銀監會、保監會聯合頒布了《關于印發企業內部控制配套指引的通知》。根據《企業內部控制指引》，上市公司建立完善有效的內部控制制度，對加強企業的經營管理、保護企業的財產安全、保證企業會計信息真實、提高企業經濟效益等都有積極的推動和促進作用。在構建完善的的內部控制體系的同時，結合企業自身特點建立適合的稅務內控體系對于企業防范涉稅風險將起到積極的作用。由此可以看出，稅務內控已經逐步走入人們的視野，并越來越引起人們的關心和注意。作為企業內部控制一個重要組成部分的稅務內控，業界對此還沒有完全明確的定義，我國學者普遍認為稅務內控是由企業董事會、管理當局和全體員工共同實施的，旨在保證企業實現“在防范稅務風險的基礎上，創造稅務價值” 這一最終目標的一整套流程、規范等控制活動。由稅務內控的定義可以看出，企業實施稅務內控的最終目標有兩大類：一是防范稅務風險；二是創造稅務價值。
2.房地產企業構建稅務內控體系的意義
在當今政府對房地產業宏觀調控的影響下，政府部門（尤其是稅務管理部門）對房地產企業的管理日趨嚴格。從2002年起，房地產企業一直被國家稅務總局列為當年度稅收專項檢查對象。房地產企業投資額巨大，涉及多種不同的稅種，稅收成本在總投資額中所占的比例很高。所以房地產企業要想在激烈的市場競爭中生存、發展、獲利就必須高度重視稅務問題。房地產企業結合自身特點構建一套稅務內控體系無論是對企業本身還是整個國民經濟都有重大的意義。
3.構建適合房地產企業稅務內控體系的方法
為了盡可能的規避稅務封風險，為企業創造更大的價值，房地產企業應該在深入學習和研究《企業內部控制基本規范》和《大企業稅務風險管理指引（試行）》等文件的基礎上，積極探索適合本企業的稅務內控管理實踐，現結合所學知識，提出幾點房地產企業建立稅務內控體系的方法。
3.1為了提高企業稅務內控管理水平，應盡量在財務管理部門下設立專門的稅務管理機構，沒有能力設立專門的部門，也應設立專人專崗，專門來負責企業具體的稅務管理工作，并明確稅務管理人員的崗位職責。涉稅崗位不僅僅指稅務崗的人或者財務部門的人，還包括與公司稅收聯系緊密的其他人員，還應當有房地產公司領導層的支持。稅務管理的職責包括：稅務申報表的填制、管理發票、評估、處置和監督稅務風險事項；收集并整理分析財政稅收政策的最新變化，確定與房地產企業相關的有效涉稅業務信息；對各業務部門進行稅務指導，杜絕經營過程中的潛在稅務風險；盡量參與公司投資、籌資稅務管理評價，并能提出有效的稅務評價意見。
3.2對各環節的風險管理流程進行控制
作為內部控制制度的一個重要組成部分，企業要進行稅務內控管理，就必須建立科學的內部涉稅事務管理組織與標準，加大對稅務工作事前籌劃和過程控制的力度，實現各個業務流程稅務價值的最大化。房地產可以根據自身的情況，對各個涉稅環節的風險點進行控制，即建立一套各稅環節的風險控制流程，通過這些流程的有效運行，對涉稅風險進行有效控制，最終達到防范涉稅風險，創造稅務價值。房地產企業主要涉及以下幾個業務環節，開發建設環節主要涉及土地增值稅；交易環節，即房地產企業的銷售環節，涉及營業稅、城市建設維護稅、教育費附加、土地增值稅、印花稅和企業所得稅等多個稅種，是房地產企業涉稅最多的環節；保有環節，即出租取得租金收入或以房地產入股聯營分得利潤，這個環節所涉及的主要有房產稅、營業稅、城市建設維護費、企業所得稅等。
3.3建立完健全企業內部風險匯報制度
風險匯報，包括匯報制度與匯報標準兩個方面，主要作用是明確各級涉稅人員的責任，提高房地產企業對涉稅風險的反應速度。匯報制度以公司管理的高度， 明確重大涉稅事項，必須要向公司領導及時匯報。重大涉稅事項的確定，很難一概而論，必須根據實際情況進行針對性的分析，一般而言稅務檢查、稅收籌劃、重大涉稅合同、重大稅收優惠政策的應用、稅額超過萬元以上的涉稅風險等都屬于必須匯報的事項。匯報標準決定各部門涉稅人員如何進行匯報，是一個流程標準的問題，以便于匯報文本在不同部門、不同人員簽字流轉中的統一理解。
3.4建立內部稅務風險測評制度
建立風險測評制度，就是從房地產管理的角度對稅務風險測評進行明確，并將其作為房地產企業日常管理的一部分。
一是要提高每個員工的風險控制責任感和敏感度。這一點可以通過加強培訓來實現，尤其對涉稅業務崗位、生產經營人員進行基本稅務知識的培訓，使其對涉稅風險有全面認識和深刻理解，同時培養端正的風險效益觀。
二是各涉稅部門應當定期（每月或每季度）對本部門的業務進行涉稅風險評估，對于存在的風險應當及時整改，消除風險，對于可預見的將要發生的風險可以合理規避，防患于未然。
三是稅務風險測評制度要根據稅收政策的變化，房地產內部管理體系的變化及時進行調整。信息的交流和溝通對整個納稅風險管理工作來說是必不可少的一部分，房地產企業各部門、房地產企業和其他企業以及公司和稅務機關之間都要加強信息交流和溝通，特別是要加強和稅務機關的友好聯系，同時對風險管理結果進行分析，并做好下一步的納稅風險預測。
4.結論
以上是本人結合房地產公司的行業特點和涉稅事項以及內控體系的流程提出的幾點適合房地產企業稅務內控體系構建的方法，希望對房地產企業構建完整、系統高效的稅務內控體系和對房地產企業防范涉稅風險能起到一定的積極作用。
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我國的經濟高速發展帶動了房地產業的成長，房地產業經過近二十幾年的發展已經較為成熟，追逐暴利的時代已經過去了，為實現企業價值最大化，就必須不斷提高企業經營管理水平，降低企業經營成本。有效的稅務管理能夠優化資源配置、降低稅負、防范納稅風險，提高企業獲利能力，提升企業的綜合實力，從而推動企業的可持續發展。因此，加強房地產開發企業的稅務管理工作尤其重要。
一、房地產企業稅務管理的原理及現狀
企業稅務管理是企業在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規所提供的包括減免稅在內的一切優惠政策，達到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實現稅收成本最小化的經營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節稅行為。
從國稅發[2003]83號、國稅發[2006]31號到新企業所得稅法實施后的國稅發[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產企業量體裁衣的政策，讓諸多房地產企業“財富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達房產銷售收入的17%。稅收成本成為房地產企業除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產業的稅收占到了地方財政收入的20%以上，個別地方達到40%。房地產業成為地方財政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項檢查對象。
新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調控施壓，2012年3月住建部重申房地產調控絕不會松動，嚴控地方微調，房地產企業面臨更嚴峻的考驗。另外，很多老總對企業稅收管理的重視程度不夠，大多數企業都是由財務人員兼做辦稅人員。有的認為只要跟稅務部門搞好關系，就能應付企業的稅收問題。在一些大型企業，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業務發生時，企業的稅務人員并不知道，無法進行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業務的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應稅事項不能及時有效地處置，給企業帶來涉稅風險。因此，進行有效的稅務管理，合理控制稅收成本，對降低企業運營成本尤其重要。
二、房地產企業常用的避稅措施
房地產企業相對繁重的稅負，促使房地產企業不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財務可能都在一個辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關聯企業轉移利潤。隨著經濟發展，房地產開發企業也在向集團化方向發展，有的房地產開發企業發展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業公司等關聯企業來轉移利潤，達到少繳企業所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應的建筑安裝公司、銷售公司、物業管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發商品房的建安工程交由關聯的建筑公司承建；將房地產的銷售業務分離出去，經營其房產開發企業的銷售業務、廣告業務等。這些關聯企業通過訂立各種假合同等手段，相互調控收入及利潤，以達到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：
(1)利用關聯建筑公司多開發票，加大成本。同時資金回流，避免個人所得稅。
(2)在國內設立咨詢公司、設計公司、綠化公司多列費用。
(3)在國外設立設計公司加大成本，尤其是香港等地。
(4)設立關聯的新辦商業企業，運用甲方供材以加大成本。
(5)設立關聯的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。
(6)設立關聯的公司，進行流程再造。
(7)設立銷售公司，分解收入，降低增值率。
企業與關聯方之間的業務往來，不符合獨立原則而減少企業或者關聯方應納稅所得額的，稅務機關有權按照合理方法調整。稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門頌的建安造價定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定開發成本的單位面積成本標準，并據以計算扣除。房地產企業應審核目前集團內關聯交易定價政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費，同時根據稅務機關規定準備相關證明文件。
我們一定要注意逃稅和稅務籌劃的界限問題，合理、合法的稅務籌劃和稅務管理才是有效的。
三、房地產企業涉稅管理
房地產企業的稅務事項始終貫穿于土地取得、立項、建設、銷售、出租、項目清算等各環節之中。房地產企業涉及的稅費主要有十種：營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業所得稅、房產稅、耕地占用稅、城鎮土地使用稅。本文淺要地分析房地產企業的幾項經營業務涉及稅務處理。
(一)代收款項的稅務處理
1、營業稅
近年來，房地產企業面臨空前嚴重的來自稅收的壓力。一方面，國家稅務總局配合宏觀調控的政策要求出臺了多項針對房地產業的稅收政策，房地產企業已成為各地稅務部門征管工作的重點；另一方面，購房者的維權意識在國家著力規范房地產業的背景下普遍有了提高，向稅務部門舉報開發商開票不規范的越來越多。于是，我們在媒體上看到，一些房地產企業上了欠稅的“黑名單”，其中不乏知名度較高的大企業。房地產企業的稅收工作，既有會計記帳、稅收申報、稅款繳納等工作，還有稅務參與企業經營決策的工作。這些工作要求企業的負責人對企業的稅收管理工作有準確、科學的認識。
一、偷逃稅款的危害
北京市地稅局早在2005年對全市1103家房地產注冊企業的稅務稽查中，發現有965家企業存在偷稅漏稅100萬元以上的情況。情況越演越烈，到2010年稅務稽查全市房地產企業罰款4301萬元。企業偷漏稅收的行為一旦被查實，補交稅款之余，可能還要接受處罰，企業名稱還可能被媒體曝光。偷稅情節嚴重的企業，甚至會有滅頂之災降臨：總經理坐牢，項目停頓，甚或被迫轉讓項目以補交稅款和罰款。如果企業面臨偷稅漏稅的不法行為，稅務局查證其稅收問題將涉及企業開發的每一個環節，滲透到了企業內部的每一個毛孔。情節嚴重的將追究其刑事責任。
二、納稅遵從，防范風險
稅收是房地產企業經營中不可避免的一項支出。作為企業的經營者，希望盡量降低經營成本，但違法逃稅顯然不是一條正路。企業應杜絕無意識的少申報稅收行為的發生。在企業完成各項經濟交易活動后的納稅登記計算和申報等一系列工作中，應嚴格遵從稅收法律。納稅遵從主要是為了降低企業的納稅風險。這種風險既有少申報帶來的處罰風險，也有多申報帶來的效益流失風險。納稅遵從的核心內容是納稅申報，企業的辦稅人員必須準確理解和掌握稅法所規定的各項稅款的計算方法，準確、按期、完整地填寫有關的納稅申報表。
另外，稅務人員的業務水平對于能否有效降低納稅風險至關重要。在房地產企業的漏稅行為中，就有相當數量的案例是非主觀的，是由于企業的財稅人員對稅法不夠精通造成的少申報。然而在現實中，這種行為經常被稅務部門當作偷稅處理，企業形象也因此受到不必要的傷害。企業的財稅人員不精通稅法同樣會導致多申報稅收。納稅申報既檢驗著一個企業辦稅人員的稅收政策水平，也檢驗著企業對納稅工作的重視程度。企業應組建與財務部并行的稅務部，重視納稅行為，建立防范風險發生的機制，防范納稅風險，減少因人為操作不當而造成的損失。
三、稅務籌劃，減輕負擔
房地產行業的政策近兩年發生了很大的變化，行業的平均利潤在變薄，而稅收征管卻變得嚴格了；并且，相當多的企業在政策調控下出現資金緊張，因此研究企業依法、合理在稅收上的減負，成為房地產企業關注的焦點。企業應做好“納稅籌劃”等工作，減輕稅收負擔和不當操作帶來的風險損失。
納稅籌劃是指納稅人在發生各項經濟交易活動之前的納稅準備以及與納稅準備相關的一系列工作的總稱。它是納稅人為達到減輕稅收負擔和實現涉稅零風險目的，在稅法所允許的范圍內，通過對經營、投資、理財、組織、交易等活動進行事先安排的過程。納稅籌劃與偷稅、漏稅、抗稅、騙稅、欠稅和避稅最大的不同，是具有合法性。一方面，納稅籌劃應交由企業的股東會、董事會及其領導下的部門經理們完成，而不是如處理納稅遵從問題一樣由企業的財務人員和稅務人員負責；另一方面，納稅遵從與納稅籌劃以企業的經濟交易活動是否發生作為分水嶺：如果發生了，企業處理相應的納稅事務就應該依照納稅遵從的原則；如果未發生，企業處理相應的納稅事務就可以依照納稅籌劃的原則。現實中，很多企業的負責人把納稅遵從和納稅籌劃二者混為一談或搞顛倒了。當然，納稅遵從和納稅籌劃之間也有緊密的聯系。納稅遵從是納稅籌劃的前提和基礎，離開了這個前提和基礎，納稅籌劃就無從談起。假設一個企業只想賺錢，而不想交任何稅收，納稅籌劃無法滿足它的要求。納稅籌劃所能做到的，是不交或少交某項稅收。
四、納稅籌劃的必要性
對房地產企業而言，其面臨著復雜的市場環境，因此建立納稅籌劃概念、進行必要的納稅籌劃是十分必要的。房地產企業的經營者或投資者在從事經營活動或投資活動之前，應該把稅收作為影響企業最終經營成果的一個重要因素來設計和安排。
第一，房地產企業整體稅收負擔較重。根據一項權威統計，中國房地產企業的平均稅負率是10-15%。美國《福布斯》雜志公布的2010年“稅負痛苦指數”中，中國內地的水平高居全球第二，僅次于法國。這個評價是否公允，難以給出簡單的回答，不過客觀地說，中國納稅人的稅收負擔確實比較重。在很多行業具有普遍性的逃稅行為與此有密切的關系[4]；第二，稅務征管逐步規范化的需要。從政府的角度看，房地產業是國民經濟的支柱產業，它為地方財政貢獻著不小的稅收收入；房地產企業面臨的稅收大環境正在從寬松走向嚴謹；第三，政府間歇性打擊富人逃稅的需要。從建設和諧社會的角度看，這個行業迅速制造著富翁，從業者卻聲譽不高，民眾的不滿反過來給執政者造成了壓力；最后，這是摒棄無稅經營決策模式的需要。很多人在開辦公司時沒有想過稅收問題，或者在經營決策的過程中沒有考慮過稅收問題。這種無稅經營決策模式必須改變，要先考慮稅收，然后考慮經營方式，最后考慮風險。
五、結論
總之，企業要處理好納稅事務，既防范稅務風險，又節約稅收成本，企業經營者就應該有這樣的認識：企業的財稅人員要掌握好國家的稅收政策和精神，在做納稅遵從的工作時盡可能地降低企業的稅務風險；企業的決策層則要挖掘企業的經營資源、調整企業的經營思路和經營方式，通過納稅籌劃盡可能地降低企業的稅收負擔。
參考文獻：
[1]周葉.企業家納稅行為的經濟學分析.上海：上海財經大學出版社，2009
前言
房地產隨著我國經濟的快速發展而逐步在迅速壯大，逐漸成為我國國民經濟的主要組成部分。房地產的稅收在整個稅收中也占有及其重要地位，房地產行業所涉及的稅種很多，如在購買土地的環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費等；在土地使用環節要繳納土地使用稅等；在房屋銷售環節要繳納營業稅、城建稅、教育費附加、地方教育費附加、印花費、契稅、土地增值稅、企業所得稅等；在發放職工工資環節要代扣代繳個人所得稅。因此，房地產行業的稅收管理工作內容豐富，稅率變化大，房地產行業應該加強稅收管理工作，減少企業涉稅風險。我公司從2005年至2010年底所涉及的稅種就達11種之多，稅務機關每年對稅收稽查，也遇到涉稅風險。通過稅務稽查，我們認識到企業的稅務管理應該從項目部到公司都應該設立稅務會計師專職崗位，來專門管理項目及企業的稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等稅收管理體系，全面地避免企業涉稅風險。
近幾年來，由于國家實行積極的財政政策，拉動投資需求，啟動房地產市場，我國房地產開發和房地產市場發展迅猛。但透視房地產業稅收本質，繁榮背后仍有隱憂，其存在的偷稅、漏稅、逃稅行為，擾亂了稅收秩序，影響了公平競爭。重點對房地產稅收面臨的問題作一點有益的探討。
一、房地產行業稅收征管面臨的問題
（一）倒掛往來不入“收入帳”，隨意調劑收入
這是房地產企業最常用的偷逃稅手法。主要表現為：一是將預收購房款或當期售房款長期掛在往來賬上，作為調節利潤多少的工具，不及時結轉收入，不及時申報納稅；二是客戶產權轉讓變更收取客戶的手續費用，不確認銷售收入，直接沖減銷售費用或者間接費用，逃繳企業所得稅；三是對外投資分回的收益，賬務處理上掛在“其他應付款”等往來賬上，不入“投資收益”賬，逃繳企業所得稅；四是以租待售的商業營業房的租賃費用不確認收入，直接沖減銷售費用，偷逃流轉稅及企業所得稅。五是收到銀行按揭款時，長期掛在“預收賬款”等往來賬上，不入“銷售收入”賬，推遲納稅；六是將應該作為銷售的綜合辦公樓轉為自用，不結轉固定資產，逃繳房產使用稅等等。
（二）以房抵債、抵費用或弄虛作假不計銷售收入，偷逃相關稅收
主要表現為：一是以商品房抵項銀行借款本息；抵項應分配給投資方的利潤；抵項應支付的建筑安裝工程款；抵項獲取土地使用權的價款等相關債務，直接計入往來科目。二是以商品房抵項應支付的廣告費用、電力費用等支出，不計銷售收入。三是不按規定開具發票或開具假發票，少計收入或減少應稅所得稅額。
（三）稅前扣除項目不真實，虛列或高估成本
主要表現為：一是利用發票監管的漏洞，抬高建筑成本，減少應稅所得；二是不按項目設立成本明細賬，將完工和未完工的項目成本混在一起，造成完工項目成本虛增，導致企業賬面虧損或隱瞞巨額利潤；三是在進行道路減少、小區綠化等配套設施建設時，設法高估配套工程成本及其相關費用；四是人為地將開發項目中的自用部分成本縮水，擴大用于銷售部分的成本，以減少銷售部分的營業利潤，逃避相關稅收；五是多列利息支出和預提費用，隱瞞實際利潤額。
（四）以代收賬款或其他名義為由不按規定申報納稅，偷逃稅款
主要表現為：一是代政府有關部門及其他企業收取的費用，如煤氣管網費、市政建設費、郵電通訊配套費、房屋交易費、水電增容費、有線電視初裝費、電話電纜安裝費、綠化費等。企業往往以代收款項全部付給了委托單位為由，在財務處理上不計收入或直接沖喊開發成本，導致營業額減少，偷逃相關稅收；二是利用關聯關系，非法轉移利潤；三是自建房屋銷售或出租，取得收入不入收入帳；四是以工程尚未決算，收入、成本無法準確反映為由，不申報納稅；五是偽造審批手續，假借“委托開發”、“合作建房”和“外商投資企業”等名義，騙取稅收優惠等，也都是房地產業偷稅逃稅常用的主要手段。
二、我公司設立稅務會計師后的納稅情況及其意義
房地產行業所涉及的稅種很多，通過下述表一可以知道，本人所在企業六年的稅種共計十一種，實際繳納各種稅收近一個億。其中企業所得稅繳納2516.95萬元。
通過表一的稅收繳納情況，可以看出：為了更好地管理企業稅收工作，我公司從成立開始就設立了稅務會計師崗位，對企業的稅收工作進行全面的管理。公司依法進行稅務登記管理、外出經營報驗證明管理、稅款計算、納稅申報、稅款繳納、稅票管理、稅務檔案管理、所得稅預繳及匯算管理等建立稅收管理體系，其作用非常重大。
1.有利于全面、系統地考察整個稅收管理活動內在的必然的聯系和活動規律，加強企業稅收內部控制制度，合法、合理、及時申報繳納各項稅收。
2.有利于正確制定和貫徹、實施、執行實施政策法規，實現稅收管理要素的優化組合，提高稅收管理水平和規模效率，合理規避企業納稅風險。
3.有利于充分發揮稅收管理職能，進行稅收管理的整體改革，有利于納稅人公平競爭，促進稅收征管的良性循環。
4.有利于促進實現依法治稅，建立市場經濟稅收新秩序，減少征稅及納稅成本，實現稅企和諧統一。
三、關于稅務會計師
稅務會計師（CTAC）是由中國總會計師協會負責認證的國家高級財稅管理人才重點培養項目，是以國家現行稅收法律法規為依據，以貨幣計量為基本形式，運用會計學的基本理論和核算方法，連續、系統、全面地對納稅人應納稅款的形成，計算和繳納；即稅務活動所引起的資金運動進行核算和監督，以及稅務統籌管理、稅務檢查、納稅籌劃等一系列與稅務相關的稅務工作，以保障國家利益和納稅人合法權益的一種企業稅務會計專職崗位和專業會計人。
可以說由于稅務會計師這個管理崗位的產生，就使得企業原本的一些具有涉稅經驗，經常與稅務機關打交道會計人員，通過必要的培訓學習，在掌握了稅務會計知識和納稅常識、稅收籌劃技能等一系列相關專業知識后，從傳統的會計崗位中分離出來，以相對獨立的身份，參與企業核算反映、監督管理、預測和決策的職能管理中，從而達到節約納稅成本、降低納稅風險、提高資金使用效益、實現利潤最大化、以推動企業可持續發展。
四、稅務會計師在企業稅務工作中的作用及意義
（一）在稅務會計師這個定義沒有立法前，作為企業財務會計中的一名與稅務打交道的會計，他的職能只是在每月的15號之前完成報稅，繳稅業務，填寫一些稅務機關要求填寫的稅務報表，在特殊情況下處理一些簡單的稅務糾紛。現階段由于我國稅法越來越健全，稅收管理程序化、現代化的越來越嚴格、計算方式的越來越復雜，企業會計準則、企業會計制度以及一系列稅收法律法規的完善，使得財務會計和稅務會計的目標逐漸出現差異，它們對會計事項的要求也隨之出現了分歧，現有企業的一些“稅務會計”無論從管理上還是對稅法的理解上都遠遠不能滿足企業為了實現利潤最大化而必須進行的稅收籌劃業務。作為一名與稅務打交道近三十年的會計我是感同身受。6月在成都的一次納稅籌劃培訓學習中，納稅籌劃作為一個全新的名詞，還不完全被各公司和企業所接受。但是，當時老師的一席之言卻讓學員振動。他說，他在給一些企業、公司作納稅籌劃的時候發現，這些公司和企業可以說都沒有少繳稅，但卻因為財務人員對稅收法規了解的不及時、對稅務理解的不全面、不到位，而給稅務機關多交了稅款。回公司后，筆者對我公司的繳稅情況進行了一次盤點，發現公司從開始就設立了稅務會計師的崗位，不存在該繳的稅沒有交，不該交的稅卻多交了的現象，充分說明了設立稅務會計師崗位與不設立該崗位，對企業稅收影響很大。
（二）企業為了提高稅務管理的有效性，設置專職的稅務會計，按照稅務會計的職責，一是根據稅收法規對應稅收入、可扣除項目、應稅利潤和應稅財產進行確認和計量，計算和繳納應繳稅金，編制納稅申報表來滿足稅務機關等利益主體對稅務信息的要求。二是根據稅法和企業的發展計劃對稅金支出進行預測，對納稅活動進行合理籌劃，發揮稅務會計的融資作用，盡可能使企業稅收負擔降到最低。
總結語
在設有專職稅務會計崗位和不設專職稅務會計崗位的情況下，所產生的結果和作用卻是截然的不同。前者產生的結果是因為會計人員因不能全面、及時的掌握稅收法規，或對稅法理解的不透徹，將不該繳的稅多交了，不但沒有起到為企業節約支出、減少浪費、利潤最大化的作用，反而還為企業造成了經濟損失。增加了稅收負擔；而后者的結果則是稅務會計通過對稅收法規、稅收政策和稅收征收程序的某些特殊規定，在國家法律、法規及政策允許的范圍內，堅持合法性、事先性、適應性、綜合性的原則基礎，進行具體的籌劃操作和運作，為企業最大限度地降低或減小稅賦，最大可能地多獲取利潤和取得了更大利益做出了貢獻。
參考文獻：
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近幾年我國房地產行業發展迅速，成為了國民經濟的支柱產業。房地產業具有開發周期長、業務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產企業涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產企業又必須合理合法的降低企業的稅負。面對如此現狀，房地產企業的稅務籌劃顯得很重要。
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。
二、房地產企業納稅籌劃存在的問題
1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作
房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。
2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。
三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施
1.加強稅收政策的學習
怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。
2.重視規范性的決策操作
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。
3.重視戰略籌劃
雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發展
不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。
參考文獻：
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一、會計核算工作
眾所周知，會計核算是財務部最基礎也是最重要的工作，是財務人員安身立命的本錢，是各項財務工作的基石和根源。隨著公司業務的不斷擴張、隨著公司走向精細化管理對財務信息的需要，如何加強會計核算工作的標準化、科學性和合理性，成為我們財務部向上進階的新課題。為努力實現這一目標，財務部主要開展了以下工作：
1、建立會計核算標準規范，實現會計核算的標準化管理。財務部根據房地產項目核算的需要、根據納稅申報的需要、根據資金預算的需要，設計了一套會計科目表，制定了詳細的二級和三級明細科目，并且對各個科目的核算范圍進行了清晰的約定。同時還啟用一本房地產會計核算的教科書做為財務部做帳的參考書。有了這一套會計科目表和參考書就保證了會計核算口徑的統一性、一貫性和連續性;有了這套會計核算標準規范可以使我公司的帳務不管什么時候去看這套帳都象是一個人做出來的，有了這套會計核算標準規范也使得新的會計人員能快速上手公司的帳務。值得一提的是，按照我們設的明細科目和項目輔助核算能直接快速地計算出某個房開細項的收入、成本、費用，相關稅金，迅速地計算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會計科目設置得到了集團領導的好評。
2、重新對原有的會計核算流程進行了梳理和制定，現在的財務部內部會計核算流程更加突出了內部控制，明確了各個流程所占用的時間，對什么時候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規定。保證了財務信息能有序地、按時、按質地提供出來。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現象減少了，財務報告的及時性得到了有效地保障。使我公司上報集團財務部的各類財務數據的及時性和準確性均達到集團財務部的要求。
3、加強各業務單位及往來單位帳目的清理核對工作，定時與各單位打電話或發傳真來清理核對帳目，使得我公司xx戶客戶往來和xx戶的供應商往來帳目清楚準確。同時加強應收往來款的追討，在年內追回了xx的往來款xx萬元。
4、除此之外，財務部組織全體員工在xxxx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬，審核原始憑證x萬多張，填制、復核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統計報表xx份出具納稅申報表xx張，稅源統計表xx張。出具xx集團、xx集團相關財務報表xx張，出具預算報表xx張等。
二、 融資、預算與資金管理工作
資金對于企業來說，就如“血液”對于人體一樣重要。特別是房地產業進入了新一輪行業周期的歷史時刻，國家為調控房地產的經濟泡沫，通過各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來進行宏觀調控，目的就是為了抬高房地產業的資金門檻，對整個房地產業進行重新洗牌。再加上我公司要按計劃完成xx改制投產、工業項目的全面掛牌啟動，xx的前期開發。最嚴重的是XX年樓市低迷，今年的銷售大大低于預期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時面臨“缺血”的風險。所以對于xxxx年財務部來說，如何做好融資？如何做好資金預算？如何做好資金管理成了財務部擺在第一位的頭等大事。為此，財務部也投入了大量的時間和精力去做好相關資金管理工作，盡最大努力去幫助企業渡過資金難關。
1、財務部加強與七家商業銀行的聯系，與各家銀行逐一進行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業銀行的底線。可由于受到國家貨幣政策的宏觀調控的影響，商業銀行自身的資金流動性大大降低，這使得商業銀行為降低經營風險，在核準貸款的時候會顯得更加小心謹慎，特別是對于房地產企業是慎之又慎。xxxx年xx市各商業銀行對房地產業的貸款總量較去年已經下降xx%。就是在這樣一個非常惡劣的融資環境下，財務部并沒有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產總額和實收資本不足的情況下運用智慧、勇于創新與各家銀行展開艱苦的商業談判。這其中與銀行的各級主管領導洽談、會餐、應酬，跑了多少次銀行、復印準備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業余時間，財務人員已經無法用數字去統計了。值得高興的是，最終財務部在公司領導的正確指導下，憑借在工作中總結出來的談判技巧在公司最有利的時點完成了在x行的x億元房開貸款、xx萬元工業項目貸款和xx萬元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬元的工業貸款，完成了一個個看似不可能完成的任務，因為我公司的資產負債率和項目實收資本占總投比例均沒有完全達到銀行的信貸條件。同時為公司爭取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無疑問，xx財務部可以驕傲地說，在融資方面，XX年xx財務部走在了同行業財務部的前面。
2、預算執行方面，在公司領導的大力推動下，在財務部的積極組織下，目前公司的全面預算管理工作已經融入到各個部門的日常工作當中，各個部門已經能熟練的運用全面預算這一管理工具來管理各個部門的資金流。財務部還定期組織預算差異分析會議，總結討論預算差異產生的原因，提高了各個部門對財務數據的重視程度。目前各個部門在財務部的組織下積極投入地參與全面預算管理，為來年的全面預算的編制和推行打下堅實的基礎。也正是因為有了全面預算，才使得公司領導對資金調度能做到心中有數，提前對資金進行合理的統籌安排。
3、在年初資金充裕時，根據已編制的預算，在較短時間內比較各家銀行的理財產品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購買xx萬理財產品，六個月利率為xx%，為公司獲得理財收益94.6萬元。另外利用閑散資金，在x行理財x次每次分別為x萬元（x天）、x萬元（x天）、x萬元（x天），共獲得理財收益xx元。在x行理財x次，每次xx萬元分別為xx天和xx天，獲得理財收益xx。1月開始ipo打新股，投入xx萬元，獲得理財收益xx萬元。使得公司全年獲得理財收益為xxx萬元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。
4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。xxxx年財務部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬的承兌匯票的授信額度。
5、在日常資金管理上，財務部重點加強了以下工作：與各家銀行開通了網上銀行業務，幫助公司實時了解公司的銀行存款狀況；建立了資金日報體系，每日向公司領導上報頭天的公司資金狀況，為公司領導進行資金調度提供了依據；每月定期編制各家銀行的銀行余額調節表，保證了公司資金的準確性和安全性；不定期地對庫存現金進行盤點；在大量收款的幾天，每天核對收款收據與銀行繳款單和進帳單，保證了資金收取的準確性；在付款流程上增加了資金經理對出納填制的支票和進帳單的復核程序；通過這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準確性和安全性大大提高，使財務部在資金管理的規范化管理方面上了一個新的臺階。
三、涉稅管理工作
由于房地產企業涉稅環節特別多，相關稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業的一項重要成本支出。在國家稅收法規的規定下進行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財務部涉稅管理的首要工作。這要求財務部在事先、事中對各項經濟業務進行審核、籌劃將各項納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時還要規避涉稅風險。實現公司經濟業務的涉稅低風險甚至零風險是涉稅管理的另一項重要工作。公司在接受稅務稽查時會面臨三種不同性質的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門主要負責的對管轄區域內企業日常情況進行的檢查，要求被檢查的公司數量一般不得低于一定比例。2、專項稽查。專項稽查是指根據上級稅務部門的部署，對某個行業、某個地區、某個產品、某項減免稅政策進行全面的清理檢查。3、舉報稽查。舉報稽查是指任何單位和個人根據征管法的規定，都可以舉報納稅人偷稅漏稅的行為。稅務機關在接到舉報以后，采取一些措施對納稅人進行檢查。下面就對財務部XX年所做的主要涉稅管理工作進行回顧。
1、審核各類收入和付款合同。由于將財務審核加入到了各類經濟合同的簽訂訂環節，使得財務部在業務發生之初就能進行納稅評估和納稅籌劃。XX年財務部共審核相關經濟合同xx份。
2、xx月，財務部與稅務局充分溝通后認為我公司必須主動進行土地增值稅清算，因為目前國家對土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細。如果等到明年清算條件成立由稅務局進場進行土地增值稅清算很可能會增加納稅支出。財務部征求公司領導和集團財務部的同意后組織人員進行了xx項目的土地增值稅清算工作。
3、通過分析國家增值稅的發展趨勢，工業項目的所有購進設備均未取得增值稅專用發票，將設備的增值稅開票時間拖到XX年，這樣就可以在XX年享受新的消費型增值稅的好處，為公司爭取了xx萬元的增值稅進項稅額抵扣的好處。
4、通過對銷售部員工年終獎金的發放方式進行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規履行了代扣代繳義務，又保障了員工的利益，使公司的大部門員工少交了xx元個人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評。
5、定期將各類大額的工程發票送到稅局進行發票真偽鑒定。由于房地產公司收到的發票金額巨大、數量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來巨大的涉稅風險。為控制這一風險，財務部定期組織人員將相關發票送往稅局進行真偽鑒定。
6、x月x日—x日xx市稽查局對我公司進行稅務稽查，要求我公司填寫xx-xx各稅種稅款交納明細，再根據情況進行實地稅務檢查。財務部立即組織財務人員進行全面稅務自查，一方面積極與征管稅務局溝通，取得征管稅務局的理解和幫助，另一方面主動與稽查局相關人員聯系，建立了良好的人際關系。最后，由于及時將未交足的稅款補交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進行實地稅務檢查的涉稅風險。
7、x月份xx國稅局來到我公司就我公司xx年的所得稅申報表列示的銷售收入xx萬元，對應的成本只有xx萬元提出質疑，要求立即出具收入確認的證明，即文件xx區的主體竣工證明，否則xx區對應的收入xx萬元不能予以確認。由于涉及調減我公司申報的所得稅xx萬元，財務部立刻將這一潛在的巨大涉稅風險匯報給集團財務部，因為根據稅法規定偷稅金額超過全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據集團財務部的指示，財務部立即組織財務人員重新對xx年的所得稅重新進行清算和填報申報表，另一方面積極與主管稅務機關協商并取得稅局相關主管領導的理解，只是調整了納稅申報表，并沒有認為我們惡意提前確認收入、濫用所得稅優惠政策。這也證明了財務部平時與稅務局的溝通做得比較到位，才不至于發生重大的涉稅風險。
8、通過與地稅主管稅務局主管領導的良好溝通，財務部積極爭取納稅a級企業，目前稅局的相關領導已經承諾明年將會將我公司申報納稅a級企業。如果申請納稅a級企業成功，就將意味著稅局將二年內不來公司查帳，一是為為公司營造良好、寬松的納稅環境。二是為公司獲得了榮譽，為公司與xx政府部門溝通談判增添了一項重要法碼。
9、加強了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網站上更新下載與房地產有關的稅收政策，并進行整理匯編。財務部在進行土地增值稅清算、所得稅申報、稅務自查、日常申報時，將各工作底稿進行整理，把過程列出來，做為公司的涉稅相關文件進行歸檔。為了以后進行涉稅管理時提供一份原始參考資料，也為了以后新的財務管理人員能夠快速地了解了公司的相關涉稅管理工作提供備查。
四、財務分析與風險預警工作
財務分析是以財務報告資料及其他相關資料為依據，采用一系列專門的分析技術和方法，對企業等經濟組織過去和現在有關籌資活動、投資活動、經營活動、分配活動的盈利能力、營運能力、償債能力和增長能力狀況等進行分析與評價的經濟管理活動。它為了解企業過去、評價企業現狀、預測企業未來，做出正確決策提供準確的信息或依據。
過去我公司的財務分析幾乎是一片空白。但是企業的規模越來越大，資金調度也越來越大，如果沒有財務分析對企業的運營狀況進行一個理性的評價和分析是非常危險的。所以公司領導對此非常的重視，對財務部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財務部在編寫財務分析經驗不足的情況下在網上大量收集相關資料，包括房地產的相關經濟政策，對比分析各房地產上市公司的財務報表，在x月份出了一份xx公司上半年的財務分析。所幸得到了公司領導和其他各部門同仁的認可。
在這篇財務分析中，財務部對當前房地產企業的不利和有利影響因素進行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產企業的x條應對策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發展提供了及時、必要的信息和依據。
根據對我公司各項財務數據與上市公司財務數據的對比分析和評價，財務部指出了當時公司存在的主要問題和風險：
1、資產負債率已經到了銀行接受的極限70%，下半年的融資將非常困難。事后財務部仍然毫不畏懼困難，運用智慧、勇于創新，突破這一瓶頸和局限，仍然為公司融下巨額的銀行資金。
2、公司未能合理安排工程進度、在需要資金周轉的時候開盤，造成公司資金起伏較大，增加資金斷裂風險。
3、預期的銷售收入過于理想化，未能充分考慮市場變化而對預算進行調整。最后證明下半年的收入預算真的偏差很大，一定程度上影響了資金的調度。
4、指出下半年資金斷裂的風險，要求公司領導積極籌措資金。
事實證明這次財務分析和風險預警在降低公司的經營風險上是成功的、有效的，正由于充分預估了資金斷裂風險，財務部在資金仍然充裕的情況下為公司盡可能多地向銀行融資。提前做了充足的準備。
五、投資管理工作
由于集團總公司的戰略規劃，目前我公司帶有兩個工業項目，這兩個項目有獨立的經營核算實體，財務部主要起到一個投資和監管的作用。為了便于公司領導進行決策，財務部組織力量對xx改制和工業項目組建進行了項目投資測算，運用一系列的投資測算工具和對項目相關人員進行大量的調查和詢問，參與編寫了兩個項目的可行性調研報告。
六、組織建設和制度流程管理工作
組織建設和制度流程管理是一個組織有效運轉的靈魂，相當于人體的骨架和神經系統，其重要性是不言而喻的。如何實現財務部的各項管理職能，就必須在這方面好好研究和設計。
1、為了配合公司發展對財務部各項職能的需要，財務部在xx月份重新設計了財務部的組織機構圖、工作流程和崗位說明書。更加明確了各個崗位的職責，避免了一些重復和扯皮的職責。這套系統在設計上著重強化了會計核算和資金管理的職能。
2、在推行新的組織機構圖時特別向財務部的員工宣傳和推行一套垂直指揮系統，這套垂直指揮系統是為了有效保障上級的各項指令在傳遞中能夠順暢有序，現在財務部的全體員工已經理解、接受和運用這一套垂直指揮系統來處理日常工作事務，使得工作效率明顯提高。
3、為保證財務工作計劃的有效實施和執行，財會部在今年實行了定期召開財務部內部管理會議制度。著重強調上階段工作的總結和下階段工作的布置。通過該內部會議使得各項財務工作在會議上進行有效地溝通，及時解決當前存在的問題。并對會議內容進行會議紀要工作，通過會議紀要來跟蹤各項任務的執行情況。大大提高了財務部各項工作和指令的貫徹力度。
七、團隊管理與員工學習成長
bsc、swot、5s、pest、價值鏈、戰略、目標、策略、企業愿景、工作理念、職業素養、團隊、魚骨圖、頭腦風暴等等新鮮的管理名詞在xxxx年從高端的管理殿堂走進了我們公司，走進了我們的部門、走進了每個管理人員的大腦，并烙下了深深的印記。時代要進步、企業要發展、員工要成長，在這個充滿著激烈競爭的市場經濟環境下，從國家到企業、從大人到學生，如果不能及時更新自己的知識結構和思想意識，就將面臨被這個社會遺忘和淘汰的危險。好在我們xx公司領導x總能夠高瞻遠矚、遠見卓實，為我們安排了一堂堂精彩生動的培訓課程和戶外拓展課程，使我們能以更積極的工作態度、更睿智的管理思維和更有效的管理工具開展我們的日常工作。下面談幾點財務部在這方面的收獲和體會。
1、財務部中層管理人員參加了公司的bsc導入實施培訓，通過堅苦的bsc導入實施培訓，財務部中層管理人員更加清晰地了解了企業管理的深厚內涵，對管理的認識也從中層執行層面上升到企業戰略層面的高度。通過制定出企業遠期的戰略目標就使得公司各級員工具備更充足的動力為實現企業戰略目標而努力工作。通過bsc對財務部的工作梳理使財務部的職能架構更清晰了，并且是以戰略地圖的形式印在管理人員的大腦里。通過實施bsc對日常工作進行考核，提高了員工完成各項工作的緊迫感，加強了工作的執行力度，提高了工作效率，保障了各項工作的有效實施。各項工作也漸漸步入軌道，開始進入一個高效、良性的循環。
2、財務部中層管理人員參加了公司組織的職業經理人培訓課程，通過培訓讓財務部中層管理人員深刻地了解到一個職業經理人應具備的職業態度和素養，了解到如何打造一個合格的管理團隊。先從管理人員的管理意識上開始轉變，最后帶動整個團隊朝職業化團隊進行轉變。一個高效、和諧的職業化團隊應該是建立在尊重和信任的基礎上具備以下要素：a、具備統一、清晰、明確的奮斗目標。b、強有力的核心領導者。c、統一的工作理念，包括思想、態度、行為、習慣。d、各成員有勝任的工作能力和專業技能。e、成員之間有著良好的溝通。f、成員之間能夠相互支撐、補位、鼓勵。這也是財務部XX年的努力方向，那就是打造一只高效、和諧的職業化團隊。
3、財務部部分管理人員還參加了房地產全面預算管理與成本控制的培訓，吸收了很多先進的房地產全面預算管理的實戰經驗，開拓了眼界，這套系統從組織架構、工作流程、指標選定、考核辦法提供了一整套的解決方案。這堂培訓課為XX年在xx項目上實施房地產項目預算奠定了理論基礎。如有可能，財務部希望能請到這堂培訓課的培訓老師x老師來我們公司進行房地產全面預算的咨詢和培訓。
八、其他臨時工作任務
1、完成與xx集團股東資產剝離方案的設計工作。根據領導的預測，前后設計了有x套剝離方案，并對每套方案進行一個總結和評價。
2、歷時大半個月，配合股東下派的審計人員進行董事長離任審計工作。
3、完成集團總部的xx銀行資料的準備工作。
雖然財務部在xx年有了不少收獲、進步和成績，但還是有一些方面需要注意、改進和加強。
1、財務團隊離職業化團隊還有一定的距離，在應付一些高強度和高負荷的工作任務時團隊的配合和協作不夠順暢，會出現一些執行偏差。
2、合同管理還有待加強。
3、成本管控力度還不到位。
中國社會科學院12月2日在京的XX年《經濟藍皮書》中指出，XX年在國際、國內經濟形勢以及國家宏觀調控政策的影響下，房地產市場將步入較長時間的調整期。
藍皮書指出，xxxx年，國家宏觀調控政策的作用顯現，市場供給方資金鏈條繃緊，需求方處于明顯觀望狀態，商品房交易量大幅下降，房價上漲幅度逐步放緩，房地產市場景氣回落。 XX年將延續xxxx年房市的低迷，需求方短期內難以走出觀望，開發企業會迎來一輪“洗牌”，供需雙方作用下，短期內房價面臨進一步回調。炒房者將因投機能力下降而不同程度地退出市場，首次購房的自住性需求將更為謹慎；購房需求將向實用性的中小戶型集中；留存在市場當中的真正的住房需求者將會對房地產產品提出更高要求，未來市場競爭會更加激烈。
XX年xx公司的發展重點主要會放在xx項目開發上，同時還要兼顧兩個工業項目，可以說任務十分艱巨。再加上嚴峻的行業形勢，財務部的肩上的擔子也非常沉重。根據目前的行業形勢、根據公司的發展戰略，財務部重點將在以下幾個方面開展工作：
1、在年前籌集支付各建筑施工單位的工程款資金，保證公司順利渡過年關。
2、與銷售部密切配合，加速回籠售房資金。
3、配合xx部、物業公司做好xx的全面營運工作。
4、組織好xx商鋪銷售的土地增值稅籌劃和清算工作。
5、財務部將嘗試以項目為周期編制xx項目預算，如有可能，希望能請到x老師來我們公司進行咨詢和指導。通過推行項目預算加強成本管控力度。
6、不斷修正工作流程和完善內部控制。提高財務部對各類經濟業務的監督力度。
1.涉及的稅費復雜，稅負相對較低：建筑業往往集工程設計、施工、管理、監理、自產自銷業務于一身。
2.異地經營管理不規范，稅源日常監控缺位：建筑企業多是異地承包工程，涉及的地域較為廣泛。建筑企業規劃立項手續不完整，缺乏稅務管理意識，未能為稅務機關提供準確的相關信息，造成稅務機關對建設項目的水源監控缺位。
3.對各類發票的使用不規范，只在項目結算的最終環節提現“以票管稅”：建筑企業對施工項目涉及的款項未能按照稅務征納管理的規定管理，如憑票收款、憑票付款，廣泛的存在以各種購買、自制的收據或開白條方式收取工程款項的現象。
4.稅收征管難度大，稅款拖欠現象嚴重：因建筑企業經常存在掛靠營現象，建筑勞務工程多次分包、轉包現象和異地施工情況，造成了企業經營信息與稅務機關的稅務管理信息不對稱，因此稅源監控難度大，建筑稅款流失、納稅不及時的現象明顯。
二、營改增后房地產業稅務風險點
（一）納稅人跨縣（市、區）提供建筑服務，按照本辦法應向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，而自應當預繳之月起超過6個月沒有預繳稅款的，由機構所在地主管國稅機關按照《中華人民共和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。
風險點：納稅人應該向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款，也可以6個月內向原注冊地申報繳納稅款。就會造成難于管理。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程，是指全部或部分設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。
風險點：房地產開發企業可能通過甲供材料或者擴大精裝房占開發面積的占比，增加自行采購材料比重，然后通過與建材批零企業簽訂購銷合同，虛增購進金額。
（三）建筑業一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇簡易計稅，以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
風險點：納稅人為簡易計稅項目取得的增值稅專用發票，可能轉移到一般計稅方法項目進行抵扣，從而形成稅收流失風險。
（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規模那是人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
風險點：銷售額的計算要扣除分包款，建筑工程總承包單位為了扣除更多的分包款，將項目分包給更多的建筑商。
（五）一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
風險點：營改增前已經在地稅就申報繳納營業稅預收款，但還未開具增值稅發票。現需在國家稅務局開票，導致國稅局管理難度加大，稅收征管成本增加，稅務執法風險增加。
三、針對風險點的政策建議
（一）跨縣（市、區）提供建筑服務，按照本辦法必須向建筑服務發生地主管國稅機關預繳稅款。
將條款中的“應”改為“必須”，避免納稅人延遲申報交稅，有利于稅務機關管理、核查。此時對于案例中的建筑公司1-6月的收入，都會及時申報納稅。
（二）一般納稅人為甲供工程提供的建筑服務，可以選擇適用簡易計稅方法計稅。甲供工程是指全部設備、材料、動力由工程發包方自行采購的建筑工程。
將“或者部分”去掉，避免概念模糊。部分可以指1%也可以指代99%，而這其中千差萬別。從而會導致納稅的金額也不一樣。
（三）建筑業一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務，可以選擇簡易計稅方法（只能全部工程同時都選擇簡易計稅），以收取全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，征收率為3%。
建筑業一般納稅人選擇簡易計稅時，只能全部工程都選擇簡易計稅，不能部分選擇簡易計稅，部分為一般計稅，從而避免納稅人用簡易計稅取得的增值稅專用發票進行一般的抵扣。
（四）一般納稅人和試點納稅人中的小規模那是人跨縣（市）提供建筑服務，應以取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為銷售額，按照3%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在建筑服務發生地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。對于分包款的規定應該細化，加大對分包工程數目的審查。
參考文獻：
1.有利于企業優化經濟資源，實現企業利潤最大化
中小房地產企業在涉稅事項發生之前，根據現有的或將來的經營管理情況，在稅收法律法規的許可范圍內，對企業經濟資源科學的測算、分析和比較，從中選擇最優的納稅方案，優化企業的經濟資源，實現企業利潤最大化。通過稅收籌劃，讓企業的經營狀況和財務狀況相結合，使企業運營的整個過程，在充分考慮稅收影響的同時考慮企業的成本費用最優化，使企業財務收益最大化，最終達到整合企業經濟資源的目的。
2.有利于企業財務人員業務水平的提高
要想做好稅收籌劃，及時、密切關注國家稅制法規和最新稅收政策的出臺是保證。中小房地產企業財務人員除了必備的財務管理專業知識和全局管理能力外，必須高度重視國家的稅收政策變化及相關行業政策變化，對稅收的變化趨勢要有敏銳的洞察力。一旦國家相關稅收政策變化，財務人員應從企業最大財務利益出發，采取行動，趨利避害，把稅收的意圖迅速融入到企業的經營管理活動中去。因此，稅收籌劃客觀上促進了中小房地產企業財務人員業務水平的提高。
3.有利于促進稅收法律法規的健全
稅收籌劃可以及時發現稅法中的不成熟、不完善以及稅法在實際應用中的不合理等缺陷。中小房地產企業稅收籌劃人員在通過對稅法的“邊際”效應獲取企業利益的同時，也將稅法在實際應用中的缺陷反饋給征稅機關和相關的稅法研究人員。從而推動相關部門在立法和征稅管理中權衡輕重，修訂和完善稅法，促進著稅法的健全。
4.有利于提高企業管理水平和規范財務核算
企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃的認識程度，會計核算和財務管理水平，涉稅誠信等方面是做好稅收籌劃的基礎條件。部分中小房地產企業管理決策層對稅收籌劃不了解、不重視；企業會計核算不健全，賬證不完整，會計信息失真，甚至有的企業還存在偷逃稅款等違反稅法的行為。由于房地產企業生產周期的長期性，工程成本的復雜性，成本發生的置后性，銷售政策的特殊性，更加要求企業的管理水平專業化，財務核算規范化。
5.有利于企業減少或避免稅務處罰，提高稅收合作與信任
中小房地產企業通過稅務籌劃實現涉稅零風險，即賬目清楚，納稅申報正確，稅款繳納及時、足額，不出現任何關于稅收方面的處罰，在稅收方面沒有任何風險，或風險極小可以忽略不計等措施，可以減少和規避稅務處罰；中小房地產企業在稅收籌劃的過程中，為爭得稅務機關的認可，規避籌劃風險，不斷與稅務機關的聯系與溝通，提高了稅收籌劃的效率，增進了企業與稅務機關的合作與信任。
二、中小房地產企業稅收籌劃的現狀
1.財務人員業務水平良莠不齊和欠缺房地產業財務管理經驗
房地產企業作為國家的一門新興產業，有其生產周期長、成本發生復雜、涉及稅種繁多、銷售方式特別等很多與工業、商業、建筑業、服務業等不同的特殊性。其賬務處理周期長，核算要求高、所需的稅法知識多。而在中小房地產企業從事財務工作的財務人員多數缺乏房地產企業財務核算和管理經驗，部分企業存在會計核算不健全，賬目設置零亂，賬證不全，其財務管理水平低下，無法實施對項目的長遠規劃和統籌管理。
2.管理層對稅收籌劃的意識不夠重視，決策層不夠民主
企業管理決策層和相關人員對稅收籌劃認識程度是稅收籌劃的基礎條件之一。在中小房地產企業中，管理決策層和相關人員對稅收籌劃不了解，甚至認為稅收籌劃是高水平的財務造假，通過造假大肆進行偷稅、漏稅和騙稅等。此外，中小房地產企業管理決策層缺乏民主決策，普通員工參與管理和決策的機會難得，財務部門等財稅專業人員參與企業決策的力度不夠等。
3.會計核算基礎薄弱
部分中小房地產企業日常會計核算不健全、成本費用歸類不正確、賬目設置不規范、臺賬登記不完整、賬證不清、會計信息失真、收入確認不規范、未按稅法規定繳納稅款；內控制度欠缺，如不經領導審批簽字支付款項、現金管理未做到日清月結、限額庫存、大額現金支付、購買貴重物品及辦公用品未建立登記保管領用制度、記賬憑證上記載的后附原始單據張數與實際不符等；預算管理缺失，房地產企業的特殊性決定了稅收籌劃必須以規范詳細的預算作基礎，如土地增值稅的籌劃等。
4.稅收籌劃欠缺操作的可行性和全局性
稅收籌劃決策關系到中小房地產企業生產、經營、投資、營銷、管理等所有活動。稅收籌劃只有滿足特定的條件才能成功。雖然不少中小房地產企業管理層注意到稅收籌劃的巨大作用，開始著手強調稅收籌劃，但是在實際運用中，往往忽略了稅收籌劃的許多前提條件和環境，或者忽略了稅收籌劃的可操作性。如中小房地產企業在運用土地增值稅中有關普通住宅，土地增值額低于20%免征土地增值稅這一條款進行稅收籌劃時，如果在設計階段忽略了當地的普通住宅標準這一規定，后期的籌劃就會化為烏有。
5.稅收籌劃忽視籌劃成本
稅收籌劃需要成本，包括顯性成本和隱性成本兩方面，顯性成本是稅收籌劃中實際要發生的成本，隱性成本是稅收籌劃中可能要失去的機會成本。而中小房地產企業在稅收籌劃中，基于稅收籌劃技術和籌劃水平等多種原因，往往會割舍成本效益原則和綜合平衡原則。如不計成本的聘用專業的稅務專家為其稅務咨詢和策劃；在籌劃土地增值稅稅收優惠時，不計成本地增加成本支出，無限制地降低售價；在日常稅收籌劃中，花費于分析測算等的人力、物力、財力遠大于稅收籌劃收益等。
6.中小房地產企業稅收籌劃易割裂稅種之間的內在聯系
簡單看每一稅種，似乎都是獨立的，有單獨的條例和實施細則。但事實上，每一種稅都通過某一經濟業務載體，聯系在一起。如中小房地產企業在做土地增值稅籌劃時，易忽略準予扣除的成本、費用、損失中營業稅、城建稅、土地增值稅、教育費附加以及土地增值稅稅收籌劃所能增減的成本費用及土地增值稅繳納的多寡等對企業所得稅的影響。
三、完善中小房地產企業稅收籌劃的對策建議
1.提高全員對稅收籌劃的認識水平
中小房地產企業應從企業管理層出發，提高全員對稅收籌劃的認識水平，如聘請權威人士（專家）到公司作全員講解等。財務核算是稅收籌劃的基礎，財務核算不健全，賬目混亂，成本費用歸類不清，項目預算不夠精細，都會給稅收籌劃帶來障礙，房地產企業稅種繁多，稅收政策的變化無窮，都需要財務人員及相關人員及時把握。
2.加強稅收合作與信任
一方面要求納稅人應按照稅務機關的決定及時繳納稅款，并信賴稅務機關的決定是公正和準確的；另一方面也要求稅務機關有責任向納稅人提供完整的稅收信息資料，征納雙方應建立起密切的稅收信息聯系和溝通渠道。中小房地產企業在做好稅收籌劃的同時，應加強與稅務機關的聯系與溝通，服從稅務機關管理，力爭企業的稅收籌劃得到稅務機關及相關人員的認可，任何單方的行為都會給企業埋下隱患。不服從稅務機關的管理將會引發和稅務機關的矛盾與沖突，為企業的稅收籌劃工作開展帶來阻礙，增加企業的籌劃風險。
3.重視籌劃成本，務實稅收籌劃的可操作性
中小房地產企業在稅收籌劃時應遵循成本效益原則與從實際出發原則相結合。例如，稅法規定企業的利息實際支出允許在計算其應納稅所得額時按規定扣除。因此，理論上一般認為負債融資對企業具有節稅效應，有利于提高權益資本的收益水平，可以優化企業的資本結構。然而，在實操中如果該項目的預售收入資金回籠到位，支付所發生的成本費用稅金還綽綽有余的情況下，企業再做項目貸款，籌劃利息抵稅的效應顯然是不成功的。企業進行稅收籌劃，必須把各種實際情況和前提條件綜合考慮，稅收籌劃才能取得成功。
4.注重稅種之間的內在聯系，堅持合理性與綜合平衡
