時間：2023-07-21 09:14:31
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中圖分類號：TU984 文獻標識碼：A
我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。
1、城市規劃的概述
城市規劃是一門自古就有的學問，每個民族都有其獨特的知識組成。而城市規劃其實是通過規劃方案對城市土地利用進行控制，對城市空間布局、空間發展的合理組織，創造良好的城市生活和生產環境，滿足社會經濟發展需要的技術手段。同時城市規劃的研究是城市的未來發展、城市的合理布局和綜合安排城市各項工程建設的綜合部署，是一定時期內城市發展的藍圖，是城市管理的重要組成部分，是城市建設和管理的依據，也是城市規劃、城市建設、城市運行三個階段管理的龍頭。
城市規劃是城市發展的目標和城市建設的依據，房地產開發則是城市發展目標的實施過程。房地產開發必須服從城市規劃，服從城市社會經濟發展的需要，這是從城市建設與發展的全局利益出發考慮的，同時也保證了房地產開發的社會效益、經濟效益、環境效益的統一。然而，在當前我國城市化進程快速推進的過程中，城市規劃與房地產開發之間并非是理論上的協調發展，一方面房地產開發速度過快，過度開發、破壞性開發等現象嚴重；另一方面城市規劃則滯后于城市房地產的發展，嚴重影響了政府對城市發展的宏觀控制力。
2、城市規劃和房地產開發的關系
所謂的房地產開發是把多種原材料組合在一起，為人們提供各種用途建筑物的活動，是一個把土地開發轉變成房屋的過程。從某種程度上說，這兩者是城市建設的不同階段，其共同目的是為城市服務、創造良好的生活和生產環境，以滿足人們需要。而城市規劃是一個城市房地產開發的"龍頭"，它指導和制約著城市房地產開發，而城市規劃所繪制的城市發展藍圖要依靠房地產開發來實現，并針對開發過程中出現的新情況而作出調整和補充，兩者關系密不可分。同時城市規劃與房地產開發的側重點不同。在戰略上，城市規劃側重于宏觀地分析城市的發展條件，確定城市的發展方向；而房地產開發則多從微觀的角度考慮企業的發展和現實收益。從信息反饋角度來看，城市規劃側重于聽取市民的反饋意見，滿足大多數市民的需要；而房地產開發則側重于收集市場信息，適應市場的需要。在空間上，城市規劃注重整體的空間結構組織和各類用地功能的配置；而房地產開發多從局部考慮項目的區位選擇。在時間上，城市規劃側重于長遠的效果，并兼顧近期的發展建設；而房地產開發更側重近期的效果。從效益來看，城市規劃注重研究經濟效益、社會效益和環境效益的相互統一，側重于研究降低社會邊際成本，提高整體綜合效益；而房地產開發更關心開發項目、開發土地和開發企業的經濟效益。
因此，城市規劃是房地產開發的基礎，沒有城市規劃，房地產開發就沒有方向和依據。只有在詳盡的城市規劃指導下，房地產開發才具有前瞻性，才能可持續發展，在收到經濟效益的同時，還可以帶動相關產業的發展,以達到其本來的目的。兩者的關系也可以說是宏觀與微觀、整體與部分、長期與短期的關系，是后者服從前者、前者應兼顧后者的相輔相成的關系。
3、我國城市規劃與房地產開發之間存在的問題
3.1、房地產開發片面追求利潤，忽視了城市空間的綜合利用
房地產開發商在經濟利益目標的驅動下，忽視了開發項目的環境效益，甚至脫離了城市規劃控制，使得一些地塊過度開發，建筑密度、容積率和建筑間距能提則提、能壓則壓，與居住舒適度直接相關的綠地率一降再降，開發行為的隨意性較大，難以使規劃控制作用真正落到實處。國外高層建筑的發展為城市騰挪出更多的公共綠地和休閑空間，而我國高層建筑的發展卻只是單純的提高了土地的容積率和建筑密度。開發商往往從自身利益出發，注重企業的經濟利益和微觀效益，忽視了全局利益和地塊的綜合利用價值，使得城市宜居功能嚴重缺失，城市的綜合競爭力受到很大影響。
3.2、城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性 我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后經權力機關批準才具有法律效應，實施若干年后，加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下.房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。城市房地產開發的突發性對現有城市規劃沖擊很大。對城市發展具有重大影響的開發項目甚至導致政府決策與規劃目標相悖，使整個規劃構思被打破，城市發展格局嚴重失調，原有規劃失去意義。
3.3、城市規劃編制體系不完善、面臨挑戰 其主要表現在以下兩方面：（1）規劃編制內容綜合性不夠，缺乏經濟分析。由于房地產開發具有明顯的對經濟利益的投機性，因此，城市規劃編制的內容綜合性不夠、可操作性差，缺乏經濟分析和規劃編制體系不完善等問題，勢必削弱其對房地產開發的調控能力。（2）城市規劃編制的動態性和可操作性差。目前，城市規劃的編制仍較多的偏重于物質建設規劃，注重于確定規劃期的人口和用地規模；對于房地產開發所需的城市土地利用基本上仍沿用功能分區的原則，注重于靜態的“最終藍圖”；對城市總體規劃要求面面俱到，編制和審批的時間過長，可操作的時效性差；而控制性詳細規劃，往往又不能從全局上把握城市土地開發利用過程中房地產開發用地的規模和強度。
協調城市規劃與房地產開發和諧發展的舉措
4.1完善法制建設,強化城市規劃對房地產開發的約束性、引導性管理
目前，我國城市規劃大多以終極的理性規劃方式為主, 難以面對現實中的沖突。規劃只是政府部門的政績與形式，在具體的實施管理中也缺乏相關的法制依據有效保障規劃的實施。所以，我國需要以《城市規劃法》為基本依據，建立健全的規劃實施辦法和監督辦法以及區域性技術規范和地方法規，增強城市規劃對房地產開發中的風險和不確定性的適應性，提高城市規劃的服務意識，調節房地產開發與城市規劃的互動關系，以完整的責權約束機制和廣泛的監督機制保障規劃實施中的強制性，以超前意識指導和引導房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展，保障規劃實施中的持續效應。
4.2、城市空置化現象日益突出
目前，城市空置化現象這一問題日益嚴重，即城市的中心存在一定數量的未完全開發的土地空間。開發商開發規模過大，也會導致供大于求的局面，房屋滯銷，空置房過多。此外，社會上層富裕人群購置多處房產進行炒作轉售從中賺取利潤，實際使用率卻很低，以及不法房地產商故意捂盤惜售或哄抬房價等。這就要求我們完善城市規劃對房地產開發的引導機制。此問題可以從3個方面著手：首先是增強全民的法制意識。應根據各地的實際情況,以市場為前提，以《城市規劃法》為依據，制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是增強規劃的超前戰略性意識。城市規劃通過戰略研究發現空間變化的多種可能性，分析哪些是影響空間變化的決定性因素，能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備，按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，從而促進房地產業的健康發展；最后是增強規劃行政主管部門的職能，提高城市規劃的服務意識。
4.3、盡快完善房地產市場的預警監測體系
建立房地產市場監測系統，形成統一的房地產信息庫，可以為城市規劃提供其所必需的信息。因此，要加快建立健全房地產市場信息系統，加強對房地產特別是商品住房市場運行情況的動態監測。要建立和完善土地市場動態監測制度，加強對建設用地供應、土地價格變動情況的監測分析。與此同時，要盡快結束當前土地市場的“雙軌制”，實現土地使用權轉讓的市場化，以強化地價對城市用地結構合理化的促進作用。
4.4城市規劃應加強對房地產開發的管理
城市規劃應加強對房地產開發的管理首先必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定實施細則、規劃管理技術規范等地方法規，使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用；其次是必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發商有一定的時間準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。第三是做好控制性詳細規劃。通過各項控制指標來控制過度開發，它一般規定8-9項控制指標（用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等）來控制劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。第四是必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。通過強有力的執行、調控和整合，協調各方利益，真正做到局部利益服從整體利益，個別利益服從大局利益，眼前利益服從長遠利益。
結束語
城市規劃和房地產開發都是為改善城市環境和提高人們生活的質量服務。由于行為方式、實施主體、實現周期和實現方法等方面的不同，城市規劃和房地產開發之間存在一定的矛盾。因此，正確處理這兩者的關系，采取適當措施，使兩者協調互動，才可以使城市得到更好的和諧發展，不僅可以為人們的居住提供一個更好的環境，而且還可以使城市規劃和房地產開發協調互動，從而實現城市開發建設的良性循環。
我國的房地產業在實際運作中，由于起步晚、基礎差，因此與城市的發展存在著不協調之處。首先是長期的滯后，隨后出現了短期的過熱，即使在經過調整后的今天，仍存在一些不協調的問題。其中，城市規劃與房地產業的不協調性問題是比較突出的一個方面。如何采取措施，才能促使形成房地產業這一地域性很強的產業的發展與城市規劃發展的良性互動，使房地產業這一基礎性、先導性產業更好地在城市發展中發揮作用。本文試圖就這一問題，從幾個方面進行分析研究。
一 城市規劃與房地產開發的特點
城市規劃是一種政府干預行為，規劃方案多由政府部門組織編制，具有很強的計劃性和政策性，考慮整體利益和長遠利益；而房地產開發多是企業或個人的經濟行為，以謀求最大利潤為目的，受市場經濟規律的制約。這決定了城市規劃與房地產開發的不同特點。
1.城市規劃的整體最優和房地產開發的個體最優
城市規劃考慮整個城市甚至更大區域范圍內用地的合理組織，以求達到經濟效益、社會效益和生態效益的統一，具有全局性的特點。房地產開發是個體經濟行為,開發商從自身利益出發，總是選擇區位條件最好的地段，采用收益最大的開發方式，要求更高的容積率。
2.城市規劃的長遠利益和房地產開發的短期行為
我國城市規劃年限比較長，約5―20年，甚至更長，長期發展利益為其重要依據；而對城市房地產開發最為重要的是如何使投入資金在最短時間內獲得最大利潤，短期行為目標成為衡量項目可行性的重要依據。城市開發建設要協調長遠利益與短期利益的關系，使城市規劃的宏偉藍圖通過一個又一個的房地產開發的短期活動來實現，城市得到穩步、協調的發展。
3.城市規劃的相對穩定性和房地產開發的突發性
我國城市規劃編制工作需較長時間，完成后具有法律效應，實施若干年后，才加以修訂，它的內容和表達形式具有相對穩定性。在具備競爭機制的市場體制下，房地產開發要抓住時機和注重開發后的收益，往往會出現出乎規劃管理人員預想的突發行為。
二 城市規劃與房地產開發的關系
首先城市規劃對房地產開發起到必要的管制作用。我國《城鄉規劃法》規定“城鄉土地利用和各項建設必須符合城鄉規劃，服從規劃管理。”具體來說，就是城市建設用地的性質、位置、面積、建設工程的外觀、高度、建筑密度、容積率等都必須接受規劃管理。由于房地產開發以追求最大利潤為目的，受市場經濟規律影響，若沒有規劃干預容易產生過度開發，隨意開發和忽視公眾利益等問題，通過規劃手段對其進行管制是十分必要的。
其次，城市規劃指導和促進房地產開發。建立在詳細調查和科學論證基礎上的城市規劃，為開發商提供了大量信息和開發依據，房地產開發的地段選擇，開發方案選取，價格評估等都能從城市規劃中獲得指導。
再次，城市規劃設計也是房地產成片開發的必經階段和必要手段。房地產成片開發必須經過規劃設計才能進行工程建設，合理的規劃設計能夠節省投資、降低成本，在較高層次規劃許可的范圍內，獲得數量更多、用途更廣的物業，從而使開發者達到最高的經濟效益，也有利于多快好省地滿足人們生產生活的需要。
總之，地產開發必須接受城市規劃的統一管理，同時也能從城市規劃中得到指導和促進。
三 我國房地產開發與城市規劃不協調發展的表現
目前，我國一些城市仍存在著房地產開發背離城市規劃的現象。如過度開發、隨意性開發等行為，導致開發部門為提高出房率，對住宅間距一壓再壓，盡可能增大建筑密度，壓縮基礎設施、綠化、道路等公用設施的開發，往往導致居住區面貌單調，公用設施配套不完善，日照不足，居住環境質量下降等。
四 我國城市規劃與房地產開發協調發展采取的措施
城市規劃對房地產業發展調控的作用最直接、最具體，也最有影響，是房地產業發展的基本依據。而房地產開發又是城市規劃的落腳點和得以實施的執行者。因此，只有制定符合市場經濟規律的城市規劃才能有效控制房地產發展。同時，由于房地產開發具有短期行為和突發性等特點，也給現有城市規劃體制帶來很大沖擊，要求城市規劃在新形勢下作必要的調整。
1.市規劃應加強對房地產開發的管理
首先，必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想、物質準備按照規劃進行開發建設，而且能影響房地產開發的投資方向、策略，促進房地產業健康發展。其次，必須增強全民法制意識。各城市應根據各地的實際情況，以市場經濟為前提，以《城鄉規劃法》為依據，制定《城鄉規劃法》實施細則、城鄉規劃管理技術規范等地方法規，使城鄉規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。第三，必須增強規劃行政主管部門的職能意識。許多城市的實踐證明，新形勢下規劃管理權必須高度集中，不宜下放。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2.規劃要充分考慮開發者的利益，增強規劃的彈性和應變能力。
在市場經濟中，城市規劃在城市發展過程中始終不具有開發的決定權，而只具有否決權，因此城市規劃要加強對房地產經濟的研究，做到以規劃為“龍頭”，帶動房地產開發和城市建設的發展，促使使規劃設想付諸實施。另外，我國現有的城市規劃體制仍以終極式理想規劃方式占主導地位，難以面對現實中的沖突。今后應增強城市規劃的彈性和應變能力，針對城市建設和房地產開發中出現的新的情況和問題，要對規劃作出調整和補充，逐步實現“滾動規劃”。
3、加強城市控制性詳細規劃覆蓋范圍。對用地界線、建筑性質、容積率、建筑高度、出入口等作出控制，劃定地塊的用地性質、開發強度和建筑形態。為了吸引投資，讓投資者在選址方面有更大的自由度，同時又符合規劃要求，控制性詳規的各項控制指標應有一定的彈性和靈活性，甚至可以使用獎勵容積率等手段。
今年年初以來，深圳、上海、北京等一線城市的房價直線非理性上漲，與當地的市場經濟基本面嚴重背離，也讓當地的行政部門感到措手不及，政府及時出手進行了調控。而二、三線城市卻出現了房屋空置率高企的現象，政府雖多方給當地房地產市場“打強心劑”，卻收效甚微。一線城市限漲與二、三線城市解禁促銷的措施，旨在促使房地產經濟與市場經濟協調發展。結合工作實際，下面就房地產經濟與市場經濟協調發展談幾點看法，以期拋磚引玉。
1房地產經濟與市場經濟協調發展的重要性
多年來，我國經濟高速發展，房地產經濟的促進作用是功不可沒的，多行業受益于房地產經濟支撐，人民生活水平和居住條件得到了大幅改善。同時，一直被認為影響社會穩定的就業問題，得益于房地產經濟的繁榮，解決了大量閑余社會勞動力就業問題。但是，過熱的房地產經濟也給社會帶來了負面的影響。過快上漲的房價讓普通家庭承受著巨大的購房壓力，這其間隱藏著巨大的社會安全隱患，一旦這一矛盾進一步激化，將嚴重影響給社會穩定。因此，政府相關部門應該著力從房地產經濟發展的市場規律入手，總結多年來我國調控房地產市場的經驗和教訓，科學合理地調整政策，調劑市場良性發展。同時，還要加大力度建設保障性住房，解決部分困難群體的住房問題，確保社會穩定。
2房地產經濟與市場經濟協調發展存在的問題
2.1房地產價格過快虛漲背離了市場經濟發展規
律市場具有調節作用，按照供需關系有其自身的規律和作用。然而，一旦市場被人為地操控，其自身作用和規律便會完全失去，最終結果導致商品的價格與實際價值相去甚遠。當前，我國房地產經濟發展極不協調，一線城市房價高不可攀，而三四線城市“鬼城”的空置率卻居高不下，一方面由于當地政府為了賣地沒有對房地產市場加以正確的引導，更多的則由于炒房、炒地的資本作用導致的?？茖W合理施策，是政府相關部門應該著力抓好的工作。嚴密監視房地產市場運行動態，控制“地王”“天價樓盤”的惡意炒作。同時，加強輿論宣傳引導，打擊媒體吹風助漲助跌炒作也是十分必要的。
2.2非理性上漲的房地產價格給國民經濟平穩健康發展帶來了危險
過快上漲或下跌的房價，都是非理性的。市場的調節作用根本沒有起到作用，反而會對購房者產生極大的影響。首先是房價上漲給低收入群體帶來了巨大的經濟負擔。其次是房價下跌會嚴重威脅銀行的貸款安全，購房者一旦無力償還貸款，進而產生大量的違約，其系統風險是巨大的，甚至會威脅到社會的和諧穩定。
3促進房地產經濟與市場經濟協調發展的措施
市場經濟發展有其自身的規律，但我國的房地產經濟發展已完全背離了這一規律，更多的是人為的炒作。物極必反，過快過猛上漲的房價一旦價格回歸價值，其下跌的速度將會嚴重打擊國民經濟的健康穩定發展，世界其他國家房地產泡沫破滅的例子已經給我們提供了經驗和教訓，參考他們多年前的房地產經濟發展實際，可以很好地為我們的調控發展提供支持。我國經濟發展進入新常態后，我們應該適應新常態，樹立新的理念，促進房地產經濟與市場經濟互動良性發展。
3.1調控房地產價格平穩健康發展
市場一旦出現非理性的波動，政府適時運用政策調控價格是十分必要的。如果放任其非理性的漲價，進而形成嚴重的房地產經濟泡沫，最終泡沫破滅將對國民經濟產生嚴重的沖機，同樣，放任其價格下跌，無人購買將導致空置率升高，既浪費資源，同樣更加傷害國民經濟健康發展。及時監控房地產價格，再運用行政手機調控房地產價格在合理的范圍內良性發展，讓價格與價值回歸理性，按照市場經濟規律發展，對于房地產經濟健康發展具有重要意義。
3.2嚴格約束信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管
無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。一直以來，我國的房地產企業大多高度依賴銀行的貸款，一些較小的房地產企業根本沒有開發實力，靠搞關系大量從銀行融資貸款進行樓盤開發，一旦市場價格大跌，房子賣不出去，小企業根本無力承擔這么大的風險，房企老板“跑路”違約將嚴重威脅銀行的信貸安全。因此，政府與銀行都應該做好金融監督工作，嚴格約束房企信貸行為，加強銀行貸款的系統風險監管。
近些年來，房地產行業的發展非常快速。在其發展的過程中，房地產企業之間的競爭也越來越激烈，從而使得房地產經濟不協調，拉大了貧富差距，這對于我國構建和諧社會有著不利的影響。鑒于此種情況，如何解決房地產經濟所帶來的負面影響，促進房地產經濟和市場經濟的和諧發展，成為人們當前關注的焦點。
1房地產經濟和市場經濟不協調的體現
（1）部分地區房地產價格以及價值之間出現部分不協調。房地產行業在快速發展的過程中，其價格的波動比較大，而且在部分地區已經出現了價格和價值之間一定程度不協調的情況，此種情況的出現，使得市場經濟的秩序受到了不利的影響。尤其是在最近幾年，房地產價格的上升趨勢是十分明顯的，導致此種情況的原因主要有以下兩點：①房地產開發商采用不法銷售手段來提高其價格。這樣就使得房地產經濟成為泡沫，在發展的過程中和市場經濟成為對立，其安全性以及穩定性無法得到保證；②受泡沫經濟的影響。房地產行業是高利潤以及高風險并存的行業，在發展的過程中會面臨一定的經濟風險，這樣就使得房地產價格居高不下[1]。另外，房地產行業在發展的過程中，會占用大量的土地資源，這樣就加劇了資源浪費，從而對我國的可持續發展產生了不利的影響。（2）政府過度干預。房地產行業的快速發展，引起了政府的關注，所以政府加強了對房地產行業的宏觀調控力度，但并沒有有效地解決房地產價格問題。房地產行業在發展的過程中，受很多因素的影響，其中比較突出的就是國家政策對其影響不大。有部分人將購房作為一種投資，所以有些比較富有的人就大量購買房子，這樣就使得一人多房以及多人一房的情況出現。面對以上的情況，國家應該從政策方面進行限制，但實際情況卻是國家出臺了一些政策，但這些政策對于市場的了解并不深入，所以制定的政策很難解決市場中的問題，只能通過民意來進行控制，進而導致政策流于形式，并沒有任何實質性的意義[2]。（3）資源利用不合理。房地產經濟屬于粗放型經濟，在其發展的過程中，需要對土地進行不斷的開發利用。這樣一方面導致我國的土地資源越來越少，并且對占用的土地也沒有進行合理地利用，從而導致土地浪費現象嚴重；另一方面，使得環境污染更加嚴重，房地產行業在發展過程中造成的后果，導致房地產行業想要長久地發展下去具有一定的難度。
2房地產經濟與市場經濟協調發展策略
（1）控制房地產的市場價格。房地產行業在快速發展的過程中，高昂的價格使其擾亂了市場經濟的正常發展。所以想要實現房地產經濟與市場經濟的協調發展，首先要做的就是對房地產的市場價格進行嚴格地控制。對房地產價格進行控制，并不是意味著要降低房地產的價格，而是應該保證其價格和價值是相符的，以此來保證房地產價格可以處于穩定的狀態。我國對房地產價格進行控制的力度不斷加強，在金融危機的時候，房地產的價格是低于正常水平的，這樣就使得房地產行業的發展受到阻礙。在金融危機度過之后，房地產價格快速上升，這些情況都對市場經濟的穩定發展產生了不利的影響[3]。因此，國家應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，確保其穩定地發展，從而降低房地產價格波動對市場經濟發展的影響。另外，房地產的價格波動還是引起泡沫經濟的主要因素，因此，政府應該通過宏觀調控來對房地產價格進行有效地控制，使其價格可以處于正常的范圍內，以此來維護市場經濟的秩序，保證市場經濟以及房地產經濟的協調發展。在對房地產價格進行控制的情況下，2015年以來全國整體的樓市銷售溫和回暖。1～5月全國商品房銷售面積已經達到35996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達到24409億元，同比增長3.1%，已經回正。雖然銷售數據有了一定程度的增加，但從整體分析可以看出，房地產開發投資增速仍然呈現的是下降。1～5月房地產開發投資累計完成額32292億元，同比增長了5.1%，增速比1～4月累計完成額增速回落0.9個百分點。（2）加強對房地產經濟的金融監管力度。想要確保房地產經濟和市場經濟可以協調發展，相關部門就應該對房地產經濟進行嚴格地金融監管。比如說，對房地產企業的借貸的還款能力以及市場效應等進行嚴格控制。這樣既可以保證銀行資產結構更加規范科學，還可以推動銀行改革的進行，對房地產行業中存在風險的項目進行回避，以此來降低市場經濟所要面臨的金融風險。（3）加快房地產經濟的轉型速度。在社會不斷發展的過程中，對環境進行保護，實現人與自然的協調發展已經成為當前人們的發展理念，并且還要求房地產行業在發展中也進行環保以及節能。面對這樣的情況，房地產企業在發展的過程中，必須按照節能并且環保的要求來發展。而房地產企業想要實現這一目標，就需要進行轉型，只有這樣才能在滿足社會發展需求的基礎上進一步發展[4]。與此同時，政府還應該發揮自身的作用，通過政策以及宏觀調控等手段來推動房地產經濟的轉型。政府可以對堅持低碳環保的房地產開發商給予政策方面的支持，也可以利用對貸款利率調整的方式，來吸引傳統房地產開發商轉變發展理念，進而實現房地產行業的可持續發展。
3結束語
綜上所述，房地產經濟對我國經濟的發展有著至關重要的影響。國家應該提高對房地產經濟的重視程度，并采取有效的措施推動房地產經濟的穩定發展，從而促使房地產經濟和市場經濟可以實現協調發展。與此同時，政府還應該加強宏觀調控力度，通過對房地產經濟進行有效地控制，來促進其與市場經濟的協調發展，從而實現我國的可持續發展目標。
作者:朱曉林 單位:徐州市白蟻防治管理處
參考文獻：
[1]孫玉明.探討房地產經濟與市場經濟的協調發展[J].財經界(學術版),2015,(10):11+49.
關鍵詞:
經濟法;視域;房地產;宏觀調控;行為透析
一、我國房地產宏觀調控行為特征分析
(一)遵循法律規定下進行宏觀調控具體行為我國房地產工作的宏觀調控行為具有眾多特點，根據其工作的性質進行判斷不難發現，宏觀調控的制度行為必須遵循嚴謹的法律和法規制度，在良好的制度體系框架下實現對經濟工作的進一步完善。在良好的環境和氛圍之下進行相關工作的運作，所有的運作權利和職能，以及程序中涉及的具體內容和措施都是需要遵循一定制度執行的。
(二)遵守市場監管法則基礎下進行房地產宏觀調控房地產的宏觀調控工作還需要遵循市場的基本原則，服從市場的監督和管理制度，在良好的法則規范條件下進行制度的運作和執行。社會的相關職能部門必須認識到市場運營的重要性，以及法律、法規監督管理的重要性，希望能夠通過良好的宏觀調控制度在遵循市場管理工作的基礎上進行相關工作的執行。
(三)房地產開發需要重視土地資源維護我國房地產工作開展的過程中存在不同的宏觀調控特征，其中非常重要的工作內容還涉及到房地產開發時設計的土地資源維護工作內容。在房地產開發過程中出現的土地資源工作不單單涉及到環境的因素，還存在財政、稅務等眾多內容。
(四)房價調控政策不能脫離經濟法原則市場運作過程中出現的房價調控工作內容，也需要在良好的制度監督下完成，并且不能夠脫離實際的經濟法規則和內容，需要進行相關工作的宏觀調控，具體工作設計到對實際產生的經濟價值進行有償的服務，另外就是在行政法規和制度的內容下進行調節與完善，進而實現對制度的調整。
二、我國房地產宏觀調控行為的經濟法規章制度
(一)房地產宏觀調控需要堅持合法性本質原則需求從整體角度進行觀察，我國的房地產宏觀調控制度存在一定的行為約束，需要在經濟法的基礎下進行相關工作的執行，要求在規章制度監督的條件下完成眾多的工作內容。只有完善相關的工作職能和效果，才能夠合理的進行市場行為的推進和拓展。
(二)房地產宏觀調控需要在經濟決策和法律規制緊密聯系下執行房地產的宏觀調控工作需要在良好的經濟法規和秩序下進行，只有將決策的內容與法律的規則進行融合，才能夠保證相關部門對于房地產行業的宏觀調控需求，也實現對國家法律、法規的進一步完善，以此實現國家權力和制度的進一步執行與完善。構建宏觀的職能體系對于社會的進步具有重要的意義，進而實現政府與行業發展之間的緊密聯系。
(三)脫離經濟法的房地產宏觀調控會導致行政專權一旦房地產的宏觀調控工作出現問題，就會導致實際的經濟法規監督和管理工作出現偏差和缺失，導致社會體系發展的單一性和不規則形。行政專權的局面影響了市場經濟的穩定性，在不符合經濟法范疇的管理制度監督下影響了房地產宏觀調控制度的缺失。
三、經濟法視域下完善我國房地產宏觀調控對策
(一)構建良好的房地產宏觀調控法律體系構建良好的房地產宏觀調控法律監督體系，對于完善房地產行業發展具有重要的影響作用，這一政策的實施具有非凡的意義，是改革開放政策不斷進步與發展的重要體現，也是關注到我國特色社會主義國情發展的基本需求而進行調整的重要工作內容。關注到國家發展的基本情況，以良好的法律監督體系實現對房地產工作體系的進一步鞏固，以此實現對經濟視域下房地產行業的長足發展。
(二)體現經濟法利益觀的房地產市場宏觀調控房地產行業在發展的過程中受到了市場經濟的宏觀調控，這一政策的實施實現了經濟法的利益觀念完善，也體現出經濟法視野發展下的社會需求，對于完善我國的基本經濟制度和宏觀調控工作具有良好的影響力。
(三)以制度創新促進房地產市場調控成效革新房地產行業在市場經濟發展中的宏觀局面，需要以良好的制度進行管理和控制，實現全面的制度監督是完善整體市場經濟發展環境在重要措施和發展對策。體現出宏觀調控對于我國國民經濟權益上的保護，才能夠滿足社會不斷發展和完善的重要目標。
(四)以科學的市場調節手段實現最大程度的公眾利益以科學的方式進行市場經濟的調節，才是滿足社會發展重要需求的關鍵。房地產行業在運營和發展的過程中不斷的遇到新的問題，采取宏觀調控的制度能夠解決行業發展中存在的問題，同時也成為保護社會民眾經濟利益的重要舉措。
四、結論
綜上所述，本次研究通過了解和掌握我國房地產宏觀調控的相關內容，并具體分析其中涉及的特征和內容，希望能夠在掌握相關工作細節的基礎上，積極的與我國經濟法律和法規進行配合，以此實現經濟制度的完善。
［參考文獻］
在我國房地產經濟建設與發展的過程中，其對市場經濟產生的影響是不可忽視的，只有房地產經濟得到了發展，市場經濟才能得到穩步的提升，滿足市場經濟與房地產事業協調發展的趨勢，并且還能預防房地產經濟對市場經濟帶來的風險，所以在我國當前的建設過程中，應該保證房地產經濟與市場經濟協調一致的發展，二者之間是相互依存以及相互影響的關系，之所以要加強相互協調的發展，主要是為了能夠保證房地產經濟在市場經濟中充分的發揮其作用。因此本文重點對相關方面的問題展開了探討，希望能夠對今后的房地產行業發展起到一定的作用，同時促進我國市場經濟的建設。
1 房地產經濟發展的意義
在房地產經濟不斷發展的過程中，其主要的發展意義體現在以下幾點。首先是通過房地產經濟的發展，能夠為我國國民收入的增長帶來一定的促進作用。我國的房地產經濟在發展的過程中經歷了一段較長的歷程，所以在國內收入方面呈現出不斷增長的趨勢，在經濟體中其作用是無法代替的。其次是在房地產經濟發展的過程中，能夠滿足人們對住房的需要，并且讓人們的生活質量變得更好。第三，在房地產經濟發展的過程中，我國的就業情況也得到了極大的改善，就業壓力有所緩解。與此同時，房地產行業的發展雖然對我國的經濟發展帶來了積極的作用，但是因為房價的關系，很多居民根本無力承擔高昂的房價，所以對國民經濟的建設也產生了一定的阻礙作用。因此我們應該從現實情況出發，對房地產行業加以有效的調控，這樣才能促進房地a經濟擁有一個良好的未來。
2 房地產經濟與市場經濟發展的不協調問題
在當前的房地產經濟發展過程中，主要存在的問題就是與市場經濟的發展不協調的現象，這一現象主要表現在兩個方面。首先是在價格上，價格與價值背道而馳，因此對市場產生了極大的波動。雖然價格圍繞價值進行上下波動是一種十分正常的現象，但是如果這種波動較大，就會與市場的需求相偏離，造成房地產價格持續上漲，在這種情況下，如果是供不應求的，那么就滿足市場經濟規律的要求，但是在現實生活中，房產價格的增長是人為因素帶來的結果，這對健康市場的發展是不相符的。其次是泡沫經濟的影響造成市場出現較大的波動。雖然房地產經濟能夠創造一定的收入，但是在這一過程中卻不能忽視泡沫經濟的現象，一旦價格出現較大的增長，那么就越容易出現泡沫經濟的現象。并且在銀行信貸業務中，房地產信貸占據著很大的比重，所以資金鏈出現斷裂的現象必然會對整個行業帶來極大的沖擊，銀行因此也會面臨嚴重的損失，進而波及其他產業，要想對市場經濟加以有效的維護將會是十分困難的。
3 房地產經濟和市場經濟協調發展的措施
3.1 控制好房地產商品的價格
加強對房地產商品價格的有效控制是重要的手段，采用這一手段可以有效的預防泡沫經濟的產生，避免市場經濟出現癱瘓的狀態。在眾多的經驗教訓中都能看到這一點，因此有效的對房地產商品價格進行合理的控制是很有必要的，但是并不一定要采取強制性的手段，只要某一產品具有與價格相符的價值，就可以按照價值制定價格，這樣才能真正的滿足供需平衡的要求。應該嚴格預防價格與價值嚴重不符現象的出現，這樣最終就會讓房地產行業陷入困境之中。我國當前發展過程中的主要矛盾就是房地產價格過高，因此國家需要采取必要的措施對這一矛盾進行治理。
3.2 做好金融監督
無論是哪一行業，在市場經濟環境下，政府以及相關部門都應該做好金融監督工作，以維護金融市場秩序。我國目前的房地產市場之所以會出現價格虛高的現象，主要就是金融監督工作不到位，有很多的房地產企業自身并不具備開發大規模房地產的實力，但是通過向銀行借貨等方式進行了大規模的開發，這種行為非常容易引起銀行壞賬現象，很多的開發商開發出來的房地產價格過高，無人問津，銀行貨款也就無法按時歸還，因此政府與銀行都應該做好金融監督工作，全方位的了解房地產企業的各個信息，尤其是償還能力，加強控制力度，并且對銀行貨款行為進行相應的調整，從而使資金更加隔離的配置，從房地產行業逐漸的流向其他有更有希望的產業中，也使整個市場經濟繁榮發展起來，而不是過度集中在某一產業中。為了達到金融監督的目的，政府以及銀行都應該對自身的很多業務進行改進創新，在改進傳統的存貨模式的同時，還要引入更多的沒有任何問題的資產，盡可能的降低高風險貨款的比例，從而實現房地產經濟與市場經濟的協調發展。
3.3 盡快實現房地產經濟轉型
目前房地產經濟發展與市場經濟并沒有完全的靠攏，甚至有些脫離市場經濟的發展走向，因此政府在各方面上鼓勵房地產企業實現經濟轉型，實現低碳環保，不再只是考慮經濟效益問題。政府可以利用杠桿經濟原理來對房地產企業進行有效的調整。杠桿作用主要表現在以下兩方面：一方面，政府可以通過政策支持鼓勵更多的房地產企業投資智能建筑，在開發的過程中給予更多的優惠，這樣參與智能化建筑的開發的開發商就會越來越多，進而改變這種房地產開發商經濟發展模式，另一方面，政府也可以對購買低碳環保的住宅的用戶實行優惠，進而擴大購買人數，購買人數的增多，又會促進開發商開發智能化的環保的建筑，進而完全的實現了房地產經濟的轉型，也促進了我國建筑行業的良性發展。
結束語
綜上所述，可知就我國目前的房地產經濟與市場經濟發展現狀來說，采取措施使其能夠和諧發展已經成為刻不容緩的任務，房地產產業的初期發展對市場經濟來說起著非常大的作用，但是因為市場監管等工作并沒有落實到位，使其越來越偏離市場經濟發展方向，因為相關部門應該給予更多的優惠政策，促進房地產企業轉型。本文是筆者多年房地產經濟發展研究經研究的總結，希望為市場經濟的發展提供借鑒。
參考文獻
伴隨著經濟社會的不斷發展，我國房地產企業之間的競爭日趨激烈，從而在一定程度上導致房地產經濟出現了不協調的情況，這在一定程度上加大了我國貧富差距，從而激化了社會矛盾，不利于和諧社會的發展，所以加大的房地產市場的管理力度，保障我國房地產市場經濟的健康發展是當前房地產市場的重中之重。
1 房地產經濟發展的重要性
作為國民經濟的重要組成部分，房地產行業經濟的發展不僅是房地產行業穩定發展的基石，也是房地產經濟和市場經濟協調發展的重要保障。所以對房地產經濟中存在的問題進行研究是保障房地產經濟健康發展的關鍵環節，就房地產經濟中存在的問題采取措施加以解決，也對完善市場經濟、提高我國競爭力有一定的促進作用。
1.1 增加國民收入
房地產經濟長期穩定發展是我國國民收入總值的重要增長點，我國國民經濟之所以能夠快速穩步上升與房地產經濟的發展分不開。事實證明，房地產經濟帶來的經濟效益在所有行業中占有十分明顯的優勢。
1.2 提高了人們的生活質量
改革開放深刻地改變了人們的生活，人們的生活水平都有了明顯地提高，自然而然的對生活質量有了更高的追求。住房是人們最為基本的生活需求，房地產行業就直接改變人們的生活，從多層到高層，從扶梯到電梯，人們的住宅環境得到了極大地改善，生活質量明顯提高。
1.3 促進社會進步
房地產經濟的發展能夠促進社會的進步。最為基本的就是提供很多的就業崗位，比如說，房屋銷售工作，對人才的需求量很大，這在一定程度上幫助了很多大學畢業生就業，有效地緩解了連年緊張的就業矛盾。
在房地產經濟的發展中，存在著一些問題，比如，房價過高已經在社會上引起了不滿，這不但加大了社會矛盾，也不利于我國市場經濟的發展。相關職能部門應該加以分析，追根溯源，積極借鑒國內外先進的成功經驗，對房地產經濟以科學合理的方式進行引導，從而使房地產經濟能夠健康、持續、穩定的發展。
2 房地產經濟與市場經濟不協調的原因
2.1 價格與價值出現不協調
房地產的價格與價值背離的現象引發了強烈的市場波動，價格是圍繞著價值進行波動的，但現階段的房地產價格過高，偏離了其自身的價值，這也就擾亂了市場經濟的秩序。近幾年，我國的房地產價格一路飆升，其主要是由于開發商的非法銷售手段以及炒房團的影響，造成房地產行業出現泡沫經濟，這與市場經濟的發展是相反的，難以保障房地產經濟向著穩定、健康的方向發展。此外，由于泡沫經濟的問題，導致房地產的發展過程中存在一定的經濟風險，并隨時面臨著市場破裂的現象。房地產進行開發的過程中需要大量的土地資源，并在建設的過程中造成極大的能源浪費與環境污染，這不僅對房地產行業有著一定的影響，也阻礙了我國的可持續發展。
2.2 政府的過度干預
我國對房地產的發展較為重視，所以對其進行宏觀調控的力度相對較大，但效果卻并不明顯，沒有對房地產價格過高的問題進行解決。2013年2月20日出臺的"國五條"雖然對炒房投機的現象進行了抑制，但對市場的剛性需求的影響不大，雖然使二手房的交易成本提高，但對一手房的影響卻是相對較小。房地產市場受到多種因素的影響，所以國家的政策難以對市場的狀況進行解決?，F階段房地產經濟依然被認為是財產保值的主要方式，目前階段，我國的房地產經濟并沒有受到政策的影響，一手房與二手房之間的價格差異相對較小。尤其是現階段很多的政策在制定的時候沒有對市場進行研究，所以市場也就無法成為政策制定的依據，只是按照民意來對市場的秩序進行干預，這也就難以將政策貫徹落實，更是起不到預期的效果，并隨著時間的發展逐漸流于形式。
2.3 對資源利用的不合理
房地產經濟長期處于粗放式的發展模式，已經導致很多不利的要素在環境中慢慢滋生，這其中包括對土地無計劃、無節制的開發，沒有環保和節能的概念，都加劇了環境的污染與能源的破壞，房地產行業可持續發展無法保障。我國人口眾多，人均資源占有量貧乏，這些年房地產行業對土地的開發，已經破壞了我國的自然環境，加大了能源矛盾，不符合我國可持續發展的基本國策，更不利于我國經濟社會的健康穩定發展。
3 解決房地產經濟與市場經濟不協調的對策
3.1 調控房地長價格
現階段房地產價格偏高，違反了價值規律，一定程度上造成了市場混亂的局面，這就要求有關部門對房地產的市場價格進行有效調節，調節并不是要打壓房地產價格，更不是無底線地降低房價，而是要通過合理的手段來使房地產的價格與它真實的價值相適應，穩定房地產動蕩的現狀。近些年，我國房地產中一個最重要的問題就是房價過高。而在金融危機時候，我國的房地產又是由于價格過低，企業的資金不能進行有效地運轉，房地產行業的發展一度受到阻礙。綜上所述，可以看出，房地產的價格不能過高也不能過低，否則都不利于房地產經濟的發展。國家的有關部門應該做好調控工作，地房產發展的各個環節進行調研和把關，從而正確地判斷房地產經濟與市場經濟之間的協調程度，制定出行之有效的政策法規。其實，價格始終是引導房地產發展的關鍵因素，泡沫經濟也是由此而來。因此通過政府正確的宏觀調控地引導使得房地產的價格回到與其價值相適應的范圍內，建立正確房地產行業秩序，是保障市場經濟健康發展的重要手段。
3.2 加大對房地產經濟的金融監管力度
政府相關部門應該加大對房地產市場進行金融方面的監管力度以便保障房地產經濟與市場經濟能夠和諧發展。房地產的各個環節都應該進行有效地管理，特別是在投資和還款能力上，對這些方面進行管理是加強房地產與銀行間合作的基石。將房地產的借貸業務與資金流動進行控制，是保證銀行的資產結構更加地科學化和合理化。
3.3 加快房地產經濟的轉型
社會發展進行時，環境保護越來越受到人們的重視。在房地產經濟中倡導環保、節能新理念是時下的風尚，是人們對追求更高生活品質的愿望，更是我國建立可持續發展目標的根本要求。需要指出的是，現階段還需要政府來管理房地產行業將環保和節能的理念落實到位，才能保障房地產經濟與市場經濟有一個良性的發展空間。政府還可以以獎勵的方式來鼓勵那些自覺進行低碳和環保的房地產商，也可以調整貸款利率的方式來促進房地產企業改變思路，把企業向著節能環保的方向發展，也是房地產行業穩定健康發展的新方向。
4 結束語
房地產行業的發展直接影響我國經濟的發展，政府職能部門應該重視其發展。房地產行業健康穩定發展了，才能有效推動我國市場經濟健康發展，也是實現可持續發展戰略的必然要求。隨著政府宏觀調控力度地不斷加大，房地產經濟與市場經濟得到了協調發展，在一定程度上提高了我國的綜合經濟實力。
參考文獻
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（11）.
[2]譚偉，李成奎.我國房地產經濟管理中存在的問題與應對措施
Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.
Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development
中圖分類號：TU984文獻標識碼：A 文章編號：
引言：隨著中國城市化快速來臨和科學發展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現代化城市發展的最終目標, 城市規劃與房地產開發經營協調發展則是實現這一目標的現實選擇。因此,在科學發展觀的指導下,尋求促進城市規劃與房地產開發經營協調發展的有效途徑,已經成為當前城市建設工作的重點之一。深入分析、正確把握城市規劃與房地產開發協調發展的內在機制，對于探求協調發展的有效路徑具有重要理論和現實意義。
1.城市規劃對房地產用地開發強度的影響
1.1 城市建設用地的開發強度
受到其使用性質和對周圍環境的要求以及周圍建筑物、構筑物對其制約關系等的影響。城市規劃可對確定建設用地的開發強度起到指導作用。通過制定開發地段的控制性詳細規劃，并根據城市空間景觀要求和環境要求以及群體之間的關系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術經濟控制指標，明確各類用地的最大開發強度，以限制開發過密的傾向，保證良好的生活居住環境質量。這對于實現城市土地利用、城市產業發展和居民生活質量提高相一致的城市規劃目標，是非常重要的。
1.2房地產開發對城市規劃作用的內在機制
近年來，城市建設逐步引入了房地產開發機制，房地產開發企業逐漸成為城市建設的重要力量，扮演著城市發展者的重要角色。隨著城市化快速發展期的來臨，城市建設和城市發展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設，促進城市布局結構的完善，加快城市舊區的更新和新區開發，以保證城市規劃的有效實施，必須重視和研究房地產開發對城市規劃的作用機制。
1.3．房地產開發對城市經濟發展的影響
一般而言，在城市經濟發展過程中，房地產開發可以帶動或影響許多產業的發展，從而加強或改變城市的性質，由此帶來城市規劃的改變。房地產開發對城市經濟發展的作用，主要表現以下兩方面：一方面，產業關聯作用。房地產開發通過后向、側向和前向關聯效應帶動國民經濟其他產業的發展。后向關聯是指帶動為房地產建筑提供各種原材料的產業。側向關聯是指帶動與房地產開發相關的建筑業和城鎮公用公共事業的發展。這兩類產業與房地產的開發具有直接關聯效應。房地產開發的前向關聯是指為國民經濟各部門特別是工業與城市第三產業中的許多服務性行業提供場地、空間和建筑物。
從城市規劃的不同分類對房地產開發的指導來看。房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設，也要接受城市規劃的指導，納入到城市統一規劃之中。但是，城市規劃是有層次的，各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。
1.4 城市總體規劃對房地產開發的指導
主要體現在三方面：指明房地產開發用地的方向和地段；確定房地產業的開發規模、時序和步驟；安排房地產項目用地周圍的環境和配套設施。分區規劃的指導作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區、片區、組團的劃分，大致框定各居住區、片區、組團的用地范圍和人口規模；指明各居住區、片區、組團的建筑及用地容量控制指標。詳細規劃對房地產開發的指導性、控制性更強，規定各地塊建筑密度、容積率等控制指標，規定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導，或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2. 城市規劃和房地產開發的關系
1)城市規劃對房地產開發起著規范和管制作用。城市規劃區內的土地使用和各項建設必須符合城市規劃, 服從規劃管理。因為在市場經濟條件下, 房地產開發商由于受到自身利益的驅使, 往往只考慮到自己的經濟效益, 而忽視全局和社會利益。體現在具體的開發過程中就是房地產開發商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規劃對房地產開發行為進行規范和管制。
2)城市規劃影響房地產開發的效益。
影響房地產開發效益的因素很多, 城市規劃就是其中的主要因素。城市規劃通過影響地價從而影響房地產開發的效益。城市的性質、職能、規模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設總體容量控制標準從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規劃決定的。
3)城市規劃指導和促進房地產開發。
由于城市規劃是一個城市在比較長的一段時間內的發展藍圖。因此, 城市規劃都是建立在詳細調查和科學論證的基礎上的, 具有一定的前瞻性和指導性。
4）從城市規劃的不同分類
對房地產開發的指導來看房地產開發中的商品房建設是城市建設的主要組成部分之一。房地產開發和商品房建設, 也要接受城市規劃的指導, 納入到城市統一規劃之中。但是, 城市規劃是有層次的, 有總體規劃、分區規劃、控制性詳細規劃和修建性詳細規劃, 后二者又統稱為詳細規劃。各層次的規劃對房地產開發的指導作用是不同力度的。有了總體規劃就可以對房地產開發進行完全的指導,或者要求總體規劃就做到像詳細規劃那樣來指導房地產開發都是不切實際和無法做到的。
2 城市規劃和房地產開發的協調發展
2. 1 城市規劃應加強對房地產開發的管理
必須增強規劃的超前意識。城市規劃超前不僅能使房地產開發部門有一定的時間和思想, 物質準備按照規劃進行開發建設,而且能影響房地產開發的投資方向、策略, 促進房地產業健康發展。各城市應根據各地的實際情況,以市場經濟為前提,以《城市規劃法》為依據, 制定《城市規劃法》實施細則、城市規劃管理技術規范等地方法規, 使城市規劃的法律效力對房地產開發的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強規劃行政主管部門的職能意識。規劃行政主管部門還應加強對開發區的規劃管理。
2. 2 房地產開發要符合城市規劃
房地產開發要符合城市規劃, 就要配合政府宏觀調控和規劃,不能違規操作。其次, 在政府的領導下, 小區規劃、建筑風格定位、產品定位、產品配套等方面, 也要結合市場以及城市規劃、城市發展定位、城市的人文文化和風土人情。
2. 3 重視市場需求, 促進城市運作
現代城市規劃除了注重其系統功能, 形象功能,商業功能, 居住功能,交通及其基礎設施等常規功能外,還應重視其經營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運作效率和經營效益。由于城市規劃及建設目標的實現與房地產開發密切相關,對一些重要的城市中心區建設工程項目, 應注意規劃部門與房地產商的協同與配合。
2. 4 符合城市需求, 達到可持續發展
將項目開發與城市運營結合起來, 自覺圍繞城市的總體發展目標,獲得可持續發展,而且房地產開發要與城市的規劃、發展相一致。這個城市發展需要什么, 就做相應的開發。一個項目的定位一定要符合這個城市、片區的發展需求,也要符合片區消費的需求。
2. 5 城市規劃應具有彈性
現代城市規劃應具有一定的彈性。由于市場及環境是在不斷變化中的, 為適應這種變化,提高經營效益在總體規劃布局不發生重大改變的前提下, 局部應具有一定的可調性, 這樣可促進城市與環境也應注重創新, 特別應考慮具有地方的資源優勢和支柱產業特點民族風特色結合, 增強城市的吸引及輻射功能。另外,在規劃指導下的房地產開發經營公司,也必須構建不斷創新的經營理念, 以獨特的環境文化,經營文化, 經營技巧的運作手段提升自身的核心優勢, 增強自身競爭能力。
結語：城市規劃與房地產開發協調發展的內在機理應該是：城市規劃從總體上對城市開發和建設進行有序的安排，對房地產業開發活動起著最直接、最具體、最有影響的調控作用；房地產開發作為城市規劃的落腳點和得以實施的執行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實現著城市規劃，進而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實現城市規劃和房地產開發的共同目標符合科學規劃的房地產開發項目得以完滿實施取得經濟、社會和環境效益時，政府獲得最佳政績，開發商獲得最佳業績。房地產開發按城市規劃的指導而進行才能使得城市建設有條不紊的建設,實現科學發展的觀念。
近幾年，市場經濟模式開始呈現多元化趨勢，如以休閑地產、文化地產為核心的休閑型經濟獲得了良好發展，飽受爭議的房地產經濟也得到了市場認可。良好的房地產經濟，對擴充消費市場規模、拉動內需產生明顯效果，但是房地產泡沫經濟的出現，也會制約市場經濟更好發展?；谠摖顩r，只有讓房地產經濟與市場經濟協調發展，才能促進我國經濟的穩定增長。
房地產經濟與市場經濟協調發展的重要性
結合當前我國經濟發展情況來說，房地產經濟發展呈現出綜合性效益特點。一方面，房地產發展促進了建筑、建材等領域發展，這些領域提供的就業崗位也隨之不斷增加。換句話說，房地產經濟的發展解決了我國部分社會就業問題。但是從另一方面來看，因為房地產的快速發展，特別是隨著一線城市規模的擴大，房產價格隨土地利用成本的逐年升高而上漲。居民有限的工資水平無法承擔高昂的房價，導致住房矛盾更為嚴重，這給我國市場經濟發展帶來直接影響。所以，協調房地產經濟和市場經濟關系，減少居民面臨的住房問題，對推動社會經濟發展有現實性意義。
房地產經濟與市場經濟發展存在的問題
1.房地產價格變化頻繁違反市場發展要求
在市場經濟發展中，價格改變和供需關系有著直接的關聯，在供大于求的環境下，價格將會明顯降低，而在供不應求的環境下，價格則會呈現出直線上升的狀況。結合當前我國房地產價格浮動情況，房價的變動和市場規律是相悖離的。通過對當前我國有關的住房統計調查得知，商品房已呈現出供過于求的局面，在這種形勢下，房產價格應有所下降。但是當前房價日益上漲趨勢的沒有明顯改觀，這種異于常理的狀況，和市場經濟客觀規律相偏離，如不妥善處理，將會引發嚴重后果。
2.經濟泡影加劇金融風險出現
在當前市場經濟發展中，無法避免經濟泡影現象，無疑將直接積累金融風險。2008年全球金融危機爆發以后，導致經濟泡影破裂，引發嚴重經濟后果。當前我國房產價格持續升高和地產泡沫有直接關聯。換句話說，因為近幾年房地產如火如荼的發展，使得大量資金注入房地產市場，開始出現的炒房現象抬高了房價，而房價升高又成了住房剛需逐漸降低的原因之一，這導致房地產泡沫越來越大，金融風險出現的概率也隨之升高。如果不對其進行科學Z/EpTil4190AzYpqzydljA==控制，后果將不堪設想。
3.政府監管偏移影響房地產調控效果
政府部門在房地產經濟發展過程中扮演重要角色，其發揮的作用在于市場監管，實現對房地產市場的宏觀調控。但是結合當前實際情況來看，政府部門對房地產市場監管存在不全面的狀況，而導致該現象出現的根本原因在于政府部門宏觀調控對象發生偏移。例如，在市場監管過程中，主要監管內容在于土地出讓、房地產項目開發、房地產企業資歷審核等，而主要調控的內容是房地產價格。但是在實際中，政府監管目標主要放在因土地出讓產生的經濟效益上，調控對象也不再是房地產價格。因為監管目標的偏移，導致整個監管效果不理想，影響市場經濟自身發展。
房地產經濟與市場經濟協調發展的相關對策
1.明確房地產經濟發展方向調節市場結構框架
結合當前情況，房地產泡沫經濟現象比較嚴重，需要實行風險控制管理對房地產行業今后發展進行精準的預測?，F階段，大多數城市都會面臨房產開發過剩問題，大量庫存給城市經濟發展帶來了直接影響，因此，去庫存成了當前房地產行業重點關注的內容。今后房地產發展方向有兩方面，一個是房屋建設的綠色化，另一個是房屋建筑的智能化。因此，要想實現房地產經濟的穩定發展，在房地產項目開發建設時，應該側重智能化及綠色環保等方向工作。此外，政府部門應結合市場經濟發展情況，相關政策鼓勵更多企業制止資金壟斷行為。根據目前我國國情發展情況，房地產企業需要由物質資本拉動型向服務推廣型方向轉變，做好市場調查工作，適當調節市場結構框架。當前我國大部分城市均建立了二手房交易市場，但是整體效果并不理想，在這種局面下，將會給我國住宅市場消費造成不良影響，并且制約房地產市場更好發展?；诖?，政府部門應該對二手房交易市場運營發展提出明確要求，盡量簡化交易手續，從某種程度上優化市場結構。在土地開發過程中，應科學構建決策體系，把決策體系更改成集中制，對年度供給總量情況進行調查統計，根據功能用途、區域情況進行有序供給。在城市開發建設過程中，需要結合市場發展規律進行開發建設，保證城市建設的規范性和標準性。
2.消除經濟泡沫適當調整房產價格
要實現房地產經濟與市場經濟的協調發展，需要全面處理房產經濟泡沫現象，讓房價回歸正常。為了能夠有效處理房產經濟泡影問題，國家及政府部門應結合實際情況，頒布相應的法律標準，制止炒房行為，幫助房地產需求回歸正常。在此過程中，市場經濟規律將會在房地產經濟中發揮一定作用，受供求關系影響的房地產經濟，房地產價格將會隨供求關系發生一定變化。在正常市場環境下，房地產經濟泡沫問題將得到有效處理，房地產價格也能夠回到正常水平。除此之外，相關部門也可以通過制定價格機制的方式，實現對房價的控制。價格機制并非能夠降低房產價格，價格作為房地產經濟中最為重要的因素，且其對行業其他方面也有一定影響。通過采用價格機制方式，對促進市場經濟和諧發展有著現實性意義。在政府部門價格評價下，便于房產價格回歸合理范圍，維護市場秩序，達到房地產經濟和市場經濟協調發展的效果。
3.加強政府管理適當提供金融支持
我國自改革開放以來，經濟建設獲得了巨大的成就。隨著改革開放范圍和程度的進一步加深，西方經濟思想和發展模式對于我國經濟的影響越來越大。市場經濟體制是我國從西方引入用來發展我國經濟的重要武器，在這些年的發展中，利用市場經濟競爭性、自由性、平等性的特點，我國資源配置的優化水平不斷提升，經濟活力也得到了顯著增強。在社會主義市場大環境中，我國企業的競爭能力不斷提升，國際影響力也在逐漸增加。房地產經濟作為市場經濟的一個重要組成部分，近年來發展過快、熱度較高，以至于市場經濟的大部分資金都流向了房地產行業。由于市場經濟的整體性較強，而房地產經濟和市場經濟的這種不協調性嚴重影響到了市場環境中其他行業的發展，所以為了實現市場經濟發展的平穩，實現市場經濟和房地產經紀的協調發展意義重大。
1 房地產經濟與市場經濟協調發展的意義
從目前的經濟發展來看，房地產經濟的發展具有綜合性效益。一方面是房地產的發展推動了建筑行業、建材領域、裝修市場以及人力資源市場的綜合發展，由于這些行業得到了發展，所以可以提供的就業崗位也顯著的增多，換言之就是房地產經濟的發展使得社會就業矛盾得到了進一步緩解。但是從另一個方面來看，由于房地產發展迅猛，尤其是一些大城市，城市的規模在不斷擴大，土地利用成本也在不斷上升，這些原因造成了房價的高漲。由于人們的工資水平不足以負擔房價的上漲，所以造成了越來越嚴重的住房矛盾，這些矛盾的產生使得經濟發展的質量受到影響。為此，協調市場經濟和房地產經濟，緩解社會住房矛盾，可以有效地促進社會經濟的質量化發展。
2 房地產經濟與市場經濟發展存在的問題
2.1 房地產價格變化背離市場發展規律
在市場經濟中，價格變化和供需關系有著密切的聯系，在供大于求的情況下價格會出現明顯的下跌，而在供不應求的情況下價格會出現大范圍的上漲。從目前我國的房地產價格變化來看，明顯存在著背離市場發展規律的問題。就我國目前的住房統計而言，明顯存在著供過于求的現象，在這種現狀下，房價應該存在明顯的下跌，但是就目前而言，房價一路高漲的情況依然沒有改變，這種異于常理的房價走勢，與市場經濟的客觀規律嚴重背離，如果不進行解決，必然會造成更為嚴重的后果。
2.2 泡沫經濟現象的產生催生了金融風險
在經濟發展的過程中，不可避免會出現經濟泡沫，而經濟泡沫的大小決定著金融風險的大小。2009年美國次信貸危機就是嚴重經濟泡沫破裂產生的經濟后果。我國目前的房地產市場，房價的持續走高與地產泡沫有著密切的關系。簡而言之，由于近幾年房產市場的火熱使得大批的資本涌入到了房產市場中，出現了炒房的現象。炒房的存在使得房產開發的成本不斷提升，由于成本的提升，而實際剛需又在不斷下降，所以房產泡沫在不斷增大。這種泡沫的增大，使得金融風險的發生概率進一步提升，如果不能進行有效控制，后果不堪設想。
2.3 環保意識較低不利于綠色城市的建設
隨著環境問題的日益突顯，人們對于綠色生活越來越重視，為此，也更加重視自身的生活品質。但是目前的房地產開發，由于部分開發商的主要目的是要在房地產利益中分得一杯羹，所以并不重視自身技術的提升和設計的整體優化，所以在進行開發的過程中，低碳環保的節能意識比較缺乏。這種綠色建筑思想的匱乏使得建筑的綠色設計水準嚴重落后與同行業的綠色水平。由于建筑綠色設計水平意識較低，所以這部分建筑便成為了城市綠色建設的主要障礙，這對于推進城市綠色建設非常不利。
2.4 政府監管偏移使得房地產調控變空調
在房地產經濟的發展中，政府作為一個關鍵性角色，最主要的作用就是做好監管，實現對房地產市場的有效調控。但是從目前的情況來看，政府對于房地產市場的監管存在明顯不到位的情況，而造成這種不到位情況的主要原因是政府的調控目標發生了偏移。比如在監管中，主要監管的環節應該是土地的出讓、房地產開發公司的資質審核等，而主要調控的也應該是房產的價格，但是在實際的操作中，政府的監管主要目標成為了出讓土地的經濟效益，調控的主要對象也不再是房價。由于監管的整體偏移，使得整個調控形同虛設。
3 解決房地產經濟和市場經濟協調發展的措施
3.1 化解房地產泡沫，使房價回歸理性
為了使得房地產經濟和市場經濟能夠協調發展，第一步便是要化解房產泡沫，使房價回歸到理性。要想化解房產泡沫，國家和政府必須要出臺明確的法律法規對炒房的行為進行遏制，當炒房被有效遏制之后，房產的需求便會最大限度地回歸到正常的水平。這個時候，市場經濟發展的規律便開始作用于房地產經濟，受供求關系影響的房地產經濟，房價也會根據供求關系進行上漲或者下跌。在正常的市場環境中，房地產泡沫可以得到有效的化解，房價也可以回歸到理性的水平。
3.2 加強政府對房地產經濟的管理和金融支持力度
我國近年來房地產經濟獲得迅速的發展，與政府有著密不可分的關系。所以，為了實現房地產經濟和市場經濟的協調發展，必須要從政府角度出發對房地產經濟進行有效的管理。政府對于房地產經濟的管理，主要在于對地產開發的控制上：通過審查、審批和審核三個環節，對于房地產開發商的經濟狀況、資金運行效果等要進行綜合的把握，從而有效地控制開發商的數量和規模。另外，對于區域性銀行，政府也要進行嚴格的掌控，以此實現對地方經濟的管理。
3.3 推動房地產經濟轉型，促進其綠色智能化發展
目前，綠色生活的觀念已經深入人心，人們在住宅的選擇上也更加關注其綠色設計水平。所以為了推動房地產的轉型發展，在房地產經濟的發展中要積極引入綠色的概念：首先是要在設計方面體現綠色水平，使得建筑的整體自然性得到提升；其次是要在施工中保證綠色，確保建筑的施工能夠實現成本的掌控；最后要在建筑性能上實現綠色，比如通風、采光等要具備綠色標準。通過綠色控制，可以積極推動房地產經濟的轉型，也能夠促進綠色建筑的智能化發展。
3.4 合理利用土地資源，實現節約型城市建設
從目前的房地產經濟發展來看，房價過高的一個重要原因是開發用地的成本較高，而開發用地的成本上升，很大一部分原因來自于土地資源的緊缺。為了緩解土地資源緊缺的現狀，實現對土地資源的合理規劃和利用具有重要的價值。例如在目前的城市建設中，可以積極開發城市地下空間，也可以實現城市高層的大規模建設，通過“上天入地”的形式，使得城市土地資源得到最大化的利用，那么城市的土地緊張問題便能得到進一步緩解，實現節約型城市的建設也可以更加的快捷。
3.5 準確定位房地產經濟發展方向，降低房地產經濟發展的風險
就目前的情況來看，房地產經濟的泡沫十分嚴重，所以為了有效控制風險，必須要對房地產未來的經濟發展方向進行準確定位。目前，大部分的城市存在著房屋開發過剩的情況，大量的庫存成為了城市經濟發展的障礙，所以去庫存成為了現在房地產經濟發展的主要目標。在未來房地產經濟發展中，主要的方向有兩個：首先是房屋建筑的綠色化；其次是房屋建筑的智能化。所以為了促進房地產經濟的進一步發展，房地產開發要向智能化和綠色環?；D變。
3.6 樹立品牌效應，強化人們對房地產的信賴
過去，由于房地產市場火熱，大量的人力物力涌入到了這個領域，隨著房地產市場的收緊，一部分規模較小、資金不足的開發商紛紛倒閉，而一些受開發商影響的業主對房地產的信任度也急劇下降。為了改變這一現狀，房地產行業要積極做好資源整合，樹立較為典型的品牌，通過品牌效應來提升人們對房地產的信賴。在目前的房地產市場中，恒大和萬科是兩個比較響亮的品牌。當然，隨著我國品牌化意識的覺醒，越來越多的品牌會在房產經濟中樹立起來。
4 結語
房地產經濟在我國經濟中占有重要的地位，為了實現房地產經濟的持續穩定發展，必須深刻分析現在發展中的問題，并對問題進行針對性的解決。房地產經濟是市場經濟不可分割的一部分，所以要積極地做好房地產經濟與市場經濟發展規律的分析，使二者在統一的規律下做好協調發展，這樣房地產經濟發展才會更具規范性，而市場經濟發展也會具有更加強勁的活力。
參考文獻
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隨著我國經濟的不斷發展，房地產行業取得了突出的進步，在發展過程中需要將其和市場經濟相結合，發揮不同經濟體系的最大化作用，禁止出現經濟不協調的情況。房地產經濟隸屬于市場經濟，因此市場經濟的變化對房地產行業有重要的作用，如果存在干預機制不合理的情況，則必然會增加管理難度。因此在實踐過程中必須強化市場管理力度，保證房地產行業的有序發展。
一、房地產經濟和市場經濟不協調的原因
針對經濟發展形式的特殊性和復雜性，在整個干預過程中必須及時對影響因素進行分析，明確后續干預形式的要求，進而探究切實可行的發展措施。以下將對房地產經濟和市場經濟不協調的原因進行分析。
（一）價格和價值出現不協調
根據房地產價格形式和價值形式的變化，必須及時對價值形式進行分析，基于已有控制機制的特殊性，如果出現價格過高的情況，則必然會擾亂市場秩序。近些年來隨著房地產價格變化比較明顯，甚至出現泡沫經濟的情況，和市場經濟發展方向是相反的，因此很難保證房地產經濟的有效發展，減少經濟風險。
（二）干預形式不合理
基于已有發展形式的特殊性，要制定合理的宏觀調控形式，避免出現控制機制不合理的情況。在后續干預過程中政府的干預形式有重要的作用，必須制定合理有效的干預機制。在實踐過程中，存在干預機制不健全的情況，無法在第一時間對市場發展形式進行了解，進而出現控制形式不健全的情況。
（三）資源應用不合理
房地產經濟處于開放式管理形式，在實踐過程中必須靈活應用資源，體現出資源應用形式的要求。在具體控制過程中存在土地規劃形式不合理、開發形式不合理的情況。由于我國資源比較少，人均占有量少，必須根據實際情況，及時處理能源矛盾的問題，使其適應房地產經濟和市場經濟發展形式的要求。
二、如何保證房地產經濟和市場經濟的協調發展
基于房地產經濟和市場經濟之間的關系，在發展過程中必須及時對經濟形式進行調整，使其適應協調發展形式的要求，進而促進房地產經濟和市場經濟的有序發展。以下將對如何保證房地產經濟和市場經濟的協調發展進行分析。
（一）調整房地產商品價格
根究房地產經濟發展形式的要求，在后續控制階段，如果不及時對其進行控制，則會出現經濟泡沫的情況，增加市場經濟的風險。在實踐過程中必須及時對房地產商品價格進行調整，強化控制機制?？刂瓶刂坪梅康禺a商品價值決定價格市的價格并不說一定要強制性將房產價格降下去，應該按照房地產商品的價值制定相應的商品價格。房地產價格過高成為制約市場經濟發展的重要因素，要明確價格變化形式，調整工序矛盾，及時對房地產市場進行調整，保證房地產市場處于穩步發展的狀態。
（二）強化金融監督形式
在市場經濟的影響下，相關部門的管理和控制機制對整體發展有一定的影響，在整個干預過程中，要及時對房地產經濟進行調整。金融監督管理形式采用的是大規模發展形式，為了避免出現價格控制不合理的情況，必須做好監督管理工作。相關部門要及時對房地產企業的信息進行了解，提升監控管理力度，及時對貸款機制進行調整，進而保證資源的合理應用。在干預過程中，要及時對存貸形式進行分析，靈活應用資產形式，降低高風險貸款風險，保證市場經濟和房地產經濟的有序發展。
（三）進行經濟轉型
當前房地產經濟和市場經濟之間存在必然的聯系，如果控制不當必然會出現轉型機制不協調的情況。政府在發展過程中需要發揮主導性作用，應用杠桿經濟原理，鼓勵相關房地產企業應用智能化發展形式，此外對購買的住宅區進行環保設置。如果存在控制不合理或者經濟發展機制不明顯的情況，則必然會經濟發展造成消極影響。此外房地產建設形式必須以低碳環保為建設目標，和市場經濟發展保持一致的步調。如果房地產建設不能以低碳環保為建設目標，則必然會出現控制機制不合理的情況。
（四）合理應用激勵政策
基于房地產設計形式的特殊性，在后續干預過程中，則必須從現有發展形式入手，結合后續控制形式的要求，合理應用激勵政策。市場經濟發展必須樹立戰略發展目標，制定合理有效的經濟發展形式。政府在發展過程中，要及時調整貸款形式，吸收更多的購房群體對這種住宅的關注。實踐證明，政策的激勵政策勢必會帶動房地產經濟向著低碳經濟的轉型，工作人員必須在已有設計基礎上，調整經濟發展形式和干預機制，使其適應整個發展形式的要求。
三、結束語
近些年來我國房地產經濟取得了突出的進步，為了調整房地產經濟發展形式和市場經濟干預形式，必須立足于市場經濟的發展現狀，對控制機制進行分析，控制經濟發展形式，采取合理有效的宏觀調控形式，必須發揮房地產經濟的最大化作用，帶動市場經濟發展，重視轉型發展機制的要求，及時對其進行總結，對房地產經濟加以控制，這樣才能發揮出房地產經濟的積極作用，進而促進房地產經濟和市場經濟的協調同步發展。
參考文獻：
