時間：2023-03-21 17:14:00
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2.房地產對貨幣需求的影響。企業和居民對貨幣需求的動機會因為房地產價格的波動而發生改變，貨幣需求的總量也會因此發生變化。第一，房地產價格上升的同時，人們的名義財富也會有所變化，也就刺激了貨幣需求。第二，房地產價格上升會帶動交易量的增加，交易必然會用到貨幣，市場上對貨幣需求量因此就會增加。第三，房地產價格上漲以后，房地產的持有量就會增加，相應的貨幣持有量就會減少，也就是說人們的資產結構會發生變化，貨幣持有需求的減少，貨幣需求從而會降低。由此可見，房地產對貨幣需求產生的影響是多方面的，三種因素相互作用，從不同的角度影響貨幣政策，因此房地產價格波動會對貨幣需求造成不確定性的影響。
二、貨幣政策對我國房地產市場的影響
貨幣政策的變動影響宏觀經濟狀況，在這個過程中會涉及房地產行業。房地產泡沫的產生源自于國家對房地產行業的過度投資，雖然在一定程度上保證了該行業的平穩快速發展，但同時也帶來了房價持續增高不下的狀況，面對這一現象中國人民銀行也有相應的措施，提高個人住房貸款利率，壓縮投資和需求。
1.資金供應量對房地產市場的影響。適量的貨幣資金流入到房地產市場中可以在一定程度上減輕房地產交易的資金壓力，擴大需求量，從而促進價格的確定和成交，同時充足的資金供給使得利率相對降低，即房地產商的資金成本下降，促進房地產投資。從宏觀角度看，寬松的貨幣供給會涉及經濟社會的各個方面的發展，其中消費者收入的增加使得居民手中名義財富得以增長，進而增加居民對房地產等耐用品的購買；然而過度的貨幣供給會產生通貨膨脹，此時房地產價格的上漲是一種假象，此時房地產泡沫隨之產生。
二、模型的估計
本文參考了大量基于國內外數據和模型的相關研究校準了部分參數。見表1，以下依次說明。對于儲蓄型和借貸型家庭的貼現因子β′和β″，參考Zhang(2009)[4]、許志偉等(2011)設定的代表性家庭貼現因子0.98，由前文β′>β″，參考Iacoviello(2005)，設定β′和β″分別為0.99和0.95。企業家的貼現因子γ可以由企業家的內部收益率計算，12.9%的收益率也代表了國內項目的平均收益率，可以作為企業的內部收益率，故參考其研究，設定為0.886。對于借貸型家庭和企業的抵押貸款比例(Loan-to-valueRatio，LTV)m″和m的校準國內的相關研究較少，參考IacovielloandNeri(2010)的研究我們選取m″=0.75，m=0.5。對于勞動供給彈性η，已有文獻差別較大，薛鶴翔(2010)設定為6.16，王國靜和田國強等(2014)采用貝葉斯估計的結果是2.2329，裘翔和龍(2014)[5]將η的倒數設定為0.524，對應勞動供給彈性為1.9084，而Iacoviello(2005)、勛等(2011)將η校準為1.01，鑒于王國靜和田國強等(2014)、裘翔和龍(2014)[5]效應函數中還含有效用權重系數，我們設定η=1.01。對于折舊率的校準δ，ChowandLi(2002)估計的資本折舊率為0.04到0.056之間，許志偉等(2010)、胡永剛和劉方(2007)[6]選取季度折舊率為0.05，薛鶴翔(2010)設定的季度值為0.04，而王文甫(2010)、許偉和陳斌開(2009)[7]則根據資本年度折舊率10%算得的季度值折舊率為0.025，康立和龔六堂(2014)、王國靜和田國強(2014)等也設定為0.025，在此，根據多數文獻的做法選取δ=0.025，即年折舊10%。對于生產函數中資本份額的μ的校準，ChowandLi(2002)利用1952—1998年數據得到資本份額0.55，張軍(2002)利用不同的方法估計的資本份額為0.499，薛鶴翔(2010)和Heetal.(2007)估計結果為0.6，王國靜和田國強(2014)選取資本份額為0.5。但需要指出的是，這些研究對生產函數的設定，只是包括資本與勞動力兩部分，本文中資本包括房地產資本(ν)和其他資本，我們先校準總的資本份額為0.3288。結合后文貝葉斯估計的房地產以外資本份額為0.2988，故ν的校準值為0.03。對于參數住房效用權重j的校準已有文獻差別較大，王云清等(2013)設置的效用權重為0.0194，而勛等(2011)認為由于我國居民普遍接受居者有其屋的觀念故設置的效用權重較大為0.4，Iacoviello(2005)和IacovielloandNeri(2010)等分別設置為0.1和0.12，我們設置為0.2。對于家庭和企業的房地產調整成本φh和φe國內鮮有文獻，Iacoviello(2005)設定為0.2、0.2，考慮我國處于轉型期，我們設定為0.1、0.1。康立和龔六堂(2014)將資本的調整成本參數ψ設定為5，本文綜合以上文獻采用參數值2。本文參考AnandSchorfheide(2006)，使用貝葉斯方法對模型余下的相關參數進行估計。由于模型系統中包含四個外生沖擊，本文選如下四個觀測變量：產出(實際GDP)、通脹(CPI)、名義利率(銀行間市場7天同業拆借利率)和房價(實際房價)。為了確保數據的平穩性，實際GDP和房價經過季節調整和去趨勢化處理。由于國家統計局公布的房價的相關季度數據最早始于2000年1季度，故本文使用2000年1季度到2014年1季度數據對模型進行估計②。數據均來源于國家統計局。貝葉斯估計③事先要設定先驗分布，先驗分布包括分布函數和先驗均值和標準差的設定。分布函數我們通過參考Lubikandschorfheide(2007)、馬勇和陳雨露(2014)的研究設定。先驗均值和方差參考了前人的相關研究。價格黏性程度θ，也就是零售商價格調整速度，早期的研究如BGG(1999)，國內許志偉等(2010)、薛鶴翔(2010)和勛等(2011)的研究都采用θ=0.75，我們設定先驗均值為0.75，方差為0.05。由上文關于生產函數中資本份額的μ討論，我們設定其先驗均值為0.3。由于穩態時加成比例X=εε-1，其中ε為中間品的替代彈性，而許偉和陳斌開(2009)[7]取ε=6，價格加成比例X=1.2，價格加成20%，我們取先驗均值為1.2。其他參數先驗均值和方差的設定參考了Iaco-viello(2005)、IacovielloandNeri(2010)以及許偉和陳斌開(2009)[7]，我們將要估計的參數的先驗分布和貝葉斯估計的后驗均值及90%置信度的置信區間報告見表2。
三、數值模擬分析
我們采用比較模型經濟和實際經濟各變量之間矩的一致性來評價模型，這種方法被廣泛接受。常用矩有各宏觀經濟變量的標準差，這一矩是變量波動性或易變性的刻畫；各變量之間的一階自相關系數，這一矩特征用于描述變量的黏持性；還有各變量之間的相關性，這一矩表示各變量之間的共動性。將產出、房價進行季節調整①，然后對數化，進行HP濾波，最后計算原始數的相關系數和自相關系數，以及HP濾波后波動成分的標準差。我們通過分別模擬基準模型(上文建立和估計的模型)和m=m″=0他參數不變)的情形，之所以這樣做，是為了對比以為抵押品效應的存在提供經驗依據。我們用以下表格比較實際經濟與數值模擬經濟比較。從表3可以看出，與實際數據較為符合的是基準模型。基準模型中各經濟變量的標準差，與一、二階自相關系數以及與產出的相關系數更接近實際情況。這也證實了房地產市場中抵押品效應是存在的。為了進一步探討主要經濟變量波動的傳導機制及其動態特征以觀察金融加速機制效應，我們通過引入四種沖擊考察脈沖響應函數：貨幣政策沖擊、房地產偏好沖擊、供給沖擊和通脹沖擊。為了對比抵押品效應以考察金融加速機制，我們在同一響應圖像中對比了基準模型和不存在借貸約束的情況，此時，m=m″=0。四種沖擊的模擬結果如圖2至圖6所示，圖中橫坐標表示以季度為單位的時期，縱坐標表示相應變量偏離均衡值的百分點。圖1表示緊縮性貨幣政策(名義利率增加一個單位)沖擊對模型主要數量變量的影響。從圖1脈沖響應函數可以看出，對于緊縮性的貨幣政策沖擊，產出下降，基準模型第1季度產出下降0.0206，而不存在抵押品效應時(m=m″=0)第1季度產出下降0.0151，所以基準模型的產出比不存在抵押品效應時下降更多，受影響更大，但是在第6季度基本上都趨于0。同時也可以看到，緊縮性貨幣政策對通脹的沖擊，在有抵押品效應的模型中通脹水平下降的更多。經歷迅速下降后，第3季度變為0。特別指出，緊縮性貨幣政策對借貸型家庭部門消費影響明顯，峰值都出現在第1季度，有抵押品效應的模型中消費減少約0.0433，明顯大于基準模型的0.0158。在沒有抵押品的模型中，利率提高的沖擊下房價下降得更多。
對比脈沖響應函數發現，經濟變量表現出了明顯的小沖擊更大波動的金融加速器的作用。圖2顯示了一個正向1%的需求沖擊所產生的影響。我們發現不管是基準模型，還是無抵押品效應的模型，需求對房價影響較大，且持續時間最長，大概25個季度。而當m=m″=0需求沖擊對產出影響甚微，產出幾乎都保持在正常水平，但是在基準模型中，當需求沖擊發生后，產出波動較大，峰值出現在第一季度，達到0.0104，說明模型大大放大了需求沖擊對產出的影響。正向的需求沖擊下，基準模型產出出現了巨大波動，而無抵押模型中產出變化不大。需求沖擊下，房價迅速上升，在兩個情況下上升趨勢一樣，持續時間較長。兩個不同模型中，面對相同的需求沖擊，借貸型家庭的消費出現了截然相反的情況。基準模型借貸型家庭消費初期增加，后期迅速減少。而無抵押品存在時，借貸型家庭消費初期減少，之后變為0，回歸到正常水平。這說明對于借貸型家庭部門來說，房地產的財富效應非常明顯。圖3表示供給沖擊(技術沖擊)對產出、通脹的影響。正的技術沖擊導致產出增加以及通貨緊縮，且兩個模型產出和通脹的響應函數基本一致，峰值分別約為第2季度的0.025和第1季度的-0.014。由于中央銀行會對產出和通貨緊縮都做出反應，中央銀行會采取減息措施，導致房價上升，房價會在滯后一個季度即第2季度達到峰值0.04。借貸型家庭由于房價上漲，消費增加，且基準模型中借貸型家庭消費增加比m=m″=0情形多出0.01。圖4顯示了在成本沖擊(通脹沖擊)下主要經濟變量的響應函數。產出對于成本沖擊的響應表現為降低趨勢，在第4季度達到反向峰值約-0.04，兩種情況相差甚微。產出、利率、房價和借貸型家庭部門消費的脈沖響應函數都表現出了一定的駝峰狀。通脹壓力導致貨幣政策從緊，房價下降，且有抵押品效應時下降得更多。值得注意的是，借貸型家庭的消費在基準模型中下降得更多，第5季度出現峰值時比m=m″=0情形高約0.01。從以上分析也可以發現房地產的財富效應，也說明有抵押存在時表現出了金融加速器效應。如上所述，借貸型家庭帶來的金融摩擦(表現為抵押品效應)在經濟波動中非常重要。為了進一步驗證模型的穩健性，理論上可以做出如下推理：增加借貸型家庭比例，應該導致貨幣政策沖擊下資產價格變動更大，因此對借貸型家庭消費影響也更大。所以提高借貸型家庭比例(降低借貸型家庭部門比例)應該放大這種效果。我們給出了當α=0.2時(上文中根據貝葉斯估計值α=0.6706)，貨幣政策沖擊對主要經濟變量的影響的脈沖響應函數。圖5刻畫當無借貸型家庭部門比例下降到0.2之后貨幣政策對主要變量的沖擊。從表中可以看出緊縮性貨幣政策沖擊下，α=0.2時模型帶來的緊縮產出的效果更大，對通脹沖擊與產出類似。相對于基準模型，α=0.2時房價波動更大，初始時，房價都下降，在第3季度達到正向峰值0.0081，顯著大于基準模型的第5季度的0.0019。在緊縮政策的沖擊下，借貸型家庭的消費波動更大，第1季度基準模型為-0.0158，α=0.2時為-0.0376。響應函數結果與理論推理一致，證明了模型及結論的可靠性與穩健性。
2.2供求理論
房地產供求變化是房地產運行的主要形式，而房地產市場供求之間的對立關系及相互制約關系，又是可以通過房地產供給和需求之間的數量關系，結構關系及時空關系表現出來[27]。
（1）房地產供求之間的數量關系，即房地產數量供求之間的變化，它是供求對立運動的最基本的表現形式。
（2）房地產供求的結構關系，主要是各類質量、品種不同的房地產商品供求數量的構成及其比例關系。
（3）房地產供求的時空關系，一是指時間限制，由于房地產商品的生產需要一定的時間，因而在一定的時間內只能供給一定數量的房地產商品；由于房地產可供消費的時間較長，因而房地產的需求只能是一定時間內的需求。二是指空間限制，由于房地產供求受自然地理、交通運輸條件的制約，因而房地產市場的供求具有一定的空間限制。8供求理論是房地產市場研究的最基本的理論。供求關系的變化導致價格的漲落，反過來又刺激和抑制供給與需求。供求關系的變動與價格、競爭等有著密切的關系，他們之間相互聯系、相互制約、相互影響、相互作用，發揮各自的功能又共同發揮功能，以實現房地產市場對資源配置的基礎性作用[28]。市場的供求狀況，影響產品的均衡價格，圖2-1表示這一理論的基本含義。其X軸代表產品的數量，其Y軸代表產品的價格，DD表示需求曲線，SS表示供給曲線，兩條曲線的交匯點所對應的價格P即為均衡價格。土地的供求是決定房地產市場供求的最主要因素。由于土地空間位置的固定性以及資源的稀缺性，在一定的條件下，土地的供給是基本恒定的，表現為圖2-2就是供給曲線SS為一垂直X軸的直線，而需求曲線則是一條曲線，并且可以上下移動。因此我們說土地需求在一定的條件下決定土地價格如圖2-2所示。在一個城市和地區內，由于人口和經濟的發展，需求曲線DD可以向上平移到D1D1，其結果造成土地價格的總體上升。但是由于各種土地的用途可以改變，可以相互轉換，如工業用地可以轉為商業用地等，因此，就某種用途的土地來說，供給也是可以變化的。另外，由于政府管制和壟斷，土地的供給總量也是有彈性的。如果土地供給量增加即為XY圖2-1供求與均衡價格DDSSOPMYSSD1D1DDOX圖2-2土地供求9S2S2，則價格降低；如果土地供應量減少即為S1S1，則價格升高。如圖2-3所示。
2.3價格理論
在西方經濟學中，地價理論的基礎是：效用價值論、生產費用論和供求理論。認為地租是土地生產要素對產品及其價值所作的貢獻的報酬或認為地租是一種“經濟贏余”，是產品價格同工資、利息等生產費用之間的余額。而由于地租與地價一樣，其存在的基礎是土地的效用，即具有能滿足人類的需要、進行各種生產和消費活動的能力，因此從需求角度講，地租越來越被認為是地價的基礎。而地價最終還是決定于土地市場的供求狀況。又如“影子價格”理論認為，地價是土地資源得到合理配置的“預測價格”。它是從土地有限性出發，在一定的資源約束條件下，求出每增加一個單位土地資源可得到的最大經濟效益。這種方法主要是分析土地的機會成本，選擇最大效益的機會成本來確定土地價格。它一方面反映土地的勞動消耗，另一方面反映土地的稀缺程度（供求關系）。在馬克思的地價理論中，土地價格的實質是地租的資本化。具體地說，土地雖然不是勞動產品，沒有價值，但卻有使用價值，土地能為人類永續提品和服務。在土地所有權壟斷的條件下，地租的占有是土地所有權借以實現的經濟形式。正是因為有地租，才會產生土地價格。這里所說的土地價格的實質就是按一定利率還原的地租，用公式表示為：地價=地租/利率。這里的地租是廣義的地租，即包括真正的地租（為使用土地本身而支付的貨幣額）、土地資本折舊和利息等部分在內的租金。因此，馬克思的地價理論是以科學的勞動價值論、剩余價值論和生產價格論為基礎，同時又是剩余價值理論的有機組成部分[29]。房地產商品的價值是價格形式的基礎，價格圍繞價值上下波動。若價格高于價值，投資者就會向房地產業增加投資或有新的投資者加入，導致房地產供給增加，形成供給大于需求的局面。此時，價格又會下跌，投資者也相應減少，直至供求關系達到新的平衡。對消費者來說，由于價格過高，抑制了房地產消費，因而呈現供大于求，從而導致價格下跌，直至供求關系達到平衡[30]。相反，若價格低于價值，投資者就會對房地產業YOXDDSSS1S1S2S2圖2-3土地供給彈性價格10減少投資或投資者減少，導致房地產供給減少，形成供給小于需求的局面。這時價格又會上升，投資相應上升，投資者數量相應增加，直至供求關系達到平衡。同時，消費者會增加房地產消費，使房地產需求增大，形成供給小于需求，從而導致價格上升，直至供求關系達到平衡，價格與價值相符。房地產價格是指在房屋建筑，建設用地開發以及經營過程中，凝結在房地產商品中活勞動與物化勞動價值量的貨幣表現形式。房地產價格的高低，對廣大居民的購買力有直接的影響，進而也就影響著房地產市場的供求情況。
2.4競爭理論
在市場經濟條件下，從事房地產開發經營的目的是為了獲得更大限度的利潤，為了達到這一目的，在房地產交易主體之間勢必產生賣者與賣者，買者與買者之間的激烈競爭，從而對房地產開發經營形成強大的外在壓力。競爭機制是房地產供求關系，價格高低，利潤高低之間相互制約相互協調的內在聯系，其功能在于對房地產開發企業產生一種強大的壓力，使供求機制和價格機制的功能得以充分發揮。競爭的結果是優勝劣汰，實現資源的最優配置和生產要素的優化組合[31,32]。房地產市場的競爭方式主要有價格競爭和非價格競爭。價格競爭的基本方式，主要通過價格競爭，迫使生產者不斷擴大生產規模和經營規模，降低物質消耗和生產費用，力爭在市場中實現自身的價值。非價格競爭主要包括技術，質量，宣傳，服務等形式競爭，取得消費者的信任，以擴大市場占有率，排斥其他競爭者。
2.5房地產市場供求預測
房地產投資者在作出投資決策之前，必然要對房地產市場進行一個全面的調查、分析和預測。房地產市場預測是指通過對房地產市場的調查，運用科學的方法和手段，根據調查提供的數據和資料，對房地產市場的未來及變化趨勢進行預測和判斷，以滿足確定未來房地產市場經營目標和行動計劃的需要。
2.5.1房地產市場預測的必要性
（1）房地產市場預測有利于平衡和滿足社會對房地產的需要社會生產的目的是為了不斷滿足人們日益增長的物質和文化生活的需要，而人們生活的需要又由收入水平的提高、人口的增長、消費習慣的改變而改變。為此，要使人們對房地產的需要得到充分滿足，就必須進行科學的推算和估計。
（2）房地產市場預測有利于制定科學的開發經營計劃通過房地產市場預測，可以了解房地產市場發展變化的趨勢，以及對房地產企業開發經營活動所帶來的影響，從而指導企業自覺按照市場規律辦事，為制定科學的計劃和開發經營決策提供依據。
（3）房地產市場有利于改善經營管理，提高經濟效益11在商品經濟條件下，房地產企業的生存和發展與房地產市場息息相關，而房地產市場又是瞬息萬變的，只有通過房地產市場預測，掌握大量的房地產市場信息和數據資料，才能不斷的改善經營管理，提高經濟效益。
2.5.2房地產市場預測的種類
二、貴陽市房地產市場監管存在的問題
貴陽市房地產市場雖然成穩定的增長，但是也存在諸多問題，特別是在監管方面存在的問題異常突出，主要體現在以下幾個方面：
（一）監管體系不明朗，監管效力分散
貴陽市現行的房地產監管措施多是由各部門結合國家多部委下達的通知，針對為各階段市場調控需要分頭制定而出臺的，行業所涉及的房管、建設、規劃、國土、稅務、銀行、工商等部門各有監管辦法或規定，條款關聯度不高，下發時間跨度較大，顯得整個市場監管體系不夠明朗。由此也導致了各部門間各自獨立監管、信息互通不暢、市場監管效力分散。雖也組織多部門聯合監管活動，圍繞房地產項目審批、開發、交易等環節進行監管審查，但由于活動時間短，收效只是一時，在長遠的監管效用中收效甚微。
（二）房地產監管信息平臺不完善
房地產監管信息平臺包括內部平臺和外部平臺。內部平臺主要為管理部門提供房地產監管的數據及信息的監管平臺。外部平臺是指監管部門面向公眾能及時快捷地了解房地產市場信息，同時，監管部門迅速將反饋意見進行處理。目前在貴陽市，房地產監管信息外部平臺主要是貴陽市住房和城鄉建設局所設立的房地產市場監管處設立的網站和貴陽住宅與房地產信息網。前者網站共設立了最新工作信息、公示公告、資料下載、部門介紹五個欄目，這五個欄目中的信息均為2006~2009年的內容，沒有一條2014至2010年的監管信息，每個欄目中的信息內容少，沒有及時更新，嚴重的影響公眾對監管政策、制度的知情權。不理于監管的實行。
（三）監管部門的執行力不夠
房地產市場包含了房地產從生產銷售到售后服務的全過程，是涉及土地、拆遷、規劃、融資、建筑等部門的龐大系統工程，任何一個環節出現問題，都會影響房地產的發展。因房地產市場涉面廣，監管部門很難做到全方面有效的監管，很多環節并沒有真正的監管到位。
（四）監管不當造成存在爛樓現象
貴陽市房地產市場監管中，一直存在較大漏洞，不但未能發揮監管其應有的作用、有時甚至由于操作不當，影響了公眾的日常生活。貴陽市房地產市場存在因監管不當，造成許多樓盤存在質量問題。如：世紀城、大正雨曦城等許多樓盤都存在墻壁出現裂縫，墻壁漏水等諸多房屋的質量問題，這說明監管部門在驗收房屋時，驗收沒有仔細到位，而且出現這些問題的部分樓盤，監管部門未要求房開商限期整改，使得公眾的合法權益得不到保障。
三、完善貴陽市房地產市場監管的對策
（一）推進房地產市場監管體制改革
貴陽市房地產市場監管涉及多方面的工作，客觀上需要一個統籌全面的工作的機構，這樣有利于解決政策互相抵觸的問題。在實踐中，可以成立議事協調機構，包括貴陽市住房與城鄉建設局、貴陽市國土資源局、貴陽市國家發展與改革委員會等部門的領導組成，由分管經濟工作的領導組織協調各部門的監管工作。這樣在政策制定時，與相關部門協商，保證政策之間的協調。
（二）加強房地產監管信息平臺建設
貴陽市房地產監管信息平臺可以對房地產市場的信息進行收集、整理和分析，依靠一定的信息技術手段，監管信息并形成反饋機制和決策機制。貴陽市房地產監管信息平臺主要應提供供地、建造、銷售、再銷售等方面的信息。信息要及時進行更新，并需要增加在線辦事和公眾參與的功能。這樣不僅能增加監管的透明度，還能有利于公眾辦理房地產相關方面的事宜，并且為監管部門決策和制定政策提供依據。
（三）構建房地產市場監管問責制度
通過完善問責體系和問責制度，進一步健全監管機構職責體系。首先要明確劃分各監管部門和監管人員的權責界限，確定官員問責標準。其次要加大同部門問責力度，并且對不同監管部門有連帶責任的也要問責。最后要完善貴陽市房地產市場監管問責的法律法規。具體來說，比如執行差別化住房信貸、不到位，房地產相關稅收征管不力，個人住房信息系統建設滯后等問題，要對相關負責人相關部門進行問責。
（四）監管部門不定期抽查
為了確保市場穩定，各相關監管部門應不定期組織抽查，加強開發建設、預售等環節動態監管。對存在問題的責令限期整改，逾期不改的給予相應處理，作為不良經營行為記錄其信用檔案，并向社會曝光。
（五）完善房地產商品住房預售監管制度
貴陽市監管部門要嚴格商品住房預售許可管理，房開商應當按照預售方案售房，預售方案中若有主要內容發生變更的，應當報主管部門備案并公示，并且預售資金要全部納入監管賬戶，確保用于項目工程建設。以防止部分房開商樓盤未支付施工方款項，而樓盤卻已賣出。若房開商因有種原因無法支付施工方款項，而導致施工方阻止戶主入住。例如：大正雨曦城M棟戶主購房多年，卻因房開商無法支付施工方尾款，導致施工方阻止戶主入住。目前此問題依舊沒有得到妥善的解決。監管部門將預售資金要全部納入監管賬戶，不僅確保用于項目工程建設，而且能確保戶主享受及時入住應有的權利。
為百姓提供一個寬敞明亮的交易大廳，設置辦理各種交易手續一條龍服務辦公窗口，包括公證、稅務、銀行等，為人們辦理各種交易手續提供便利；設立咨詢服務臺，解答辦事流程及各種政策問題；提供辦事等候坐椅，便于人們休息；安裝自動叫號機，保證交易秩序井然；設置綠色通道，為老弱病殘孕提供優先服務。
2.加強設備、資源、信息建設
辦公窗口和咨詢服務臺配備電腦、打印、掃描等電子辦公設備，通過局域網聯網達到信息資源共享的目的，為受理查詢，房地產價值評估，交納契稅等業務提供信息資源，從而提高工作效率，也為百姓查詢房產信息提供了信息平臺。
3.保障交易大廳的安全，定期進行消防安全檢查和演練
對交易大廳的電線和消防管線要定期進行更換，排除能使火災等事故發生的安全隱患，同時還要定期組織保安及工作人員進行消防演練，包括滅火器和消防栓的使用、報警方式及安全撤離等等，以免發生險情時出現慌亂。
4.交易大廳內全面禁煙，創建無煙大廳
面對諸多百姓，我們積極宣傳公共場所禁煙的目的和重要性，同時加派保安力量，在大廳內定時巡邏，針對重點區域進行重點看守，達到控煙效果，保證大廳的清新環境。
二、加強房地產交易市場軟環境建設
1.要做到辦事公平
公平是和諧的基礎，作為窗口服務人員，要牢固樹立公平辦事的理念，對待每個辦事人，都要一視同仁，從公平出發，牢固把握標準、尺度，不能厚此薄彼，不搞遠近親疏，能提供便利的盡量給予便利，不斷提高服務窗口公平辦事的能力和水平，并把公平變成做人的原則和自覺行動，努力建設一個公平的有和諧氛圍的服務窗口。
2.要做到講究原則
“不以規矩無以成方圓”，原則是做人的立身之本，是行事的基本要求。作為窗口服務工作人員，首先要樹立講原則、守規矩的意識，自覺遵守和維護交易市場的各項規章制度和工作紀律。在窗口工作中要嚴格按程序辦事，按法律規章辦事，自覺把政府賦予的職能履行到位，努力建設一個講原則的服務窗口。
3.要做到誠實守信
誠信是人性的道德底線，是人格的內在魅力。窗口服務人員首先要做一個誠實守信的人，要言行一致，表里如一，給服務對象的承諾要做到言必信，行必果，以誠信樹立服務窗口的威信。窗口工作人員之間也要以誠相待，以心換心，以情感人，彼此成為工作上的同事，生活上的朋友，齊心協力做好本職工作，努力建設一個誠信的服務窗口。
4.要做到寬容大度
寬容是一種人生智慧和美德，更是維系人與人之間的親密聯系的橋梁和紐帶。每個人的性格、風格都各不相同，對事情的想法和處理問題的方法也不一定一樣，古人說的好：海納百川，有容乃大。能夠很好地與有不同意見的人一道合作共事，需要寬容和大度。我們作為窗口服務人員首先要學會換位思考，尊重辦事人、包容辦事人，容納和尊重辦事人的不同意見、不同個性、不同習慣和不同文化，要有容人之短的胸懷，容人之異的肚量，努力建設一個和諧的服務窗口。
5.要做到理解溝通
理解是一種文化，一種集忍讓、溝通為一體的良好品格。它不是沒有立場、沒有原則的讓步，而是大事講原則，小事講風格。因此，窗口工作人員之間共事要做到不斤斤計較，不耿耿于懷，坦誠對待分歧，加強聯系溝通，發現問題相互提醒，發現不足相互補充，在合作中加強理解，在共事中相互磨合，在理解中求得和諧，努力建設一個團結的服務窗口。
6.要做到注重小節
小節就像一面鏡子，越是點滴小事，越能折射人的品質，反映人的思想境界、修養和靈魂。窗口服務人員在日常工作中，不能感情用事，不該辦理的堅決不辦，決不能錯誤的認為吃一點、喝一點、拿一點，都是一些是小節問題，殊不知，這些小節問題最終會授人以柄，成為某些懷有不良目的、牟取非法利益人的籌碼。因此窗口服務人員要時刻保持清醒的頭腦，凈化生活圈，管住小節，珍惜名節，重形象，講分寸，努力建設一個廉潔的服務窗口。
上海房地產市場從1999—2003年回暖，到2003—2005年初房價的“瘋漲”，2005年6月—2007年4月其間出現短暫“停滯”，2007年5月以來，房價又開始緩步上揚，雖然期間政府陸續出臺了限制房價過快上漲的信貸、土地和稅收政策，但效果都不明顯。上海房產市場存在兩個現狀：漲得快、漲幅高。
上海房地產價格居高不下的根本原因是什么？房地產的未來是否能走上可持續發展道路？防范房地產泡沫有何良策？本文對此進行探討。
一、房地產的特征
所謂房地產，即房產與地產的合稱。房地產同其他商品一樣，既有商品的一般屬性，又有其特殊屬性。具體可從物理、經濟和社會三個角度來分析房地產所具有的特征。
（一）房地產的物理特征
1、固定性。房地產從其建造的那一天起，都固定在一定的地方，房地產的固定性是不變的。
2、單件性。由于每幢房屋的用途不同，所處的地理位置不同，通常不能像其他普通商品那樣按照同一套圖紙大量復制。
3、耐久性。房屋的壽命一般在50年左右，甚至更長。
（二）房屋的經濟特征
房屋的經濟特征為：房產價值和地產價值具有結合性，包括建造房屋的人工、材料及土地的使用代價等；房地產開發周期長，投資大，房地產投資的流動性較差；隨著社會的發展，人口的增加和經濟的繁榮，對房地產的需求日益增長，房地產的長期供不應求導致房地產價格總的趨勢呈不斷上漲。
（三）房地產的社會特征
房地產的社會特征是指房地產在法律，制度等方面表現出來的特征。房地產的社會特征為：房地產在開發過程中涉及到復雜的法律關系；房產往往受到福利制度和社會保障制度的影響。
二、上海房地產市場的現狀
（一）房屋建造市場持續發展
據國家統計局網站近日的數據顯示，一季度，上海市建筑業生產保持較平穩增長。本年完成建筑業總產值373.06億元，增長10.4%；房屋建筑竣工面積636.07萬平方米，增長8.6%。總體上反映出房屋供應量在增長。
（二）2007年上半年住宅價格及成交量均緩步上揚
上海2007年上半年的房價呈緩步上升的趨勢，據上海易局研究院提供的研究報告顯示，4月上海樓市的成交量245萬平方米，其中商品住宅成交面積170萬平方米，明顯呈上升態勢。根據焦點網的統計資料，4月全市至少有20多個樓盤出現不同幅度的上漲，其中部分樓盤漲幅如表1所示：
（三）預計2007年下半年房地產走勢總體上房價仍將持續上揚
首先，土地供應越來越緊張，土地成本費用在成倍增加，國家稅收的增加等；其次，房屋建設周期長，供求格局短期內不會改變；第三，保障性住房供給不足；第四，從需求角度看，經濟的發展和城市化進程加快，將產生大量房屋需求。
（四）上海房地產存在一定的泡沫現象
上海房產市場將穩步發展，房價將持續上漲，但也反映出上海房地產存在一定的泡沫，表現在商品樓盤內的空房率相當的高，入住率很低，據香梅花園的物業部統計數據顯示，香梅花園2007年的入住率只有50%，而盛世年華的入住率更低，僅40%左右。
三、上海房產居高不下的原因
上海是一個國際性大都市，也是中國的經濟中心之一，隨著許多有實力的大型房地產公司進入上海房產市場，國際資本繼續看好上海，投資上海，加快上海經濟的發展，加上各方市場參與者的心理預期，最終導致上海房產價格居高不下的現狀。
（一）大與小：行業調整，壟斷性增強
2005年以來，調控政策通過提高土地出讓金、開發企業自有資本金等門檻，尤其是2006年以來土地、資金開始向資信較好的大型房企集中，房產行業越來越呈現規模性、壟斷性和資本加速聚集的特性。
（二）堵與疏：一手硬，一手軟
導致房價居高不下的第二個原因是樓市調控政策在落地執行中出現的“重堵輕疏”現象。在2006年出臺的政策中，“90/70”政策以及鼓勵建設經濟適用房、廉租房的相關措施重在“疏解”自住、改善型需求，而其余稅收、房貸、外資購房設限政策則重在“堵截”投資型需求。
總體上“堵截”型政策執行得還算到位，“疏解”型政策的執行則喜憂參半。一方面，經濟適用房投資持續下降的趨勢開始得到扭轉。今年第一季度全國住宅投資同比增長30.4%，其中經濟適用房投資同比增長41.6%。另一方面，開發結構仍不合理。在房地產開發投資明顯反彈的情況下，本應朝小戶型占比70%方向發展的“90/70”政策遠未完全落實。而城鎮居民對住房的增量需求和改善需求趨于雙旺。一季度，全國新建商品住宅銷售面積是竣工面積的1.9倍。同時，商品住宅空置面積同比下降1.2%。發展改革委固定資產投資司指出：“這表明市場需求依然比較旺盛。特別是一些中心城市，供需矛盾更加突出。”
（三）內與外：寧可賣地售股，不愿降價
去年樓市調控政策接踵而至，年初又明確要清算土地增值稅，但并未出現房地產企業加快推盤、降價銷售的現象，業內人士認為，原因之一，與外資乘機大量進入國內房地產市場有關。統計顯示，一季度房地產開發到位資金中，利用外資131.27億元，同比增長154.4%。外資的進入，使得國內開發商在銀根緊縮的局面下，改變融資渠道，或出讓項目公司的股權，或出售土地，換取外資注入。“寧可賣地售股，不愿降價”成了房地產開發企業的唯一選擇。
（四）理想與現實：放棄房地產支柱地位的艱難
“堵”“疏”不平衡導致市場供求難以改觀，而行業內的壟斷趨勢、外資加快進入，則加劇了局面的嚴重性。解決問題的關鍵在于調節市場的供求狀況，特別是緩解需求。房地產行業對GDP與地方財政的巨大貢獻令他們對調控舉棋不定。而可能是調控中最有效用的住房保障政策則要求：地方政府自掏腰包來抑制地方經濟中最賺錢的一個行業。針對地方政府“調控猶豫癥”，發展改革委宏觀經濟研究院建議大幅度調整房地產發展政策，放棄房地產支柱地位，徹底改變房地產依賴型的經濟模式。要根治樓市積弊，推出調整政策及考核指標的適當的舉措已不可避免。
（五）市場預期
預期未來房地產價格上升是投機性房地產需求產生的根本原因。上海房地產價格飆升是因為對上海房地產價格上升的預期導致的。
第一階段大致是從2001年到2003年，上海房價理性上升階段。由于北京成功獲得2008年奧運會的舉辦權、上海成功獲得2010年世博會的舉辦權、上海爭創國際經濟、貿易和航運四個中心和國際化大都市等一系列利好因素，促使國際、國內都形成了上海房價必然上漲的預期。第二階段是從2003年到現在，上海房價非理性膨脹階段，三年時間，上海房價上升幾乎達一倍。這一階段的預期更為根本和復雜，不只是簡單的或事件所能比。
（六）其他各方因素
首先，地方政府并不希望房價下跌，房價的下落，上海經濟支柱產業就會失去支撐，經濟就會出現衰退。其次，房地產開發商不希望房價下跌。因為根據購房者“買漲不買跌”的原理，房價一旦下降就會馬上讓市場形成房價繼續下跌的預期，購房戶就會持幣觀望，造成實際成交量急劇萎縮，使得開發商既不能獲得預期高額利潤，也可能使部分開發商虧本，甚至破產。第三，銀行不希望房價下跌。房價一旦下跌，銀行早幾年瘋狂貸款給房地產商與民眾住房消費信貸的優質資產就會成了泡影。如果房價下跌真的發生了，不僅會給銀行造成危機也可能給整個社會經濟帶來大災難。第四，已購買戶不希望房價下跌。上海房價居高不下形成是一系列復雜因素綜合作用的結果。
四、應對措施
當前一些城市房價過高是不正常的，必須堅持對房地產市場進行調控和治理，這是政府的責任也是社會的責任，也包括房地產商的責任，而且房價過高原因是復雜的，有商品房供應不足的原因，有開發商利潤不夠的原因，有地價商品房不夠的原因，有投資性投機性的原因，也有超前消費的原因，政府控制乏力的原因，因而要多管齊下來抑制房價過高過快增長的現象。
（一）加大供應穩定房價
國務院副總理曾培炎，指出了下一步宏觀調控的四個方向：一是加大住房供應力度。二是努力調控住房需求。三是著力解決低收入家庭住房問題。四是繼續規范房地產市場秩序。
其中，“加大住房供應力度”一說，是近幾年來首次提及的。首先，在繼續控制固定資產投資的同時，適度增加住房投資。第二，在繼續收緊地根的同時，適度增加住房用地。第三，將適度增加住房投資和適度增加住房用地，重點落實在普通商品住房和住房保障兩個方面。第四，要允許商業金融機構在一定年限內，向開發普通商品住房和保障性住房的機構，實行較低門檻的優惠性開發貸款。政府引導他們向普通商品住房和保障性住房開發貸款，既解決普通商品住房和保障性住房開發資金的緊缺，也解決商業金融機構資金壓庫的苦惱。
（二）抑制投資需求
一方面，控制商品房超前消費，特別是投資投機性需求；另一方面要加強普通廉租房的管理，并且政府用責任保障住房，廉租房就是提供保障的形式之一。
（三）增加小戶型住宅
對普遍收入不高大多數老百姓來說，買大戶型住宅是不現實的，推廣小戶型，將惠及更多家庭。要承認國情堅持提倡節約型的消費，反對奢侈性的消費模式。
五、結束語
通過上述對上海房地產現狀及原因的分析得出，上海房地產市場隨著其本身進一步的市場化、國際化，上海房價繼續走高將不可避免。但如何防止出現過度投機、嚴重的泡沫化，保證房地產市場能健康、持續、穩定的發展，是政府、房地產企業等參與各方共同努力的方向，任重道遠。
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一、引言
房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。
房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的發展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。
二、房地產行業概述
（一）房地產業的概念
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建筑的生產任務。
（二）房地產業的分類
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。
房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。
房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變為建設熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續開發等。
房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、的經營活動。
物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。
（三）房地產業在國民經濟中的作用
房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產市場發展現狀及存在的問題
我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產的總體規模越來越大
第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發規模快速增長。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。
（二）地區發展不平衡
第一，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產市場發展趨勢分析
我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。
第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。
第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件；第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。
第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產市場在現有階段的基礎上將會得到更進一步的發展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產市場整體發展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
②以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續的發展。
③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。
④加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
（二）市場供給趨勢
在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。(論文)
配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。
（四）房地產服務加強
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
（五）合理利用資源實現可持續發展
可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
五、推動我國房地產業發展的建議
（一）土地市場規范化
土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。
第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。
第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。
第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。
（三）引導房地產企業開展多元化產品服務
有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。
第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。
第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產市場體系
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。
（五）加強政府宏觀調控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。
第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。
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一、美國房地產市場的監測機構
（一）政府機構
美國從事房地產市場監測的政府機構主要是普查局（USCensusBureau）。
普查局除了每十年進行一次人口普查外，每五年還要對經濟活動和州以及地方政府進行一次普查，每年普查局還要進行100多項其他調查。普查和調查的目的是為了從個人和單位收集統計信息，匯總成統計數據。普查局的局長由總統任命，同時還需得到參議院的確認。
（二）行業組織與協會
1.全美房地產協會（NationalAssociationofRealtors,NAR）。全美房地產協會在20世紀70年代初就擁有40多萬名會員而成為美國最大的貿易協會。現在該協會的會員總數已超過85萬，在50個州及關島、波多黎各等托管地建有州協會（stateassociation），在全國1500多個地方建有地方協會（localassociation）。
2.全美住房建筑商協會（NationalAssociationofHomeBuilders，NAHB）。全美住房建筑商協會公布的數據主要包括住房市場指數（HousingMarketIndex，HMI）和住房機會指數（HousingOpportunityIndex，HOI）等。該協會總部位于華盛頓，首要的目標是為所有的消費者提供擁有安全、體面和負擔得起的住宅的機會，改善房地產行業和建筑行業的經營環境。
3.按揭銀行家協會(MortgageBankersAssociation,MBA)。按揭銀行家協會公布的數據主要包括周按揭貸款調查（WeeklyApplicationsSurvey）和各種住房按揭貸款的利率等。該協會是代表雇傭50名員工以上、分布在全國每個社區的房地產金融業的國家級協會，總部位于首都華盛頓。按揭銀行家協會的最高決策層是其董事會，由21人組成，負責管理協會的一般事務。
二、各監測機構公布的房地產市場數據
1.建筑支出。建筑支出統計的是在特定時段安裝或建設的建筑的價值，包括原材料成本、勞動力成本、建筑設備租金、建筑商利潤、建筑設計和工程成本、項目管理成本、建筑期間的利息與稅金支出。
建筑支出報告中的數據分為總建筑支出、私人建筑支出與公共建筑支出三部分，其中總建筑支出統計的是在特定時段內某工程所有項目的價值總和，而不管個體項目何時開始或工程款何時支付給建筑商。
2.新房開工。普查局每月公布新住宅建筑報告，報告的內容主要包括新房開工許可數量、已經許可但尚未開工的數量、新房開工數量、在建數量和完工數量。新住宅建筑報告不包括旅館、大學宿舍等集體居住建筑以及移動住宅。
當住宅的奠基工作開始時即計入當月的新房開工統計，該項統計始于1992年9月，包括在原宅基基礎上的完全重建項目。美國并非各地都需新房開工許可，但新房開工數量包括那些不需要許可的住宅項目。
3.住房空置率和自有住房比率。住房空置率和自有住房比率被公共和私人部門廣泛運用，從而判斷是否需要增加新的房地產項目，此外，出租用房空置率還是用于預測未來經濟走勢的先行指數的組成部分。
住房空置率和自有住房比率季度報告于每季度結束后下月的最后一周公布，年度數據在四季度報告發表后公布。
4.簽約未交付房屋銷售。全美房地產協會從大房地產經紀商處獲得簽約未交付房屋銷售數據，樣本數量達到舊房銷售統計樣本的一半，相當于所有交易數量的20%。目前有一些住房數據被視為房地產市場的先行指標，如新房開工、住房按揭貸款申請和新房銷售等。但這些指標與舊房銷售的統計關系并不令人滿意。例如，新房銷售占所有房地產交易的15%左右，由于其基于上月簽訂的購房合約，因此被視為先行指數，但新房銷售樣本規模較小，數據的波動性大，要多個月的數據才能看出趨勢。
因簽約未交付房屋銷售反映的是實際舊房銷售，因此PHSI是未來房屋銷售活動的準確和可靠的指標，經全美房地產協會統計，超過80%的簽約未交付房屋銷售在兩個月內結算交付，剩下的20%中決大多數在3—4個月內結算交付。
以2001年的簽約未交付房屋銷售平均數量計算的指數值為100，全美房地產協會在每月的第一周公布兩月前的PHSI，除全國的指數外，還包括四個地區的指數。
5.新房銷售。新房銷售報告每月由普查局公布，目的是提供私有、單家庭住宅銷售的統計數據，報告的內容包括：新單家庭住宅的銷售數量、新單家庭住宅待售的數量和已銷售新房的中位價格與平均價格。
一旦簽訂銷售合同或接受定金，該新房就被認為已銷售，而不管房屋是處于尚未動工、在建或已完工階段。新房銷售調查并不跟蹤至房產最終交付，即使最終交易未完結，該房屋也被認為已銷售。
新房銷售調查中的價格是買賣雙方在第一次合同簽署時或交付定金時約定的價格，不包括訂單變化或其他因素引發的價格變化。新房銷售的歷史數據起始于1963年，除公布全國的總量外，還公布東北部、中西部、南部和西部的地區數據。
普查局的當地統計人員訪問樣本建筑許可辦公室，抽取建筑許可樣本，并跟蹤這些建筑是否開工、完工和出售。
6.舊房銷售。舊房銷售占美國房地產銷售總量的85%，因此，全美房地產協會公布的舊房銷售數據是衡量住宅市場發展趨勢的主要依據。每月的25日左右，全美房地產協會公布全國和四個地區的單家庭獨立住宅（SingleFamilyHouse）舊房的銷售數量和價格數據。NAR網站上公布的舊房銷售報告包括最近12個月的月度數據以及最近三年的年度數據，其他歷史數據需要付費購買。
地方協會每月向NAR的研究部報送舊房銷售數據，調查占舊房銷售總量的30%～40%，并且只有已交付的舊房才被納入統計范圍。全美房地產協會每季公布的各州舊房銷售報告是基于所有700多家地方協會的調查數據，而每月公布的舊房銷售指標是基于160家地方協會的樣本調查數據。
舊房銷售數量數據要經過季節調整并折算成年度數字以利于月度和季度之間作出比較。特定月份的年率數據代表如果該月的銷售速度能夠連續維持12個月的總銷售數量。
7.全美住房建筑商協會調查。全美住房建筑商協會（NAHB）通過調查公布的指數主要包括：NAHB-WellFargo房地產市場指數（NAHB-WellFargoHousingMarketIndex,HMI）、NAHB-WellFargo住房機會指數（NAHB-WellFargoHousingOpportunityIndex,HOI）和房屋改建市場指數（RemodelingMarketIndex,RMI）。
HMI基于全美住房建筑商協會每月對其會員的調查，特別是單家庭住宅部門，反映房地產業的脈搏，調查讓會員對總體經濟狀況和房地產市場狀況進行評級。HMI是對不同擴散指數（diffusionindices）的加權平均，包括當前新房銷售、未來6個月的新房銷售和可能購新房的交易。前兩項的評級分為好、一般和差三等，后一項的評級分為非常高、高、平均、低和很低五等。當前新房銷售的權重為0.5920，未來6個月新房銷售的權重為0.1358，可能購新房的交易的權重為0.2722。中國-HOI的定義為當地中等收入的家庭按照標準按揭貸款條件可以買得起的住房銷售比重。因此構成HOI的兩大因素為收入和住房成本。收入方面，NAHB住房與城市發展部公布的都市地區家庭中等年收入估計，NAHB假設家庭能承擔將28%的總收入用于供房，這是按揭行業的傳統假設，該估計值再除以12可以得到每月的數據。住房成本方面，NAHB每月從第一美國不動產經紀公司（FirstAmericanRealEstateSolutions）處獲得交易記錄數據，包括各州、縣的房產銷售時間和價格等。房主每月需償還的本金和利息按照30年期固定利率按揭貸款和10%的首期假設來計算。在本金和利息之外，住房成本還包括當期的物業稅和物業保險。HOI即是都市地區每月可供房的收入超過月住房成本的記錄比重。中國
2001年住宅改建市場規模達到了1530億美元，相當于GDP的2%和住房總支出的2/5。未來十年，住宅改建市場的年增長速度至少將達到5%，在此期間該市場的規模甚至將超過新房市場的規模。NAHB的房屋改建市場指數基于對房屋改建商的調查，并正成為該行業的衡量標準。NAHB通過向15000個房屋改建商發放調查問卷，最終選中約2000家改建商作為樣本。NAHB的調查產生兩個指數來描繪住宅改建市場狀況，一是現期市場條件指數（CurrentMarketConditionsIndex），二是未來預期指數（FutureExpectationsIndex）。
8.周按揭貸款申請調查。周按揭貸款申請調查由按揭銀行家協會進行并向訂閱者公布詳細的調查數據，該調查共包含15項指標，覆蓋固定利率和可調整利率的購房及再融資常規和政府貸款申請情況。報告的內容還包括與前一周、前一月和前一年相比按揭貸款的數量和金額的百分比變化，此外還有平均貸款規模、平均合約利率水平、再融資和浮息按揭貸款數量與金額占按揭貸款總量的比重等數據。報告公布的指數分別為經過季節調整和未經季節調整的市場指數（MarketIndex）、購買指數（PurchaseIndex）、再融資指數（RefinanceIndex）、固定利率按揭/可調整利率按揭指數（FRM/ARMIndex）、常規指數（ConventionalIndex）和政府指數（GovernmentIndex）。
周按揭貸款申請調查報告每周三公布，反映此前一周的按揭貸款申請情況，歷史數據可以一直追溯到1990年。
9.按揭貸款利率。按揭銀行家協會為讓其會員和業內人士了解房地產金融的市場環境定期公布和更新一系列的按揭貸款市場利率數據，主要包括：1990年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1990年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率，房迪美公司通過主要按揭貸款市場調查（FreddieMacWeeklyPrimaryMortgageMarketSurvey,PMMS）后公布的數據,分別為1971年至今的30年期固定利率按揭貸款月平均利率、1991年至今的15年期固定利率按揭貸款月平均利率、1984年至今的1年期可調整利率按揭貸款月平均利率、1999年至今的每周常規按揭貸款利率和1984年至今的月度可調整利率按揭貸款指數（ARMIndexes）。
房迪美公司的主要按揭貸款市場調查始于1971年4月，通過對全國各按揭貸款發放機構的調查來計算30年期固定利率按揭貸款的平均利率。
參考文獻：
二項目SWOT分析及項目定位整體策略
1項目SWOT分析
1）優勢（S）。項目位于高新片區核心位置，地理位置較為優越。周邊配套齊全，交通便捷，3min可至經十路，可達性良好。生態自然環境優越，地塊南側傍山，具備較好的山體景觀資源，空氣清新，宜于居住。中海地產具有良好的品牌優勢，在濟南連續4年銷售金額第一名，品牌在濟南有較強影響力。
2）劣勢（W）。土地成本劣勢，從成本測算角度分析，本項目地價比區域內主要競品項目地價成本高出200～1000元/m2。從區域內12年以來成交的土地來看，未來主要競品保利華庭、萬科城均低于我公司項目。其他區域內競品項目拿地較早，地價全部在3000元/m2以下，而我公司項目拿地價格為3943元/m2，土地成本劣勢明顯。配套成本較高，按征地條約須無償建設小學、幼兒園，建設費用5500～6500萬元，增加了項目成本壓力。小學、幼兒園處于社區中央位置，噪音問題突出，影響社區品質。
3）機會（O）。濟南東部持續快速發展，漢峪金谷、總部基地等重點項目將相繼竣工，大量高新產業、金融企業將涌入高新區，區域內購買力將持續旺盛，具有良好的片區發展前景。項目配套建設幼兒園和小學，社區內具備引入濟南市名校的可能性，教育資源配套完善。與本項目僅相鄰500m的國華印象項目，定位為150m2以上大戶型產品，但開盤至今銷售速度緩慢，項目定位欠妥，為本項目大戶型的開發提供了機會。
4）威脅（T）。在土地成本較高的前提下，為實現較高利潤率必須開發高端物業，但因宏觀調控的影響，消費者對于房地產市場的觀望心態較為濃厚，對高端物業的消費更是持謹慎、保守的態度，增加了項目運作風險。區域內樓盤加快名校簽約節奏，保利華庭與解放路第一小學簽約，萬科城與歷下區第一實驗幼兒園簽約，可簽約的優質教育資源所剩無幾。區域市場競爭風險加劇，項目所在5km區域范圍內，知名房企林立，供給量持續放大，競爭壓力加大。
2項目定位整體策略
1）利用優勢，把握機會。突出項目地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。在社區內引入知名幼兒園、小學，提供區域內主流客戶所需產品。
2）利用優勢，消除威脅。打造高品質社區，為客戶提供高附加值產品，提升產品性價比，在競爭中脫穎而出。
3）把握機會，規避劣勢。開發洋房等高品質項目，打造經典戶型，提升產品價值，進而提升項目利潤率。在環山道路設計上避免影響洋房產品的私密性，并在學校建設中采取有效手段降低噪聲影響。
4）規避劣勢，消除威脅。努力降低項目各類成本。因地制宜發掘產品優勢，做出差異化特征。
三項目客戶定位分析
通過對周邊項目的對比以及對此項目可研報告的論證分析，大體確定出本項目的客戶定位有3類
1）主力客戶。項目周邊高新區企事業單位的中高層職員是本項目的主力客源。他們工作區域主要位于奧體片區和高新片區，年齡在25~50歲之間，從事金融、電力、醫藥、軟件、高新產業等行業，家庭年收入在10~30萬元。此類人群將會成為本案的主力軍。
2）次主力客戶。東部高新區私營業主和高新區原住村民是本項目的次主力客戶。私營業主一般收入較高且穩定，對于生活的品質有著較高的要求。其次原住民主要泛指因拆遷富裕的周邊劉志遠村等原住村民，其擁有較強的購買力。
3）其他客戶。二環東路以東改善置業者大都為壟斷行業、外企員工、教師、律師等，年收入較為可觀，對于住房有著較高的要求，急于改善現有的居住環境，有著較強的購房需求。為了充分了解目標客戶對本項目的購買意向,我們采用了分層抽樣調研法，用問卷調研的方式針對不同客戶的戶型需求進行了采樣調研。通過近兩年是否有購房需求進行篩選，判斷是否為有效樣本，最終確定有效樣本298組。通過匯總統計分析得出潛在消費者的需求整體以兩房和三房為主，占到總比例的95%，具體相應數據匯總。通過對本項目的定位分析發現，濟南高新區地緣客戶占據絕大多數，在東部片區企業事業單位工作的客戶是主力目標客群，其次為東部片區拆遷的劉智遠村等原住村民等需求為輔。客戶年齡段整體偏低，大都在25~40歲之間，客戶文化層次較高，對濟南發展有長遠眼光，認可高新片區發展。此外，剛性需求仍占主導，改善性需求也有一定比例。
四項目產品定位分析
項目定位的本質在于凸顯自身的差異性和特色優勢，以此形成明確的競爭優勢和市場區隔,從而在競爭激烈的區域市場上脫穎而出。因此，尋找并制造與類似項目的差異優勢是進行本項目產品定位設計的關鍵。本項目位于濟南高新區的核心區域，依托的大山坡山景資源是濟南高新區保存最完好，山體形態最優美，植被覆蓋最完善的山景公園。項目絕佳的地理優勢構筑了其打造“一山之隔、出則繁華、入則靜謐”核心價值的天時與地利，其一經推出，必將獲得區域樓盤中鶴立雞群的地位。
1項目整體形象定位
通過上文對項目周邊在售樓盤狀況和項目SWOT分析，本項目形象定位方案如下：充分發揮項目的地段優勢（出則繁華，入則靜謐）和山景優勢，通過高品質、高附加值的產品，結合高水平的營銷策劃，形成項目的核心競爭力，定位為“濟南東部CBD后花園，半山觀景高檔社區”。該主題充分突出了項目的地段、配套、環境優勢，開發高品質住宅社區，并借助中海的品牌優勢，宣揚項目價值。
2項目產品及戶型定位
本項目的產品定位于分高層、小高層、花園洋房、社區商鋪4類產品,實現項目產品的豐富多樣化，滿足不同客戶的需要，構建東部核心高檔綜合社區。項目戶型面積定位上，經過對周邊在售樓盤置業顧問深度訪談信息反饋發現，對于高層和小高層，區域內客戶咨詢需求的戶型主要集中在80～100m2兩房和100～120m2小三房。其中，兩房產品戶型在90～95m2面積區間銷售好于80～90m2區間，原因在于高新區客戶多為外地人口，考慮90m2以上落戶需要，故90m2以上兩房更受青睞。90m2以下兩房產品購買人群主要為對價格敏感的剛需人群，單價低，不利于提升項目利潤率。95～120m2經濟型小三房為區域內最受歡迎產品，應適當增加小三房產品配比。區域內140m2產品為稀缺產品，少量配置有利于把握稀缺市場機會，拔升單價。戶型設計上，應充分借鑒保利華庭、恒生伴山等項目戶型設計，高層采用北連廊設計，顯著提升端戶與中戶戶型的均好性。小高層、花園洋房采用經典布局，戶型極佳。此外，小高層不封閉陽臺，贈送客戶約2～3m2面積，有效增加產品附加值。洋房戶型設計定位為面積140m2的三室，采用5+1層，三開間朝陽。整體戶型方正、朝陽、南北通透，滿足了濟南購房者對戶型評價的最重要的3個要素。
3本項目定位
可行性評估本項目在產品定位方面主要具有3個突破：1）定位的突破。本項目將奠定高新核心區域唯一的擁山美宅,獨樹一幟,不僅打破了區域同質化嚴重的狀況,也將為區域住宅發展提供有益的借鑒,促進了區域影響力的提升。2）產品開發的突破。天悅府力求項目的開發理念與產品的完善融合。一方面，追求產品戶型上的創新突破；另一方面，從建筑風格到園林規劃都賦予其濃郁、純正的歐式藝術韻味,著力將其打造為精神層次的理想家園。3）項目定位通過與山體美景的嫁接,將“綠色地產”概念滲入至產品的靈魂之中，在濟南市高新區域的房地產市場中具有適度超前的優越性,確立了項目獨一無二的核心競爭力,必將成為濟南市場標志性的高端文化擁山社區。
(一)市場缺乏真正的調研目前，我國房地產企業營銷策劃普遍存在著調查方式單調，缺乏多元化，因此就不能進行相互的印證，不管樓盤規模的大小，調査的取樣一直的一個常量，這就造成了調査數據雖然適應度滿足，但是缺乏針對性，不能對項目規模，特征，地理位置等因素以及和消費者的關系進行整體的把握造成了調查樣本的數量不夠，以偏概全，從而最終造成了調査結果和實際差距很大。事實上，進行市場需求的分析包括了有效需求與潛在需求。具有一定的經濟購買能力并能夠實現購買的是有效需求;而對于地處經濟比較落后地區的人們，雖然也有非常強的住房的主觀與客觀以及欲念，但是其經濟收入比較低，決定了其收入僅僅能夠滿足生存的需要，而不能有效滿足改善居住環境的需求，這時候對于住房的需求，事實上是一種潛在的需要。因此，進行市場調研的時候，必須進行潛在需求和有效需求，實際需求和欲念需求的嚴格區分，在調査中嚴格區分有效需求和潛在需求，否則一旦定位錯誤，就會“綴之毫厘，差之千里”，出現了調査需求者的數量眾多，但是樓盤開盤后購買者少的后果。
(二)消費群體的定位缺乏明確性在房地產企業進行自己的消費者定位時，往往缺乏明確的定位，很多企業進行定位時，往往都以年齡、經濟地位以及職業進行區分，或者進行簡單的心理特征區分，往往都會存在“以男性為主”、“以成功白領為主”等非常俗套和不具有實質區分意義的區分標準，很多研究者表示，房地產對消費者的區分很多時候還不及可口可樂這樣的快消品公司。作為高額消費商品的房地產，對于人們的購買造成影響的因素是非常多的，也是非常復雜的，相比于普通的商品，充滿了很大的變數，如果對消費者群體的了解不專業，那么就會造成了市場是經過引導出來的，消費者缺乏專業性，甚至是拉來客戶就能買房子的錯誤思想。事實上，賣給誰，對誰講等這些最基本的營銷工作是非常重要的，但是并沒有給以重視，這時候，房地產企業的上帝已經從消費者轉變為策劃大師或者開發商，從而造成了角色的嚴重錯誤;事實上，房地產的營銷策劃中，采取一網打盡的消費群體的定位市場是缺乏明確性的，比如經濟適用房小區構建超大戶型或者復式住宅，在別墅旁邊建筑多層住宅等，造成消費群體定位的不準確。
(三)房地產缺乏鮮明的賣點當前房地產商品定位存在的突出問題就是同質化問題明顯，比如“觀景”，“花園”，“親近自然”等字眼不斷出現，但是真涉及到樓盤本身的特點，本身的細節，賣點挖掘的非常少，過于淺薄。事實上，任何一個房地產項目，任何一個小區，甚至是任何一套房子都不是相同的，在戶型，住宅面積，布局，樓層，景觀和消費群體的針對性等方面都存著差異性。實際上，這些正可以提煉極好的賣點，但是對這些基礎信息，房地產企業以及策劃人員缺乏足夠的重視，脫離產品的本身而談論產品的形象，品牌以及概念，都會造成消費者的迷茫，而在我國的香港、臺灣等地區比較成熟的市場，這種現象基本不存在。
二、供給過剩房地產市場的營銷策略選擇
(一)運用口碑營銷的新策略口碑營銷一般是發生在房屋銷售之后，是房地產后營銷的一種手段。在過剩市場下，應該通過加強與客戶的溝通和提高客戶的滿意度，從而建立起樓盤與客戶之間就產品和服務就口頭的信息傳播，從而達成銷售目標的營銷策略和營銷方案。對于一生中可能只購買一次物業的客戶來說，顧客的忠誠度的體現可能很少，關鍵是一種口碑流傳。房地產口碑可以作為一種非常特殊的資源，在口碑的基礎上，可以在消費者選擇時提供消費者的選擇可能性，增加客戶的銷售成本和維護成本，提升企業利潤。水岸樓盤的銷售時間長，住進小區的業主就是最好的口碑宣傳者。為了加強房地產樓盤的口碑營銷，需要首先對房地產的負面口碑進行根除，在此基礎上，選擇時間窗口，傳播企業的正向價值和正向特征，樹立良好口碑。如:對老客戶的慰問關心，逢年過節在小區內掛出祝福的標語，也可以在過節時給老客戶發送祝福的短信，以增加老客戶的滿意度;對房地產企業內的員工人性化管理，以促進業內人士對樓盤的良好口碑。只有形成有利于該樓盤的良好的社會輿論，這樣才會有更多的購房者到這里來看房買房。
(二)靈活采用圈層營銷的方式房地產市場已經發展了二十多年，以前的營銷理論，包括4P、4C、4R等營銷策略，從本質層面，都是4P的大眾營銷理論發展而來。從產品導向、顧客導向、競爭導向，房地產營銷策略不斷得到改進，并對各種市場，進行針對性的營銷手段，如深圳的東部華僑城等樓盤，使其更加適合小眾化的目標客戶群體。“圈層”是具有共同身份特征的小眾群體的集合。具有相似的經濟條件、生活形態、藝術品位的人，通過各種社交場合相聚，并彼此之間保持聯系。在聯系的過程中，會交流彼此的心得，對消費觀、價值觀會進行密切的探討，使圈層人群產生更多的共性。圈層營銷，就是針對這樣的小圈子，聯合圈層里的一些具有相似目的群體，如銀行、車友會、商會等，進行通過資源共享的方式，并提供增值服務等，共同拓展客戶，有效增強銷售的力度。企業可通過整合包括公司所有相關的各界客戶資源，通過挑選得出有效的目標人群，進行企業團購推廣、贊助車友會、參與銀行業務推介會等方式進行圈層營銷。
(三)發揮物業管理在營銷中的增值作用在處于買方市場的形勢下，購房者對物業管理的要求要隨之提高。更有房地產企業以物業管理打造出了標桿項目的口碑，如萬科的物業管理水平。房地產企業在打造房地產產品時不僅要注意房屋品質，更要注重物業管理的完善性，注重售后服務。使物業管理成為提升項目價值的重要部分。要提高房地產樓盤的物業管理質量，無論目標群體是何種檔次，都期望較高質量的物業管理。物業管理主要分為管理和服務兩部分。管理主要針對的是物，服務主要針對的是人，不能只重管理而輕服務，要做到管理到位和服務周到。一方面要做到管理到位，首先要對住宅本身、設備設施、社區場地等進行有效的維護和清理。并且要對小區內其他公共設備進行維護和保養，以確保小區內的硬件設施的完好和安全。另一方面，物業管理要做好對客戶的關懷，對人的服務要體現以人為本的原則，例如物業管理定時為客戶提供安全、環保等知識的普及，積極與業主委員會協商舉行各種有益于樓盤內部客戶文化打造的活動，增加物業管理對小區整體人文氛圍的打造。物業管理已經成為樓盤開發的重要影響因素之一，在供給過剩市場下，普通商品房物業管理應該由傳統的管理型職能向新型的酒店式公寓或商業辦公樓的服務型的職能轉變，更好的發揮其在營銷中的增值作用。
一、引言
房地產業是國民經濟的基本承載體，是在工業化、城市化和現代化過程中興起、發展所形成的獨立產業，同時又推動了工業化、城市化和現代化的進展，己經成為現代社會經濟大系統中一個重要的有機組成都分。房地產業的產業鏈長，關聯度大，其自身特性決定了這一產業的感應度系數和影響力系數在國民經濟各產業部門中處于平均水平之上。在我國，住宅投資的增加，被帶動的直接相關或間接相關較大的產業有60多個，有力地促進整個國民經濟的可持續發展。
房地產業為國家經濟發展提供基本的物質保證，是社會一切產業部門不可缺少的物質空間條件，并具體構成各個產業部門。房地產發展的規模、產品結構、布局是否合理、水平的高低和發展速度的快慢，都將影響著各行業的規模、結構、布局、水平和速度。房地產作為產業部門固定資產的重要組成部分，也直接參與價值生產和價值實現的經濟過程，并形成商品生產和經營成本的重要內容。因此，房地產是構成整個社會財富的重要內容，對國民經濟發展具有穩定而長遠的影響。房地產業作為一個特殊的行業，它既有國民經濟一般行業的共性，又有其自身的發展規律，產業內涵及活動領域十分廣泛，房地產業作為國民經濟中一個獨立且非常重要的部門，房地產業有著自身的發展規律和活動特點。作為支柱產業的房地產業，在發達國家的發展歷經幾十年甚至上百年的歷程，其中有著推動房地產業發展、成長的積極因素，又有影響房地產業健康發展的消極因素；每個國家根據本國國情制定相關的法律法規政策和利用經濟杠桿來扶持及引導房地產業的發展；同時又有很多不確定的因素影響著房地產業。
二、房地產行業概述
（一）房地產業的概念
房地產業是進行房地產投資、開發、經營、管理、服務的行業，屬于第三產業，是具有基礎性、先導性、帶動性和風險性的產業。房地產業是與建筑業既有區別又有聯系。它們之間的主要區別是：建筑業是物質生產部門，屬于第二產業；房地產業兼有生產(開發)、經營、管理和服務等多種性質，屬于第三產業。這兩個產業又有著非常密切的關系，因為它們的業務對象都是房地產。在房地產開發活動中，房地產業與建筑業往往是甲方與乙方的合作關系，房地產業是房地產開發和建設的甲方，建筑業是乙方；房地產業是策劃者、組織者和承擔發包任務；建筑業則是承包單位，按照承包合同的要求完成“三通一平”等土地開發和房屋建筑的生產任務。
（二）房地產業的分類
房地產業可分為房地產投資開發業和房地產服務業。房地產服務業又分為房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理等。其中，又將房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀歸為房地產中介服務業。所以，房地產業的細分行業包括房地產投資開發業、房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀和物業管理業。
房地產投資開發是指在依法取得國有土地使用權的土地上投資進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產投資開發需要土地、建筑材料、城市基礎設施、公共配套設施、勞動力、資金和專業人員經驗等諸多方面。
房地產投資開發除了取得土地、建造房屋、然后預售或出售新建的房屋這種方式，還有購買房屋后出租，購買房屋后出租一段時間再轉讓，或者購買房地產后等待一段時間再轉讓；開發也不僅是建造新房屋，還有把土地(生地、毛地)變為建設熟地之后轉讓，有對舊房屋進行裝修改造，有接手在建工程后繼續開發等。
房地產業具有資金量大、回報率高、風險大、附加值高、產業關聯性強等特點。
房地產咨詢業是指為有關房地產活動的當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
房地產價格評估是指以房地產為對象，由專業估價人員，根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產價格因素的基礎上，對房地產在估價時點的客觀合理價格或者價值進行估算和判定的活動。
房地產經紀是指向進行房地產投資開發、轉讓、抵押、租賃的當事人提供房地產居間介紹、的經營活動。
物業管理業是指業主通過選聘物業管理企業由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施、設備和相關場地進行維修、養護、管理。維護相關區域內的環境、衛生和秩序的活動。
（三）房地產業在國民經濟中的作用
房地產是國民經濟發展的一個基本的生產要素，任何行業的發展都離不開房地產業。反過來說，任何行業都擁有一定的房地產，都是房地產業經濟活動的參與者。因此說，房地產業是發展國民經濟和改善人民生活的基礎產業之一。由于房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業。它的重要作用可以歸納如下：①可以為國民經濟的發展提供重要的物質條件；②可以改善人們的居住和生活條件；③可以改善投資環境，加快改革開放的步伐；④通過綜合開發，避免分散建設的弊端，有利于城市規劃的實施；⑤可以為城市建設開辟重要的積累資金渠道；⑥可以帶動相關產業，如建筑、建材、化工、輕工、電器等工業的發展；⑦有利于產業結構的合理調整；⑧有利于深化住房制度的改革，調整消費結構；⑨有利于吸引外資，加速經濟建設；⑩可以擴大就業面。以上這些重要作用，目前已初步顯示出來，隨著國民經濟和房地產業的進一步發展，房地產業在國民經濟中必將發揮更廣泛、更重要的作用。
促進房地產業健康發展，是提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物資文化生活需要的基本需求；是促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續快速健康的發展的有力措施；是充分發揮人力資源優勢，擴大社會就業的有利途徑。實現房地產業(市場)持續健康發展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。
三、中國房地產市場發展現狀及存在的問題
我國房地產業從20世紀80年代開始興起，1998年國家停止福利分房實行住房貨幣化后，房地產業開始真正發展起來。90年展壯大，在國家積極的財政政策刺激下，全國固定資產投資快速增長，房地產投資占GDP比例逐漸增加。隨著城鎮居民的經濟水平不斷提高，購房需求不斷增長，房地產業得到飛速發展，近20年的發展取得了令人矚目的成就。全國人均住房面積城市達到20平方米，農村達到25平方米，住宅成套率達到70%。住宅業增加值占GDP的比重，城市達4%，城鄉合計達7.5%，房地產業己上升到支柱產業的地位。近兩年來住宅建設對經濟增長的貢獻率均在1.5個百分點左右。
（一）房地產的總體規模越來越大
第一，房地產投資規模不斷擴大。房地產開發投資占全社會固定資產投資比重逐年增加。1999年房地產開發投資額為4010.17億元，到2004年達到13158.25億元，房地產投資額平均每年增長1000億元，房地產開發投資占GDP的比例也逐年增加。
第二，開發規模快速增長。2004年全國房地產施工面積從1999年的56858萬平方米上升到140451萬平方米，增加了83593萬平方米，平均每年增長25%，房地產開發規模逐步擴大。房地產開發的各項指標增長速度都在10%以上，最高接近30%(詳見表3-2)。
（二）地區發展不平衡
第一，房地產發展規模和增長速度存在地區差異。主要表現在①無論是房屋施工面積還是房屋竣工面積，東部都占有很大比例。這是由于東部地區經濟發展水平較高，房地產市場起步較早所致。②中部的增長速度(除了銷售額)基本處于領先水平，并明顯高于全國平均水平。隨著東部地區土地資源偏緊，房地產價格的上升和競爭激烈，一些房地產開發商開始向中、西部轉移，房地產的地區結構發生變化，尤其是隨著中部經濟的發展，中部的各項指標(除銷售額)的增長速度均高于其他兩部。③地區間差距正逐步縮小。隨著生活水平的提高，中、西部的房屋銷售面積占全國銷售面積的比例都較前有所增加，且中、西部居民個人購買商品住宅在全國的份額也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民購買商品住宅的增長比例較大，均高于全國平均的增長比例。可以看出，隨著西部大開發戰略的實施，中、西部經濟的發展，地區間正逐步縮小差距。
第二，城鎮居民居住水平存在地區差異。在中國人口增長的情況下，人均建筑面積仍在增長，反映了城鎮居民的居住水平得到了提高，但因各地區的不同而略有差異。從表3-4可以看出：從城鎮居民人均住宅建筑面積的絕對數量上來看，東部地區24.91>西部地區23.25>中部地區22.06。這是因為東部地區經濟發達，房地產市場比較活躍，居民可支配收入最高，西部地區雖然房地產發展不完善，但人口密度較小，相對來說居住面積較為寬松，中部地區人口密度大，經濟又不很發達，所以人均住宅建筑面積最小；從其增長速度來看，西部地區5.1%>中部地區4.6%>東部地區3.6%。
（三）房價居高不下
近來，房地產市場出現了“三高”，房價高、居民購房熱情高和居民可支配收入高。2004年全國商品房價格大幅攀升，達到了2714元/平方米，比2003年增長了355元，遠大于19982003年年平均售價的增長，其中上海、北京、深圳的商品房均價分別達到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，與之對應的居民家庭人均收入分別為16683元、15638元和27596元。
四、中國房地產市場發展趨勢分析
我國房地產業經過近20年的發展取得了巨大成就，縱觀這20年的發展，其特點主要有以下幾個方面：第一，房地產行業正在逐步走向市場化。①房地產業開始注重品牌，這是市場化的一個重要標志。2001年“地產品牌”在我國拉開了序幕，到2002年，各大地產商在激烈的市場競爭中，己經把品牌戰略作為重頭戲。雖然個別知名地產商與業主之間出現過不和諧音符，但這并沒有影響國內房地產公司實施品牌戰略的決心。更多的地產商開始重視品牌建設，重視產品品質，強化管理服務，這將有利于房地產市場的持續經營，提升房地產的競爭力，促進房地產市場化程度的提高。②房地產局部投資市場開始形成。根據調查顯示，現在有大約406的潛在購房者購房的目的為“投資”。這一結果可以證明兩個最基本的事實：即我國的房地產市場還處于起步階段，大部分人買房為了自住；另一方面，我們也注意到，盡管目前的房地產投資額較少，但一個投資房地產的階層卻正在形成。③商品房對個人的銷售量增加。近幾年商品房對個人的銷售量每年都以很高的比例增加，到2001年，個人購房占商品房銷售量中已達到93.696，說明我國的消費者對于住房成為一種商品而不是福利品這一觀念己經接受，我國的房地產改革政策己經初見成效，這對于正在飛速發展的我國房地產業和我國的房地產市場起到了支持。④我國正在形成一些有規模的房地產開發商。雖然我國房地產還是幼稚產業，房地產市場也剛有雛形，但我國的房地產開發企業的迅速崛起及成熟，推動了房地產市場的形成。房地產企業的成熟，將使一批投機取巧、管理不規范、借助于政策或管理漏洞來趁機“撈一把”的企業受到制約和逐步淘汰。這樣有行業責任心的企業自然就能夠適應市場變化的要求。
第二，房地產與資本市場的關系更加緊密。我國房地產經過十幾年的發展，在經歷了營銷時代與產品時代后，正在進入資本經營時代，特別是2002年的房地產市場己經初步體現出這種態勢。由于房地產是資本密集型行業，作為我國國民經濟發展的支柱型產業，房地產的資本化程度是衡量房地產行業成熟的主要標準。過去的十幾年，由于國家在房地產金融政策上的不完備和房地產行業的特殊性使得大多數房地產開發商經常處在缺乏資金的狀況下。而另一方面，眾多的金融機構又難以進入房地產業，造成資本與房地產市場的脫節，而銀行作為我國房地產單一的融資渠道，遠遠不能解決房地產業發展瓶頸的癥結。當前隨著房地產市場化程度的逐漸提高，國家對房地產企業上市融資、各類投資基金進入房地產以及房地產資產證券化政策的逐步實施與完備，更多的融資渠道和融資方式將為房地產企業的迅速發展提供巨的補血作用。當前這種資本市場與房地產市場的緊密接觸，將會把房地產市場帶入資本經營的時代。
第三，房地產進入高速發展的時期，增長迅速，熱點擴散。從前面的統計數據可以看出，我國的房地產業正在進入高速發展時期，其特點是增長迅速，熱點擴散。房地產業保持快速增長的原因有：①國家財力的增加，整體經濟發展的增長，為房地產業，特別是為住房消費、解決群眾的住房問題、改善群眾的居住條件提供了根本的基礎和支撐力：②住房分配貨幣化改革的落實，為房地產的發展起著重要的推動作用；③隨著人均GDP超過800美元這一社會發展新階段的到來，汽車消費增加，交通工具改善，使城市中心以外的住宅出現新的吸引力和亮點；④隨著城市化進程的加快和小城鎮的改造，包括綠化隔離帶的建設，也為房地產的發展和擴大需求提供了條件；第五，從發展房地產業和鼓勵促進住房消費出發，二、三級市場的政策、土地政策適當進行了調整。為房地產的增長助力：最后，加入WTO和啟動奧運以及上海申博成功，對房地產業的發展，也會起很大的促進作用，提供了發展空間。
第四，國家房地產的政策正在逐漸完善。為適應我國房地產發展的需要，促進房地產市場化，規范房地產在市場化過程中的運作行為，中央政府及各地方政府出臺并完善了一些對房地產市場化起到積極作用的政策，這些政策將促進我國房地產的良性發展。比如，2001年6月起，建設部的我國第一部《商品房銷售管理辦法》開始實施，將重點解決商品房銷售環節中存在的各種糾紛：2001年11月1日起，國家修訂的城市房屋拆遷管理條例開始實施，保障房屋所有人的權益；2001年1月1日起，國家調整了住房租賃市場的稅收，對政府定價出租的住房，暫免征收房產稅、營業稅，對個人按市場價格出租的居民住房，減征營業稅(由5%降為3%)、房產稅(由12%降為4%)和個人所得稅(由20%降為10%)等等。一系列房地產行業相關政策、法規的出臺，對房地產市場秩序的調整和規范，房地產市場的健康發育，以及政府可以合法、有效地對房地產市場進行調控都起到重要作用。
未來10年隨著我國加入WTO，我國房地產市場將按國際慣例和我國在多邊談判中所做的承諾向WTO其他成員國開放，我國房地產市場在現有階段的基礎上將會得到更進一步的發展，其趨勢主要有以下幾個方面。
（一）房地產市場整體發展趨勢
①隨著城市化進程的加快，城市人口數量的增加，大量危舊房改造及房地產二級市場、租賃市場的加快發育，住房市場還存在較大的發展空間。
②以城鎮人口人均增長10平方米計，就需增加住房近40億平方米。加之城市化進程的加快使住房需求的增加和住房的自然淘汰(每年1億平方米左右)，今后10年，我國的住房建設有持續的發展。
③一些機構對多個城市調查結果顯示，居民對現住房的滿意率尚不到20%，約有48%的居民提出在兩三年內愿意換購住房；己購公房戶中有67%希望通過換購住房改善居住條件和環境，再加上還有不少的居民愿意投資住房，因此，住房潛在需求量還相當大。
④加入WTO后，我國的房地產市場逐漸由集團或機構消費為主，改變為個體消費者為主。個人買房的比例還會提高，住房質量會有進一步改善，銷售環節會加快規范，住房消費服務領域會有更大的拓展，住房個人貸款的總量還會上升，物業管理的覆蓋面還將擴大，住宅與房地產法制建設將得到加強。
（二）市場供給趨勢
在房地產過熱時期，房地產業的利潤率比較高，因而吸引了過多商家進入，但一些房地產公司規模較小，開發的樓盤規模偏小，配套設施不齊全。經過幾年的調整后，房地產業的盈利能力已呈下降趨勢，房地產開發商之間的競爭日趨激烈，在此情況下，規模優勢、品牌優勢越來越成為企業贏得競爭的關鍵。許多綜合實力較強的房地產開發商將把發展成熟品牌管理體系、實現高效與科學管理、建設高品質服務體系作為提高自身競爭力的重要手段。房地產供給將向多元化方向發展。
配合住房制度改革，中國城鎮住房多渠道供應體系將逐步形成。房地產供給方面不僅有面向中高收入階層的商品房，而且還有面向中低收入階層的經濟適用房，以及面向貧困階層的解困房和低租金公寓等，房地產供給的多元化將大大地改善中國城市家庭的居住狀況。
（三）多元化的金融渠道
在銀行緊縮信貸規模的背景下，作為資金密集型產業，房地產企業不得不尋求多元的融資方向，開拓新的融資渠道，以減少對商業銀行尤其是四大國有商業銀行的依賴。今年相繼出臺的相關舉措也為房地產資本市場的發展提供了政策依據。信托和住房抵押貸款證券化相關制度的日臻完善，將有利于緩解銀行信貸緊縮與房地產企業大量的資金需求之間的矛盾，能有效解決當前開發商所面臨的融資困境。WTO承諾的日漸實現及資本市場的逐漸放開將為房地產業提供更多的融資渠道。將來，國內外各類社保基金、保險公司、投資信托公司、投資管理公司、資產管理公司等，都有可能成為房地產市場上主要的機構投資者。
（四）房地產服務加強
作為開發商來說，一是保證新項目的開發，二是加強售后服務。從早期的買地、規劃設計、市場定位到工程的建設過程、推廣過程，一直到賣出房子、業主入住后的物業管理，都要求開發商進行市場化運作，貼近客戶的需求。這是一個完整的、公開的過程。把服務做好了，通過業主與其他人士的交流，把品牌傳播出去，這比花費大量廣告宣傳費用的效果要好得多。因為將來的市場競爭的是服務，如何選擇更好的地段，進行更加人性化的設計，讓業主居住感覺更舒服，這些不是空談就可以實現的。
（五）合理利用資源實現可持續發展
可持續發展的核心是“資源在當代人群之間及代與代人群之間公平合理的分配”。因此，房地產業的可持續發展，就是既要滿足當代人對房地產的各種需求，又要合理利用土地資源，保護生態環境，為后代人的生產生活創造必要的空間發展條件。房地產業可持續發展應把房屋、業主和環境三要素作為一個整體，重視對自然資源的使用和保護，爭取實現向自然的索取與對自然的回報之間的平衡。其目標包括：房地產業的發展既要與整個國民經濟的整體發展相協調，也要與地方區域經濟的發展相協調；房地產業的發展要與人口發展、環境發展、資源利用相協調；房地產業的發展既要滿足當代社會的需求，還要考慮后人開發的余地，決不能進行掠奪性開發；房地產業的發展要使開發效益與資金效益得到較好的協調。從而實現土地資源的永續利用、住宅業的穩定協調發展、房地產市場完善與人居環境的改善等多方面目標和要求。從而，推進中國房地產業可持續發展。
五、推動我國房地產業發展的建議
（一）土地市場規范化
土地是房地產業的命根，在一定的社會經濟前提下土地的供應狀況將左右房產市場的平衡。我國的土地所有權是國有制，一級土地使用權資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應上具備高度的規范性和前瞻性。
第一，政府提前一個時間段，制定時間表，詳細說明未來期間內土地供應規模、土地供應范圍、供應土地的規劃，讓房地產市場能充分理解政府的計劃從而實現理性的開發。過去有過這方面負面的案例，開發商不知道未來時間內政府有多少供應土地，擔心下一步沒有土地可開發，于是，在就近的拍賣會上瘋狂競價，以超高價位得到土地，之后背負承重的壓力進行開發，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩定地通過土地獲利。
第二，堅持土地招、掛、拍形式的公正性，實現交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經濟的方向，市場化的前提就是一個相對公平的競爭環境，政府有必要也有能力實現和維持土地市場的公平競爭環境。
第三，政府應具備靈活、及時的土地調控、應對能力，以促進和穩定房地產業的健康持續發展。俗話說，計劃沒有變化快，先前制定的計劃可以作為行事準繩，但是當環境出現明顯轉變后，就需要及時調整應對。形成一系列的應對機制，強化政府對地產市場的有序控制。
第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。
（二）完善房地產融資渠道
我國政府過去對土地政策進行了大膽改革，但在地產融資上表現出相對的保守。在中國城市進程化和經濟高速增長的前提下，房地產業具有誘人的投資回報率，同時社會上積聚著相當規模的資金。有序地允許社會資金進入地產開發，有利于將行業提升到一個水平更高的階段、一個良性競爭的階段。
第一，實現地產投資證券化，允許民間建立地產基金。房地產業需要資金，社會上也有資金，投資人不必精通地產開發，只需把錢交給會做的人去做，余下的就是維持游戲規則。房地產業內也不必因為資金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機會，選擇通過有明確規則的途徑從民間獲得資金進行開發。
第二，推進商業性銀行股份改革，政府應從銀行運營中抽身出來。國家控股銀行在整個國家經濟中占據金融主導地位不是市場化，這樣的形態不是公平競爭體制。事實證明目前的國有銀行也不全認同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設法減少央行設限的影響，極力拓展市場份額。
第三，適當引入外資，達到鯰魚效應。這也就是防止閉門造車的出現，我們應該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當利潤可以理解為繳納相應的學費。
第四，避免地方保護主義或過分優惠外來資本，也就是確保公平的資本環境。
（三）引導房地產企業開展多元化產品服務
有數據顯示90%的人群認為目前的樓價過高，而房地產商方面因為開發的高額投入不得不堅挺高價，這背后的問題在于：樓盤產品的同質化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產品——普通商品房和別墅。暫時拋開市場份額小的別墅不說。現在市場上的所謂普通商品房，都有一個良好的外觀、不錯的綠化、合理的戶型，整體品質都差不多，所有的開發商都想把自己的“普通商品房”做得質量更好價格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產品就應該存在明顯的分級差異。這個問題，應該不全賴開發商，最應該負責的是政府。
第一，政府在做土地規劃時就明確各塊土地未來的建筑形式體現分級概念，出讓土地時要求企業應遵循預先的規劃而行，全程監督土地的使用性質。
第二，嚴把各級產品質量標準，產品分級不等同于優劣區分，區分等級的標準是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導致我們產品的多元。也許我們有顧慮，認為低端產品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業都賣20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產品的一致化。在這里特別提一點的是，現行的經濟適用房辦法本質上沒有體現產品多元化，因為市場產品多元化的前提是市場化，現行的經濟適用房不是一個市場化運作的結果，存在太多的政府干預和不透明，事實證明多數人群并不能從經濟適用房推行中得到實惠。
（四）建立多元化的房地產市場體系
目前，中國的房地產市場熱點主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調控上也主要是針對一級開發市場，對二、三級市場缺乏有效地調控，因而導致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經營商的控制，同時，二、三級市場是以一級市場的殘余產品和附屬物的價值存在，并未使其完成市場分級體系，實現滿足各個層面消費需求。因此其轉化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產品價值體系的功能并未實現。因而，政府應當有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產行業能夠可持續的健康發展。
（五）加強政府宏觀調控
第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產的空置量，促使空置房地產的消化。政府對長期空置的房地產要進行強有力的干預，如規定最高限價，強制拍賣。在項目審批上限制對房地產的開發速度，以免產生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產，政府可以收購用作廉租屋。
第二，降低房地產稅費。政府要采取有效措施，切實減輕企業的負擔，降低房地產開發建設成本，全面清理房地產開發建設過程中的各項受費，取消不合理不合法的收費項目，合并重復多收的收費項目，降低偏高的收費標準，限制水、電行業的過分壟斷，防止權力尋租和腐敗行為，促進房價的下調，促進房地產業的進一步發展。
第三，完善房地產市場法規。完善房地產產權、開發、交易、中介、稅費、價格和物業管理的法規，制定一套較為健全的政策法規，完善房地產市場的游戲規則，使房地產市場能有序發展，讓房地產市場有一個公平競爭的機制，給投資者一個良好的市場環境，對土地的供應、閑置上地的回收、商品房的預售、房改房上市等作明確的規定。通過完善房地產市場法規，建立和完善房地產市場體制，為房地產企業創造良好的市場環境，促使我國房地產市場持續、穩定、健康發展。
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